Im Jahr 2025 ist das Portugal Golden Visa Programm nicht mehr das, was es einmal war. Wer vor fünf Jahren mit 500.000 Euro in eine Wohnung in Lissabon investiert hat, bekam nicht nur eine Aufenthaltserlaubnis - er bekam auch eine Tür nach Europa. Heute ist diese Tür geschlossen. Seit dem 7. Oktober 2023 ist der Kauf von Immobilien als Eintrittskarte für das Golden Visa Programm offiziell gestrichen. Das hat alles verändert. Für Immobilieninvestoren, die noch immer an Portugal glauben, bleibt nicht viel - aber etwas bleibt.
Was ist vom Golden Visa Programm noch übrig?
Das Golden Visa Programm existiert noch. Es funktioniert nur nicht mehr mit Wohnungen, Häusern oder Gewerbeimmobilien. Die portugiesische Regierung hat das Instrument radikal umgebaut, um den Druck der EU zu reduzieren. In Lissabon und Porto stiegen die Immobilienpreise zwischen 2015 und 2023 um 142%. Die Mieten kletterten um fast 90%. Ein durchschnittlicher Portugiese konnte sich das nicht mehr leisten. Die Proteste auf den Straßen waren laut. Die Regierung musste handeln.Heute gibt es fünf Wege, ein Golden Visa zu bekommen - und keiner davon führt über eine Immobilie:
- Investition in Fonds: Mindestens 500.000 Euro in einen portugiesischen Venture-Capital- oder Private-Equity-Fonds. Mindestens 60% des Geldes muss in portugiesische Unternehmen fließen. Das ist der beliebteste Weg heute - über 95% der neuen Anträge 2025 laufen über Fonds.
- Kulturelle Spende: 250.000 Euro für den Erhalt von Kulturerbe, Museen oder Denkmälern. In ländlichen Gebieten mit weniger als 100 Einwohnern pro Quadratkilometer reichen 200.000 Euro.
- Unternehmensgründung: 500.000 Euro in ein neues oder bestehendes portugiesisches Unternehmen investieren und mindestens fünf neue Arbeitsplätze schaffen. Diese Plätze müssen drei Jahre lang erhalten bleiben.
- Arbeitsplatzschaffung: Keine Mindestinvestition, aber mindestens zehn neue Arbeitsplätze in Portugal schaffen. Hier muss man nachweisen, dass die Unternehmen nachhaltig sind - nicht nur kurzfristig.
- Forschung und Entwicklung: 350.000 Euro in nationale Forschungsprojekte investieren. Diese Option ist selten - nur wenige Antragsteller nutzen sie.
Die meisten Investoren wählen heute den Fondsweg. Warum? Weil er am wenigsten Aufwand macht. Du brauchst keine Immobilie zu verwalten, keine Mieter zu finden, keine Reparaturen zu bezahlen. Du gibst das Geld einem Fonds, der es in Technologie-Startups, Biotech oder grüne Energie investiert. Die durchschnittliche Rendite dieser Fonds liegt zwischen 4,2% und 6,8% pro Jahr - und du bekommst gleichzeitig deine Aufenthaltserlaubnis.
Warum ist das Golden Visa jetzt so schwer zu bekommen?
Die Zahlen sprechen eine deutliche Sprache. Im Jahr 2023 wurden noch 6.800 Golden Visa-Anträge genehmigt. Im Jahr 2024 waren es nur noch 1.200. Das ist ein Rückgang von 82%. Warum? Weil die Behörden bewusst langsamer werden. Die SEF - das portugiesische Einwanderungsamt - hat nicht mehr die Kapazität, die Anträge schnell zu bearbeiten. Die durchschnittliche Bearbeitungszeit ist von 8 Monaten im Jahr 2022 auf 18 Monate im Jahr 2025 gestiegen. Viele Anträge liegen monatelang auf dem Schreibtisch.Dazu kommt: Die Dokumentation muss auf Portugiesisch sein. Dein Führungszeugnis, deine Steuerbescheinigung, deine Bankauszüge - alles muss übersetzt und beglaubigt werden. Eine einfache Übersetzung kostet zwischen 150 und 300 Euro pro Dokument. Bei zehn Dokumenten sind das schon 3.000 Euro, bevor du auch nur einen Cent investiert hast.
Und dann ist da noch die Sprachprüfung. Wer nach fünf Jahren den portugiesischen Pass will, muss A2-Portugiesisch können. Der CELPE-Bras-Test hat eine Durchfallquote von 38%. Das ist höher als bei vielen anderen europäischen Staatsbürgerschaftstests. Du kannst nicht einfach Englisch sprechen und glauben, das reicht.
Wie sieht es mit Immobilien noch aus?
Du kannst immer noch Immobilien in Portugal kaufen. Das ist nicht verboten. Aber du bekommst dafür keine Aufenthaltserlaubnis mehr. Kein Golden Visa. Keine Visa-freie Einreise in den Schengen-Raum. Kein Weg zur Staatsbürgerschaft über dieses Programm.Es gibt aber eine Ausnahme - und die ist eng. Wenn du 500.000 Euro in ein Unternehmen investierst und damit fünf neue Arbeitsplätze schaffst, kannst du gleichzeitig eine Immobilie kaufen - zum Beispiel für dein Büro oder deine Wohnung. Das ist legal. Aber es ist kein Immobilieninvestment mehr. Es ist ein Unternehmensinvestment mit Nebeneffekt. Die Immobilie ist nur ein Werkzeug, nicht der Zweck.
Ein US-amerikanischer Investor aus der Case Study #44 von Global Citizen Solutions hat genau das gemacht. Er investierte 500.000 Euro in einen Venture-Capital-Fonds, bekam seine Aufenthaltserlaubnis nach 18 Monaten und gründete dann zwei portugiesische Unternehmen, die insgesamt 12 Arbeitsplätze schufen. Er hat keine Wohnung gekauft, um ein Golden Visa zu bekommen. Er hat ein Unternehmen gegründet - und die Immobilie kam danach.
Wie vergleicht sich Portugal mit anderen Ländern?
Wenn du nach einem europäischen Golden Visa suchst, hast du heute mehrere Optionen:| Land | Mindestinvestition | Immobilien erlaubt? | Mindestaufenthalt pro Jahr | Staatsbürgerschaft nach |
|---|---|---|---|---|
| Portugal | 200.000-500.000 € | Nein | 14 Tage alle 2 Jahre | 5 Jahre (geplant: 10 Jahre) |
| Griechenland | 250.000 € | Ja | Keine Mindestaufenthaltspflicht | Nicht möglich |
| Spanien | 500.000 € | Ja | Keine Mindestaufenthaltspflicht | 10 Jahre (nur mit Aufenthalt) |
| Malta | 600.000 € Spende | Nein | 12-36 Monate Aufenthalt | 1-3 Jahre |
Griechenland bleibt die einzige Option, die Immobilien noch als Hauptweg anbietet. Aber du bekommst keinen Pass. Nur eine Aufenthaltserlaubnis, die du alle fünf Jahre verlängern musst. Spanien bietet dir eine Aufenthaltserlaubnis - aber keine direkte Staatsbürgerschaft. Du musst zehn Jahre leben, um dich bewerben zu können. Malta ist teuer, aber schnell. Portugal ist der einzige Ort, der dir eine echte Staatsbürgerschaft ermöglicht - mit nur 14 Tagen Aufenthalt pro zwei Jahre. Das ist die niedrigste Pflicht in ganz Europa.
Was kommt als Nächstes?
Die portugiesische Regierung plant mehr. Ein Gesetzentwurf vom Juni 2025 sieht vor, die Zeit bis zur Staatsbürgerschaft von fünf auf zehn Jahre zu verlängern. Das ist kein offizielles Gesetz - noch nicht. Aber es ist ein klares Signal: Portugal will das Programm abschalten. Die EU übt immer mehr Druck aus. Die Kritik an „Investment-Residenz“ als Steuerhinterziehungswerkzeug wird lauter.Experten wie Dr. Sofia Rodrigues vom Instituto Superior de Ciências do Trabalho e da Empresa sagen: „Die Fokussierung auf Unternehmensinvestitionen wird bis 2027 zu 15.000 neuen Arbeitsplätzen führen - aber nur 30% der alten Investitionssummen generieren.“ Das bedeutet: Portugal verliert Geld. Es verliert auch Anträge. Die Zahl der Golden Visa-Anträge wird weiter sinken.
Henley & Partners prognostiziert sogar, dass Portugal das Programm bis 2027 komplett beenden wird - mit einer Übergangsfrist für laufende Anträge bis Ende 2026. Wenn du jetzt noch anfängst, hast du vielleicht noch eine Chance. Aber du musst schnell sein. Und du musst wissen, was du tust.
Was musst du tun, wenn du jetzt starten willst?
Wenn du 2025 noch ein Golden Visa in Portugal anstrebst, hier ist dein Plan:- Entscheide dich für einen Weg: Fonds, Unternehmensgründung oder kulturelle Spende. Immobilien sind raus.
- Finde einen zugelassenen Fonds: Wenn du Fonds wählst, prüfe, ob er mindestens 60% in portugiesische Unternehmen investiert. Frag nach dem Portfolio. Frag nach den Renditen der letzten drei Jahre.
- Organisiere die Dokumente: Führungszeugnis, Bankauszug, Versicherung, Passkopie - alles auf Portugiesisch. Lass dich von einem Anwalt helfen. Das spart Zeit und vermeidet Ablehnungen.
- Reiche den Antrag ein: Die SEF nimmt nur Online-Anträge entgegen. Keine persönliche Beratung. Keine Telefonhotline. Alles per E-Mail und Portal.
- Warte 12-24 Monate: Du musst geduldig sein. Die Bearbeitung dauert länger als je zuvor.
- Halte die Investition fünf Jahre: Du kannst sie nicht verkaufen, bevor die Fünf-Jahres-Frist um ist.
- Erhalte die Aufenthaltserlaubnis: Zuerst zwei Jahre, dann drei Jahre. Mindestens 14 Tage pro zwei Jahre in Portugal sein. Das ist machbar - du kannst es mit Geschäftsreisen verbinden.
Die Gesamtkosten liegen bei etwa 535.389 Euro - inklusive Antragsgebühren, Übersetzungen und Verwaltungskosten. Die eigentliche Investition ist nur ein Teil. Der Rest ist Zeit, Geduld und Papierkram.
Loft oder Fonds - was ist besser?
Viele Investoren fragen: „Soll ich lieber eine Wohnung in Porto kaufen oder in einen Fonds investieren?“Wenn du nach Rendite und Liquidität suchst: Fonds. Du kannst Anteile verkaufen, wenn du sie brauchst. Du bekommst jährliche Ausschüttungen. Du hast keine Reparaturkosten. Du hast keine Mieter, die die Heizung aufdrehen, wenn du nicht da bist.
Wenn du nach Stabilität und physischem Vermögen suchst: Immobilie. Aber dann bekommst du kein Golden Visa. Du bekommst eine Wohnung - und das ist’s.
Wenn du beides willst - Rendite, Pass, Flexibilität - dann ist der Fonds die einzige Option, die noch funktioniert. Und du musst jetzt starten. Denn die Tür schließt sich langsam, aber sicher.
Kann ich noch Immobilien in Portugal kaufen und ein Golden Visa bekommen?
Nein. Seit dem 7. Oktober 2023 ist der Kauf von Immobilien nicht mehr zulässig, um ein Golden Visa zu erhalten. Das gilt für Wohnungen, Häuser, Gewerbeimmobilien und Ferienwohnungen. Du kannst Immobilien kaufen - aber du bekommst dafür keine Aufenthaltserlaubnis. Die einzige Ausnahme: Wenn du 500.000 Euro in ein Unternehmen investierst und fünf Arbeitsplätze schaffst, darfst du gleichzeitig eine Immobilie für dein Büro oder deine Wohnung kaufen. Das ist kein Immobilieninvestment, sondern ein Unternehmensinvestment.
Was ist der schnellste Weg, ein Golden Visa zu bekommen?
Der schnellste Weg ist die Investition in einen zugelassenen Investmentfonds. Über 95% der Anträge 2025 laufen über Fonds. Der Prozess ist standardisiert, die Dokumentation ist einfacher, und die Genehmigung dauert im Durchschnitt 12-18 Monate - deutlich schneller als bei Unternehmensgründungen, die zusätzliche Nachweise erfordern. Die Rendite liegt bei 4,2-6,8% p.a., und du erfüllst die Mindestanforderung mit einem einzigen Transfer.
Wie lange dauert die Bearbeitung des Golden Visa-Antrags 2025?
Die Bearbeitungszeit beträgt aktuell 12 bis 24 Monate. Im Jahr 2022 lag sie bei 8 Monaten. Die Verzögerung kommt von der hohen Anzahl an Anträgen, die vor der Reform eingereicht wurden, und von der reduzierten Kapazität der SEF. Die Behörde hat 2024 nur 1.200 Anträge genehmigt - gegenüber 6.800 im Vorjahr. Du musst mit einer langen Wartezeit rechnen und deine Unterlagen fehlerfrei einreichen.
Muss ich in Portugal leben, um das Golden Visa zu behalten?
Nein. Du musst nur 14 Tage alle zwei Jahre in Portugal verbringen. Das ist die niedrigste Aufenthaltsanforderung in ganz Europa. Du kannst diese Tage aufteilen - zum Beispiel sieben Tage im Sommer, sieben Tage im Winter. Viele Antragsteller nutzen Geschäftsreisen, Konferenzen oder private Besuche, um diese Pflicht zu erfüllen. Du musst nicht umziehen, nicht arbeiten, nicht studieren - nur anwesend sein.
Wie hoch sind die Gesamtkosten für ein Golden Visa 2025?
Die Gesamtkosten liegen bei etwa 535.389 Euro. Das beinhaltet: 500.000 Euro Mindestinvestition, 618,60 Euro Antragsgebühr, 6.179,40 Euro für die erste Aufenthaltserlaubnis, 3.090,40 Euro für die Verlängerung und etwa 1.500-3.000 Euro für Übersetzungen, Notare und Anwälte. Die Investition ist der größte Teil - aber die Nebenkosten sind nicht zu unterschätzen. Viele Antragsteller unterschätzen diese und bekommen ihren Antrag abgelehnt, weil die Dokumente nicht korrekt sind.
Wird das Golden Visa Programm 2027 abgeschafft?
Es ist sehr wahrscheinlich. Experten von Henley & Partners und die portugiesische Regierung selbst signalisieren, dass das Programm bis 2027 beendet werden könnte, um EU-Vorgaben zu erfüllen. Ein Gesetzentwurf vom Juni 2025 sieht vor, die Staatsbürgerschaftszeit von fünf auf zehn Jahre zu erhöhen - ein deutliches Zeichen, dass Portugal das Programm abschwächen will. Falls du jetzt startest, hast du eine letzte Chance - aber nur, wenn du bis Ende 2026 deine Investition tätigst und den Antrag einreichst.
