Stell dir vor, du kannst schon ab 100 Euro in eine Immobilie investieren - ohne sie zu kaufen, ohne sie zu verwalten, ohne einen Notar zu konsultieren. Das ist Immobilien-Crowdfunding. Kein Traum. In Deutschland ist es seit Jahren Realität. Und seit 2025 hat sich der Markt weiter verfestigt. Plattformen wie Exporo, Zinsbaustein oder GreenVesting bieten Anlegern jetzt klarere Strukturen, höhere Transparenz und bessere Risikosteuerung als je zuvor. Aber was ist wirklich dran an den versprochenen Renditen von bis zu 12 Prozent? Und welche Plattform lohnt sich wirklich für dich?
Wie funktioniert Immobilien-Crowdfunding?
Es ist ganz einfach: Du gibst Geld - oft nur 100, 500 oder 1.000 Euro - und ein Plattformbetreiber sammelt von vielen Anlegern zusammen, um ein Immobilienprojekt zu finanzieren. Das kann eine neue Wohnung in Stuttgart sein, ein Bürogebäude in Köln oder ein Sanierungsprojekt in Leipzig. Der Entwickler baut oder renoviert, vermietet oder verkauft die Immobilie, und du bekommst Zinsen. Meist zwischen 5 und 12 Prozent pro Jahr. Der große Vorteil: Du brauchst kein eigenes Kapital von 100.000 Euro, um in Immobilien einzusteigen. Du verteilst dein Geld auf mehrere Projekte und baust so eine kleine, professionell verwaltete Immobilienportfolie auf.
Das Risiko? Du bist kein Eigentümer. Du bist Gläubiger. Und zwar oft in dritter Rangstufe. Das bedeutet: Wenn das Projekt scheitert, bekommen zuerst die Banken ihr Geld zurück, dann die anderen Gläubiger - und du als Crowdfunding-Investor bist am Ende der Schlange. Das ist kein Fehler, das ist Standard. Aber es ist wichtig, das zu verstehen.
Die Top-Plattformen im Vergleich
Nicht alle Plattformen sind gleich. Einige setzen auf Masse, andere auf Qualität. Hier die fünf, die 2025 wirklich auffallen - und warum.
- Exporo: Der Pionier. Gegründet 2014, hat Exporo über 1.000 Projekte finanziert. Die Mindestinvestition liegt bei 500 Euro. Du kannst zwischen Nachrangdarlehen und Genussrechten wählen. Die Projekte sind meist in Großstädten wie Berlin, München oder Hamburg. Die Renditen liegen im Durchschnitt bei 7-9 Prozent. Gut für Anfänger, weil die Informationen detailliert und die Plattform stabil ist.
- Zinsbaustein: Die Qualitätsmarke. Hier investierst du ab 500 Euro, aber nur in Projekte, die von der Dr. Peters Gruppe geprüft wurden. Das ist kein Zufall. Die Dr. Peters Gruppe ist ein etablierter Immobilieninvestor mit Milliarden-Volumen. Wenn die das Projekt mitfinanzieren, ist das ein starkes Signal. Renditen: durchschnittlich 9,5 Prozent. Projekte sind weniger, aber dafür viel sorgfältiger ausgewählt. Wer keine Lust auf Risiko hat, aber trotzdem in Immobilien investieren will, ist hier richtig.
- GreenVesting: Für Nachhaltige. Wenn dir Umwelt und Energie wichtig sind, ist GreenVesting deine Plattform. Du investierst nicht nur in Wohnungen, sondern auch in Solaranlagen auf Dächern, Energieeffizienzmaßnahmen oder nachhaltige Bürogebäude. Die Mindestsumme ist 100 Euro. Renditen liegen bei 6-8 Prozent - etwas niedriger als bei anderen, aber mit einem klaren ökologischen Mehrwert. Die Projekte laufen oft in Deutschland und Österreich.
- Bergfurst: Der Klassiker. Gegründet 2015, ist Bergfurst eine der ältesten Plattformen. Sie fokussiert sich auf Buy-to-Sell-Projekte - also Immobilien, die gekauft, renoviert und dann verkauft werden. Das bringt höhere Renditen, aber auch mehr Risiko. Die Laufzeiten sind kürzer (12-36 Monate), die Renditen bis zu 11 Prozent. Gut für Anleger, die schnelle Ergebnisse wollen und bereit sind, mehr Risiko einzugehen.
- Achtstein Invest: Der Spezialist. Nur Immobilien. Keine Startups, keine Technik, keine anderen Anlageklassen. Das macht die Plattform klar und fokussiert. Mindestinvestition: 100 Euro. Die Projekte sind meist im süddeutschen Raum. Die Zinsen liegen bei 7-10 Prozent. Besonders transparente Dokumentation. Ideal, wenn du dir ein klares Bild von jedem Projekt machen willst.
Was du wirklich verdienen kannst - und was nicht
Plattformen werben mit Renditen von 10-12 Prozent. Das klingt verlockend. Aber das ist keine Garantie. Das ist ein potenzieller Höchstwert. Die durchschnittliche Rendite aller Projekte liegt in Deutschland bei 7,5 Prozent. Das ist immer noch höher als Tagesgeld (0,5-1,5 Prozent) oder Festgeld (1-2,5 Prozent). Aber du musst dich fragen: Willst du 7,5 Prozent mit einem Risiko, oder 1,5 Prozent mit Sicherheit?
Ein Beispiel: Du investierst 5.000 Euro in fünf Projekte à 1.000 Euro. Jedes Projekt verspricht 8 Prozent. Nach einem Jahr bekommst du 400 Euro Zinsen. Klingt gut. Aber: Was, wenn ein Projekt nicht verkauft werden kann? Was, wenn der Mieter auszieht und drei Monate leer steht? Was, wenn die Baufirma pleitegeht? Dann kriegst du nicht nur keine Zinsen - du verlierst auch dein Kapital. Deshalb: Nie alles in ein Projekt stecken. Mindestens 10 verschiedene Projekte. Und nie mehr als 10 Prozent deines Gesamtvermögens.
Die größten Risiken - und wie du sie vermeidest
Es gibt drei große Fallen, die viele Anleger nicht sehen.
- Keine Liquidität: Du kannst deine Anteile nicht einfach verkaufen wie Aktien. Wenn du plötzlich Geld brauchst, bist du aufgeschmissen. Die meisten Plattformen haben keinen Sekundärmarkt. Du musst bis zum Ende warten - meist 2-5 Jahre.
- Verträge sind kompliziert: Du unterschreibst einen Nachrangdarlehensvertrag. Das ist kein Sparbuch. Das ist ein komplexes Finanzprodukt. Lies die Allgemeinen Geschäftsbedingungen. Achte auf: Wie wird das Geld verwendet? Wer ist der Entwickler? Was passiert bei Zahlungsunfähigkeit? Wenn du das nicht verstehst, frag einen Finanzberater.
- Überhöhte Renditeversprechen: Wenn ein Projekt 12 Prozent verspricht, dann ist das fast immer ein Risikoprojekt. Vielleicht liegt die Immobilie in einer Gegend, die nicht mehr wächst. Vielleicht ist der Entwickler neu und hat noch keine Erfahrung. Vielleicht ist der Bauplan unrealistisch. Frage dich: Warum gibt es das Angebot? Weil niemand sonst es will.
Der beste Schutz? Diversifikation. Verteile dein Geld auf verschiedene Regionen, verschiedene Projekte (Wohnen, Gewerbe, Sanierung), verschiedene Plattformen. Und halte dich an das 10%-Regel: Nie mehr als 10 Prozent deines Vermögens in Immobilien-Crowdfunding stecken.
Wie du anfängst - Schritt für Schritt
Es ist einfacher, als du denkst. Hier ist dein Weg:
- Wähle eine Plattform: Beginne mit einer, die zu deinem Risikoprofil passt. Wenn du unsicher bist: Exporo oder Zinsbaustein.
- Registriere dich: Kostenlos. Du brauchst nur deinen Ausweis, eine E-Mail und deine Bankverbindung.
- Prüfe die Projekte: Lies die Projektbeschreibungen. Wie viel Kapital ist schon eingesammelt? Wer ist der Entwickler? Wo liegt die Immobilie? Was ist der Exit-Plan? (Verkauf oder Vermietung?)
- Investiere: Wähle ein Projekt, klicke auf „Investieren“, gib deinen Betrag ein - und bestätige. Die Zahlung erfolgt per SEPA-Lastschrift.
- Verfolge deine Anlagen: Du bekommst monatlich oder vierteljährlich Zinszahlungen. Die Plattform informiert dich über den Fortschritt. Du kannst deine Anlagen jederzeit in deinem Konto einsehen.
Der gesamte Prozess dauert 15-30 Minuten. Kein Notar, keine Steuererklärung für die Investition selbst. Die Zinsen werden aber als Einkommen versteuert - das ist wichtig.
Steuerliche Aspekte: Was du wissen musst
Die Zinsen aus Immobilien-Crowdfunding gelten als Kapitalerträge. Das bedeutet: Du hast einen Freibetrag von 801 Euro pro Jahr (1.602 Euro für Ehepaare). Alles darüber wird mit 25 Prozent Abgeltungssteuer plus Solidaritätszuschlag und ggf. Kirchensteuer besteuert. Du musst die Zinsen in deiner Steuererklärung angeben. Die Plattformen senden dir am Jahresende eine Steuerbescheinigung. Du musst sie nicht selbst berechnen - aber du musst sie einreichen.
Was kommt als Nächstes?
Der Markt wächst. Aber er konsolidiert sich. Kleine Plattformen verschwinden. Große wie Exporo oder Zinsbaustein werden stärker. Neue Trends: Blockchain für transparentere Verträge, ESG-Kriterien (Umwelt, Soziales, Governance) als Standard, und vermehrte Kooperationen mit Banken. In fünf Jahren wird Immobilien-Crowdfunding nicht mehr eine Nische sein - sondern ein fester Bestandteil der privaten Geldanlage.
Die Frage ist nicht, ob du investieren sollst. Die Frage ist: Wie du investierst. Mit Augenmaß. Mit Diversifikation. Mit klarem Verständnis der Risiken. Und mit einem langen Atem.
Kann ich mit Immobilien-Crowdfunding wirklich Geld verdienen?
Ja, aber nicht ohne Risiko. Die durchschnittliche Rendite liegt bei 7-9 Prozent pro Jahr - deutlich höher als Tagesgeld. Aber du verlierst dein Geld, wenn das Projekt scheitert. Wer 10 Projekte über verschiedene Regionen und Typen verteilt, hat eine hohe Chance auf positive Ergebnisse. Wer alles in ein Projekt steckt, riskiert den Totalverlust.
Ist Immobilien-Crowdfunding sicher?
Es ist nicht sicher - aber reguliert. Alle Plattformen in Deutschland müssen von der BaFin zugelassen sein. Das bedeutet: Sie müssen strenge Informationspflichten erfüllen, ihre Projekte prüfen und Anleger schützen. Aber das ersetzt nicht deine eigene Recherche. Die Sicherheit kommt nicht von der Plattform - sie kommt von deiner Diversifikation und deinem Verständnis der Risiken.
Welche Mindestsumme brauche ich?
Die meisten Plattformen erlauben Investitionen ab 100 Euro. Einige wie Zinsbaustein starten bei 500 Euro. Das ist kein Hindernis - du kannst dein Geld in mehrere Projekte aufteilen. Selbst mit 500 Euro im Monat kannst du in 12 Projekte investieren und so dein Risiko stark reduzieren.
Wie lange muss ich mein Geld festlegen?
Typisch sind Laufzeiten zwischen 12 und 60 Monaten. Kürzere Laufzeiten (1-2 Jahre) bringen meist niedrigere Zinsen. Längere Laufzeiten (4-5 Jahre) bieten höhere Renditen, aber du bist länger gebunden. Du kannst dein Geld nicht vorzeitig abrufen - es sei denn, die Plattform bietet einen Sekundärmarkt an, was selten ist.
Sollte ich mit Immobilien-Crowdfunding anfangen, wenn ich neu in der Geldanlage bin?
Ja - aber nicht als erste Anlage. Beginne mit Tagesgeld oder einem ETF-Sparplan, um Erfahrung zu sammeln. Wenn du das verstanden hast, kannst du 5-10 Prozent deines Vermögens in Immobilien-Crowdfunding investieren. Es ist eine gute Ergänzung - aber kein Ersatz für sichere Grundanlagen.
