Beim Ertragswertverfahren, eine methode zur Immobilienbewertung, die den zukünftigen Ertrag einer Immobilie in Geld umrechnet. Es ist die Standardmethode in Deutschland, um den Wert von Mietobjekten zu bestimmen – nicht der Preis, den jemand zahlt, sondern was die Immobilie langfristig einbringt. Wenn du eine Wohnung vermietest, ist dein Gewinn nicht die Miete, die du monatlich bekommst. Es ist die Summe, die du über Jahre hinweg verdienst – abzüglich aller Kosten. Das Ertragswertverfahren, eine methode zur Immobilienbewertung, die den zukünftigen Ertrag einer Immobilie in Geld umrechnet. Es ist die Standardmethode in Deutschland, um den Wert von Mietobjekten zu bestimmen – nicht der Preis, den jemand zahlt, sondern was die Immobilie langfristig einbringt. Wenn du eine Wohnung vermietest, ist dein Gewinn nicht die Miete, die du monatlich bekommst. Es ist die Summe, die du über Jahre hinweg verdienst – abzüglich aller Kosten. Das Ertragswert, der berechnete Wert einer Immobilie basierend auf ihrem zukünftigen Mietgewinn ist das, was Banken, Gutachter und Investoren wirklich sehen, wenn sie eine Immobilie bewerten.
Du brauchst dafür drei Dinge: die Nettomiete, die Miete abzüglich aller Betriebskosten und Leerstandsverluste, den Bewertungszinssatz, ein von der Gutachterausschüsse festgelegter Zinssatz, der das Risiko und die Rendite erfasst und die Nutzungsdauer, die Zeit, bis das Gebäude wirtschaftlich abgenutzt ist. Die Formel klingt kompliziert, ist aber einfach: Du rechnest die jährliche Nettomiete mit dem Bewertungszinssatz und der Nutzungsdauer zusammen. Ein Haus mit 1.200 Euro Nettomiete pro Monat und einem Zinssatz von 4 % hat einen anderen Wert als eines mit 800 Euro – selbst wenn sie gleich aussehen. Und das ist der Punkt: Der Wert liegt nicht in den vier Wänden, sondern in der Miete, die sie bringen.
Warum ist das wichtig für dich? Wenn du eine Immobilie kaufst, um sie zu vermieten, dann zählt nicht, ob sie modern eingerichtet ist oder ob sie im Trendviertel liegt. Zählt ist, ob die Miete langfristig stabil bleibt, ob die Mieter zahlen und ob die Kosten nicht explodieren. Viele Immobilienkäufer unterschätzen das – sie schauen auf den Kaufpreis, nicht auf den Ertrag. Aber die Banken und Gutachter tun es nicht. Sie berechnen den Ertragswert – und wenn der zu niedrig ist, bekommst du keinen Kredit. Und wenn du verkaufst, dann zahlt dir niemand mehr, als die Immobilie einbringt. Das ist kein Mythos. Das ist Realität.
In den Beiträgen unten findest du konkrete Beispiele: Wie du die Miete richtig kalkulierst, warum der Bewertungszinssatz sich jedes Jahr ändert, wie du Leerstand vermeidest und was du tun musst, wenn deine Immobilie älter wird. Kein theoretisches Geschwätz – nur das, was du brauchst, um den Wert deiner Immobilie zu verstehen und zu steigern.
Die drei offiziellen Immobilienbewertungsverfahren - Vergleichswert, Ertragswert und Sachwert - werden gesetzlich vorgeschrieben. Erfahre, wie sie funktionieren, wann sie angewendet werden und warum sie oft unterschiedliche Ergebnisse liefern.
