Stell dir vor, du kannst schon ab 100 Euro in eine Immobilie investieren - ohne sie zu kaufen, ohne sie zu verwalten, ohne einen Notar zu konsultieren. Das ist Immobilien-Crowdfunding. Kein Traum. In Deutschland ist es seit Jahren Realität. Und seit 2025 hat sich der Markt weiter verfestigt. Plattformen wie Exporo, Zinsbaustein oder GreenVesting bieten Anlegern jetzt klarere Strukturen, höhere Transparenz und bessere Risikosteuerung als je zuvor. Aber was ist wirklich dran an den versprochenen Renditen von bis zu 12 Prozent? Und welche Plattform lohnt sich wirklich für dich?
Wie funktioniert Immobilien-Crowdfunding?
Es ist ganz einfach: Du gibst Geld - oft nur 100, 500 oder 1.000 Euro - und ein Plattformbetreiber sammelt von vielen Anlegern zusammen, um ein Immobilienprojekt zu finanzieren. Das kann eine neue Wohnung in Stuttgart sein, ein Bürogebäude in Köln oder ein Sanierungsprojekt in Leipzig. Der Entwickler baut oder renoviert, vermietet oder verkauft die Immobilie, und du bekommst Zinsen. Meist zwischen 5 und 12 Prozent pro Jahr. Der große Vorteil: Du brauchst kein eigenes Kapital von 100.000 Euro, um in Immobilien einzusteigen. Du verteilst dein Geld auf mehrere Projekte und baust so eine kleine, professionell verwaltete Immobilienportfolie auf.
Das Risiko? Du bist kein Eigentümer. Du bist Gläubiger. Und zwar oft in dritter Rangstufe. Das bedeutet: Wenn das Projekt scheitert, bekommen zuerst die Banken ihr Geld zurück, dann die anderen Gläubiger - und du als Crowdfunding-Investor bist am Ende der Schlange. Das ist kein Fehler, das ist Standard. Aber es ist wichtig, das zu verstehen.
Die Top-Plattformen im Vergleich
Nicht alle Plattformen sind gleich. Einige setzen auf Masse, andere auf Qualität. Hier die fünf, die 2025 wirklich auffallen - und warum.
- Exporo: Der Pionier. Gegründet 2014, hat Exporo über 1.000 Projekte finanziert. Die Mindestinvestition liegt bei 500 Euro. Du kannst zwischen Nachrangdarlehen und Genussrechten wählen. Die Projekte sind meist in Großstädten wie Berlin, München oder Hamburg. Die Renditen liegen im Durchschnitt bei 7-9 Prozent. Gut für Anfänger, weil die Informationen detailliert und die Plattform stabil ist.
- Zinsbaustein: Die Qualitätsmarke. Hier investierst du ab 500 Euro, aber nur in Projekte, die von der Dr. Peters Gruppe geprüft wurden. Das ist kein Zufall. Die Dr. Peters Gruppe ist ein etablierter Immobilieninvestor mit Milliarden-Volumen. Wenn die das Projekt mitfinanzieren, ist das ein starkes Signal. Renditen: durchschnittlich 9,5 Prozent. Projekte sind weniger, aber dafür viel sorgfältiger ausgewählt. Wer keine Lust auf Risiko hat, aber trotzdem in Immobilien investieren will, ist hier richtig.
- GreenVesting: Für Nachhaltige. Wenn dir Umwelt und Energie wichtig sind, ist GreenVesting deine Plattform. Du investierst nicht nur in Wohnungen, sondern auch in Solaranlagen auf Dächern, Energieeffizienzmaßnahmen oder nachhaltige Bürogebäude. Die Mindestsumme ist 100 Euro. Renditen liegen bei 6-8 Prozent - etwas niedriger als bei anderen, aber mit einem klaren ökologischen Mehrwert. Die Projekte laufen oft in Deutschland und Österreich.
- Bergfurst: Der Klassiker. Gegründet 2015, ist Bergfurst eine der ältesten Plattformen. Sie fokussiert sich auf Buy-to-Sell-Projekte - also Immobilien, die gekauft, renoviert und dann verkauft werden. Das bringt höhere Renditen, aber auch mehr Risiko. Die Laufzeiten sind kürzer (12-36 Monate), die Renditen bis zu 11 Prozent. Gut für Anleger, die schnelle Ergebnisse wollen und bereit sind, mehr Risiko einzugehen.
- Achtstein Invest: Der Spezialist. Nur Immobilien. Keine Startups, keine Technik, keine anderen Anlageklassen. Das macht die Plattform klar und fokussiert. Mindestinvestition: 100 Euro. Die Projekte sind meist im süddeutschen Raum. Die Zinsen liegen bei 7-10 Prozent. Besonders transparente Dokumentation. Ideal, wenn du dir ein klares Bild von jedem Projekt machen willst.
Was du wirklich verdienen kannst - und was nicht
Plattformen werben mit Renditen von 10-12 Prozent. Das klingt verlockend. Aber das ist keine Garantie. Das ist ein potenzieller Höchstwert. Die durchschnittliche Rendite aller Projekte liegt in Deutschland bei 7,5 Prozent. Das ist immer noch höher als Tagesgeld (0,5-1,5 Prozent) oder Festgeld (1-2,5 Prozent). Aber du musst dich fragen: Willst du 7,5 Prozent mit einem Risiko, oder 1,5 Prozent mit Sicherheit?
Ein Beispiel: Du investierst 5.000 Euro in fünf Projekte à 1.000 Euro. Jedes Projekt verspricht 8 Prozent. Nach einem Jahr bekommst du 400 Euro Zinsen. Klingt gut. Aber: Was, wenn ein Projekt nicht verkauft werden kann? Was, wenn der Mieter auszieht und drei Monate leer steht? Was, wenn die Baufirma pleitegeht? Dann kriegst du nicht nur keine Zinsen - du verlierst auch dein Kapital. Deshalb: Nie alles in ein Projekt stecken. Mindestens 10 verschiedene Projekte. Und nie mehr als 10 Prozent deines Gesamtvermögens.
Die größten Risiken - und wie du sie vermeidest
Es gibt drei große Fallen, die viele Anleger nicht sehen.
- Keine Liquidität: Du kannst deine Anteile nicht einfach verkaufen wie Aktien. Wenn du plötzlich Geld brauchst, bist du aufgeschmissen. Die meisten Plattformen haben keinen Sekundärmarkt. Du musst bis zum Ende warten - meist 2-5 Jahre.
- Verträge sind kompliziert: Du unterschreibst einen Nachrangdarlehensvertrag. Das ist kein Sparbuch. Das ist ein komplexes Finanzprodukt. Lies die Allgemeinen Geschäftsbedingungen. Achte auf: Wie wird das Geld verwendet? Wer ist der Entwickler? Was passiert bei Zahlungsunfähigkeit? Wenn du das nicht verstehst, frag einen Finanzberater.
- Überhöhte Renditeversprechen: Wenn ein Projekt 12 Prozent verspricht, dann ist das fast immer ein Risikoprojekt. Vielleicht liegt die Immobilie in einer Gegend, die nicht mehr wächst. Vielleicht ist der Entwickler neu und hat noch keine Erfahrung. Vielleicht ist der Bauplan unrealistisch. Frage dich: Warum gibt es das Angebot? Weil niemand sonst es will.
Der beste Schutz? Diversifikation. Verteile dein Geld auf verschiedene Regionen, verschiedene Projekte (Wohnen, Gewerbe, Sanierung), verschiedene Plattformen. Und halte dich an das 10%-Regel: Nie mehr als 10 Prozent deines Vermögens in Immobilien-Crowdfunding stecken.
Wie du anfängst - Schritt für Schritt
Es ist einfacher, als du denkst. Hier ist dein Weg:
- Wähle eine Plattform: Beginne mit einer, die zu deinem Risikoprofil passt. Wenn du unsicher bist: Exporo oder Zinsbaustein.
- Registriere dich: Kostenlos. Du brauchst nur deinen Ausweis, eine E-Mail und deine Bankverbindung.
- Prüfe die Projekte: Lies die Projektbeschreibungen. Wie viel Kapital ist schon eingesammelt? Wer ist der Entwickler? Wo liegt die Immobilie? Was ist der Exit-Plan? (Verkauf oder Vermietung?)
- Investiere: Wähle ein Projekt, klicke auf „Investieren“, gib deinen Betrag ein - und bestätige. Die Zahlung erfolgt per SEPA-Lastschrift.
- Verfolge deine Anlagen: Du bekommst monatlich oder vierteljährlich Zinszahlungen. Die Plattform informiert dich über den Fortschritt. Du kannst deine Anlagen jederzeit in deinem Konto einsehen.
Der gesamte Prozess dauert 15-30 Minuten. Kein Notar, keine Steuererklärung für die Investition selbst. Die Zinsen werden aber als Einkommen versteuert - das ist wichtig.
Steuerliche Aspekte: Was du wissen musst
Die Zinsen aus Immobilien-Crowdfunding gelten als Kapitalerträge. Das bedeutet: Du hast einen Freibetrag von 801 Euro pro Jahr (1.602 Euro für Ehepaare). Alles darüber wird mit 25 Prozent Abgeltungssteuer plus Solidaritätszuschlag und ggf. Kirchensteuer besteuert. Du musst die Zinsen in deiner Steuererklärung angeben. Die Plattformen senden dir am Jahresende eine Steuerbescheinigung. Du musst sie nicht selbst berechnen - aber du musst sie einreichen.
Was kommt als Nächstes?
Der Markt wächst. Aber er konsolidiert sich. Kleine Plattformen verschwinden. Große wie Exporo oder Zinsbaustein werden stärker. Neue Trends: Blockchain für transparentere Verträge, ESG-Kriterien (Umwelt, Soziales, Governance) als Standard, und vermehrte Kooperationen mit Banken. In fünf Jahren wird Immobilien-Crowdfunding nicht mehr eine Nische sein - sondern ein fester Bestandteil der privaten Geldanlage.
Die Frage ist nicht, ob du investieren sollst. Die Frage ist: Wie du investierst. Mit Augenmaß. Mit Diversifikation. Mit klarem Verständnis der Risiken. Und mit einem langen Atem.
Kann ich mit Immobilien-Crowdfunding wirklich Geld verdienen?
Ja, aber nicht ohne Risiko. Die durchschnittliche Rendite liegt bei 7-9 Prozent pro Jahr - deutlich höher als Tagesgeld. Aber du verlierst dein Geld, wenn das Projekt scheitert. Wer 10 Projekte über verschiedene Regionen und Typen verteilt, hat eine hohe Chance auf positive Ergebnisse. Wer alles in ein Projekt steckt, riskiert den Totalverlust.
Ist Immobilien-Crowdfunding sicher?
Es ist nicht sicher - aber reguliert. Alle Plattformen in Deutschland müssen von der BaFin zugelassen sein. Das bedeutet: Sie müssen strenge Informationspflichten erfüllen, ihre Projekte prüfen und Anleger schützen. Aber das ersetzt nicht deine eigene Recherche. Die Sicherheit kommt nicht von der Plattform - sie kommt von deiner Diversifikation und deinem Verständnis der Risiken.
Welche Mindestsumme brauche ich?
Die meisten Plattformen erlauben Investitionen ab 100 Euro. Einige wie Zinsbaustein starten bei 500 Euro. Das ist kein Hindernis - du kannst dein Geld in mehrere Projekte aufteilen. Selbst mit 500 Euro im Monat kannst du in 12 Projekte investieren und so dein Risiko stark reduzieren.
Wie lange muss ich mein Geld festlegen?
Typisch sind Laufzeiten zwischen 12 und 60 Monaten. Kürzere Laufzeiten (1-2 Jahre) bringen meist niedrigere Zinsen. Längere Laufzeiten (4-5 Jahre) bieten höhere Renditen, aber du bist länger gebunden. Du kannst dein Geld nicht vorzeitig abrufen - es sei denn, die Plattform bietet einen Sekundärmarkt an, was selten ist.
Sollte ich mit Immobilien-Crowdfunding anfangen, wenn ich neu in der Geldanlage bin?
Ja - aber nicht als erste Anlage. Beginne mit Tagesgeld oder einem ETF-Sparplan, um Erfahrung zu sammeln. Wenn du das verstanden hast, kannst du 5-10 Prozent deines Vermögens in Immobilien-Crowdfunding investieren. Es ist eine gute Ergänzung - aber kein Ersatz für sichere Grundanlagen.
Kommentare (13)
Traudel Wilhelm
November 19, 2025 AT 12:38Ich muss sagen, die Darstellung der Risiken ist oberflächlich. Wer tatsächlich in Nachrangdarlehen investiert, versteht nicht, dass er in einer juristischen Falle sitzt. Die BaFin-Zulassung ist kein Schutz, sondern ein Marketinginstrument. Die Realität: 73 % der Ausfälle werden durch Konkurse von Entwicklern verursacht, die vorher von denselben Plattformen als „vertrauenswürdig“ eingestuft wurden. Das ist kein Investment, das ist ein Spiel mit dem Feuer - und die meisten Anleger haben keine Ahnung, was sie unterschreiben.
Faisal YOUSAF
November 19, 2025 AT 23:19Interessante Analyse - aber ich würde den Fokus auf die ESG-Integration verschieben. GreenVesting ist nicht nur eine Plattform, sondern ein Signal für den Paradigmenwechsel in der Asset Allocation. Die Kombination aus nachhaltiger Infrastruktur und tokenisierter Liquidität (auch wenn noch rudimentär) markiert den Übergang von klassischem Crowdfunding hin zu DeFi-adjazenten Modellen. Die Renditen sind zwar niedriger, aber die Alpha-Generierung erfolgt über Systemrisikoreduktion - nicht über spekulative Zinsen. Wer das nicht versteht, bleibt im 20. Jahrhundert stecken.
Julius Asante
November 19, 2025 AT 23:36WAS IST DAS FÜR EIN SCHRIFTSTELLER?!!
12 % Rendite?! Das ist nicht Investition, das ist ein Zirkus mit einem toten Pferd! Ich hab letztes Jahr 15.000 Euro in Bergfurst gesteckt - und dann kam die Baustellenpleite in Leipzig. Zwei Jahre lang hat mir die Plattform „positive Entwicklung“ geschrieben. Zwei Jahre! Und dann: „Projekt wird restrukturiert.“ Wie bitte? Ich hab meine Rendite nicht gesehen, ich hab meine Immobilie nicht gesehen - ich hab nur ein PDF mit einem Foto von einem Baugerüst gesehen! Ich will meinen Scheiß zurück!!
UND DANN DIE STEUER? 25 % Abgeltungssteuer auf 400 Euro Zinsen? Das ist keine Besteuerung - das ist ein Steuer-Diebstahl! Ich will meinen Zins, nicht den Finanzminister bereichern!
Heidi Keene
November 20, 2025 AT 17:23Das ist alles eine Täuschung. Die BaFin hat die Plattformen nicht kontrolliert - sie hat sie genehmigt, weil sie mit den Banken verbündet sind. Wer glaubt, dass „Diversifikation“ schützt, der glaubt auch an den Weihnachtsmann. Die gleichen Entwickler tauchen bei drei Plattformen auf - sie verlagern nur das Risiko. Und die Zinsen? Die werden von den Plattformen künstlich hochgerechnet, damit mehr Leute einsteigen. Die echten Gewinner? Die Anwälte, die die Verträge schreiben. Und die Banken, die die Kredite für die Projekte geben - und dann die Immobilien im Fall der Fälle beschlagnahmen. Ihr seid alle nur die Dummen, die das Geld reinstecken. Ich hab’s gewusst. Ich hab’s gesagt. Aber niemand hat zugehört.
Veronika Abdullah
November 21, 2025 AT 16:57Ich hab den Text gelesen - und muss sagen: „Nachrangdarlehen“ ist falsch geschrieben. Es heißt „Nachrang-Darlehen“ mit Bindestrich. Und „Zinsbaustein“ ist kein Markenname, sondern ein Produkttyp - also kleingeschrieben. Außerdem: „Renditen liegen bei 6-8 Prozent“ - das ist grammatikalisch inkorrekt, weil es „liegen“ heißt, nicht „liegt“. Und warum steht da „100 Euro“ mit Leerzeichen vor dem Euro-Zeichen? Das ist nicht nur falsch - das ist peinlich. Wer schreibt so etwas? Und dann noch „Ein Beispiel: Du investierst 5.000 Euro“ - nein, es heißt „5.000 Euro“ mit nichtbrechendem Leerzeichen. Ich kann das nicht mehr lesen. Das ist ein Schandfleck für die deutsche Sprache.
Olav Schumacher
November 23, 2025 AT 03:17Die durchschnittliche Rendite von 7,5 % ist irreführend. Der Median liegt bei 5,2 %, der Modus bei 4,8 %. Die 7,5 % sind ein arithmetisches Mittel, verzerrt durch 3-4 Projekte mit über 11 % Rendite - die alle in Berlin liegen. Die Mehrheit der Projekte in ländlichen Regionen bringt 3-5 %. Und die Laufzeit? Die durchschnittliche Laufzeit beträgt 4,7 Jahre, aber 68 % der Projekte laufen über 5 Jahre. Die 10%-Regel ist sinnlos - wenn dein Gesamtvermögen 50.000 € beträgt, dann sind das 5.000 €. Das ist nicht diversifiziert - das ist ein einzelnes Risiko mit 10 Projektanteilen. Du hast keine Portfoliostreuung, du hast eine Illusion von Streuung. Und die Steuer? Die wird nicht „eingereicht“. Sie wird automatisch abgezogen. Die Plattformen melden die Zinsen an das Finanzamt - du bekommst nur eine Bescheinigung, die du nicht brauchst. Die ganze Anleitung ist ein Marketing-Text mit statistischen Fehlern.
Kevin Hargaden
November 24, 2025 AT 17:02OMG I JUST INVESTED 2000€ IN GREENVESTING AND I'M SO EXCITED!!! 🤩💸
ImaginE: I'm sitting on my balcony in Berlin, sipping coffee, and my money is growing on solar panels!!! 🌞💰
Also, did you guys know that Zinsbaustein is owned by the same people who ran the 2023 Berlin housing scandal?? I heard it on Reddit. Someone posted a screenshot. I'm not lying. I'm just saying... maybe we should all pull out and go into Bitcoin?? 😅
PS: I'm 22 and I'm already rich because of this. You're welcome. 🙌
Christian _Falcioni
November 25, 2025 AT 07:08Das ist die neue Form des Kapitalismus: Du glaubst, du bist Investor - aber du bist nur ein Gläubiger in der 3. Rangklasse. Die Plattformen sind die neuen Banken - nur ohne Filialen, ohne Angestellte, ohne Verantwortung. Und wir? Wir sind die neuen Proletarier, die ihr Geld in digitale Kreditverträge stecken, während die echten Reichen Immobilien kaufen und sie an uns vermieten. Das ist keine Anlage. Das ist eine spirituelle Krise. Wir investieren nicht in Steine - wir investieren in Hoffnung. Und Hoffnung ist die teuerste Währung der Welt. 🤔
Und die Steuer? Die ist nur ein Trick, um uns glauben zu lassen, dass wir Teil des Systems sind. Aber wir sind nur die Zahlen in ihrem Dashboard.
Michael Sieland
November 26, 2025 AT 06:27Ich hab’s ausprobiert - und ich muss sagen: Es ist wirklich einfach. Ich hab 1.000 Euro bei Exporo investiert, weil ich die Transparenz mag. Kein Stress, kein Notar, kein Papierkram. Die Zinsen kommen pünktlich, die Projekte sind gut beschrieben. Ich hab fünf Projekte, alle in verschiedenen Städten. Ich hab kein Geld verloren. Und ich hab auch kein Geld gewonnen - aber ich hab was gelernt. Und das ist mehr als viele andere. Wer sagt, dass Investieren nur um Rendite geht? Ich investiere, weil ich glaube, dass Städte wachsen - und weil ich will, dass Menschen eine Wohnung haben. Das ist mein Gewinn. 🙏
Larsen Springer
November 27, 2025 AT 09:50Ein sehr klarer und fundierter Beitrag. Die Risiken werden nicht verharmlost, sondern realistisch dargestellt. Besonders hervorzuheben ist die Betonung der Diversifikation und der 10%-Regel - das ist der Schlüssel für jeden Anleger, der langfristig erfolgreich sein will. Ich empfehle diesen Artikel jedem, der sich mit alternativen Anlageformen beschäftigt. Es ist kein Magie-Tool, aber eine sinnvolle Ergänzung zum klassischen Portfolio. Weiter so!
Liliana Braun
November 27, 2025 AT 13:52Ach, du liebe Güte. Wer hier noch glaubt, dass Crowdfunding eine „sichere“ Anlage ist, der hat wohl nie ein Finanzprodukt gelesen. 😏
Die Plattformen verkaufen keine Immobilien - sie verkaufen Hoffnung als Anleihe. Und du? Du kaufst sie, weil du denkst, du bist schlauer als die anderen. Aber du bist nur der letzte, der den Eimer voller Wasser trägt, während alle anderen schon abgehauen sind.
Ich hab’s auch gemacht. Und ich hab’s wieder rausgenommen. Nicht wegen Verlusten - sondern wegen dem Gefühl, Teil eines Systems zu sein, das mich für dumm verkauft. Manchmal ist das beste Investment: Nichts tun.
Erika Van Elst
November 28, 2025 AT 22:16Ich bin 58, alleinerziehende Mutter, und habe 3.000 Euro in GreenVesting gesteckt - weil ich will, dass meine Enkelkinder in einer sauberen Welt leben. Ich hab nicht viel, aber ich hab Herz. Ich kriege jeden Monat 15 Euro Zinsen - das ist nicht viel, aber ich sehe, wie die Solaranlagen auf den Dächern wachsen. Ich hab ein Bild von der Schule in Hamburg, wo das Geld hingegangen ist. Das ist mehr als Zinsen. Das ist Hoffnung. Und wenn ich verliere? Dann hab ich wenig verloren - aber viel gewonnen: Ich hab getan, was ich konnte. Und das zählt.
Lena Carvalho
November 30, 2025 AT 13:14Ein sehr nachdenklicher Text - und ich stimme voll zu: Diversifikation ist der einzige wirkliche Schutz. Aber ich würde noch einen Punkt ergänzen: Die psychologische Komponente. Viele Anleger investieren nicht, weil sie die Zinsen wollen - sondern weil sie das Gefühl haben, etwas „Tun“ zu müssen. Die Angst, etwas zu verpassen, treibt sie an. Aber echte Sicherheit kommt nicht von der Plattform, sondern von der inneren Ruhe. Wer nicht schlafen kann, weil er sich fragt, ob sein Projekt pleitegeht - der sollte lieber in Tagesgeld investieren. Geld ist kein Spiel. Es ist Verantwortung. Und wer das vergisst, verliert nicht nur Kapital - er verliert sich selbst. 🌿