Was passiert, wenn du dein Balkongeländer aus Metall in Holz tauschen willst? Oder eine Klimaanlage an die Fassade montieren? Oder eine Dachterrasse bauen? In einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) ist das nicht einfach eine private Entscheidung. Zustimmungsbedürftige Maßnahmen in der WEG sind ein häufiger Streitpunkt - und oft der Auslöser für jahrelange Rechtsstreitigkeiten. Die meisten Eigentümer unterschätzen, wie streng das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) hier regelt. Es geht nicht um Ästhetik, sondern um Rechte, die alle gemeinsam tragen.
Was genau ist eine zustimmungsbedürftige Maßnahme?
Im WEG ist das ganz klar geregelt: Jede auf Dauer angelegte Veränderung, die den ursprünglichen Zustand des Gemeinschaftseigentums verändert, braucht die Zustimmung der Eigentümergemeinschaft. Das ist nicht nur bei großen Umbauten der Fall. Selbst scheinbar kleine Dinge zählen. Ein neues Fenster, eine Markise, eine Satellitenschüssel an der Fassade - alles kann eine bauliche Veränderung sein, wenn es das äußere Erscheinungsbild der gesamten Anlage beeinflusst.
Das Gemeinschaftseigentum umfasst alles, was mehreren Eigentümern gemeinsam gehört: die Fassade, das Dach, Treppenhäuser, Keller, die Heizungsanlage, der Garten, die Einfahrt. Wenn du an einem dieser Teile etwas veränderst, greifst du in das Recht aller ein. Eine einfache Renovierung - wie das Streichen der Treppenhauswände - ist kein Problem. Aber wenn du die Fensterform änderst, die Farbe der Fassade wechselst oder eine neue Tür einbaust, die nicht zur ursprünglichen Architektur passt, dann brauchst du die Zustimmung.
Beispiele aus der Praxis: Was braucht Zustimmung?
Die Liste ist lang. Hier sind die häufigsten Fälle, die in Hamburg und anderswo zu Konflikten führen:
- Fenster austauschen: Selbst wenn du nur die Verglasung wechselst, aber das Rahmenprofil veränderst, ist das eine bauliche Veränderung. Die Fassade ist Gemeinschaftseigentum - und alle sehen sie.
- Balkone erweitern: Wer seinen Balkon nach außen vergrößert, greift in die Statik und das Erscheinungsbild ein. Das ist fast immer zustimmungspflichtig.
- Klimaanlagen anbringen: Außenmodule an der Fassade verändern das Bild der Anlage. Auch wenn sie nur für deine Wohnung sind, brauchst du die Zustimmung.
- Dachterrassen bauen: Wenn du aus der Wohnung heraus eine Terrasse auf das Dach baust, veränderst du die Dachkonstruktion und die Nutzung des Gemeinschaftseigentums. Das ist ein klassischer Fall für eine Eigentümerversammlung.
- Wintergärten anbauen: Ob an der Rückseite oder zur Straße - jede Erweiterung der Wohnfläche, die nach außen ragt, ist zustimmungsbedürftig.
- Photovoltaik-Anlagen: Obwohl sie energieeffizient sind, verändern sie das Dachbild. Die Zustimmung ist nötig, es sei denn, die Teilungserklärung erlaubt sie explizit.
- Antennen und Satellitenschüsseln: Auch wenn du sie nur für dich brauchst, dürfen sie nicht einfach an der Fassade montiert werden. Sie zählen als bauliche Veränderung.
- Tragende Wände verändern: Das ist der schwerwiegendste Fall. Jede Veränderung an einer tragenden Wand beeinflusst die Statik des ganzen Hauses. Hier brauchst du nicht nur Zustimmung, sondern auch einen Statiker und Baugenehmigung.
Was nicht zustimmungspflichtig ist? Einfache Instandhaltung. Wenn du die Holztreppen schleifst und neu lasierst, oder die Außenbeleuchtung ersetzt - das ist Pflege, keine Veränderung. Auch die Ersatzbepflanzung im Garten zählt als Erhaltung - kein Beschluss nötig.
Wie funktioniert die Zustimmung in der Praxis?
Die Entscheidung fällt immer in der Eigentümerversammlung. Jeder Eigentümer hat eine Stimme - und zwar proportional zu seinem Miteigentumsanteil. Das bedeutet: Wer 20 % der Wohnung besitzt, hat 20 % der Stimmen. Aber: Es zählt nicht die Gesamtanzahl der Eigentümer, sondern die abgegebenen Stimmen.
Seit der WEG-Reform 2020 reicht für die meisten baulichen Veränderungen eine einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen. Das heißt: Wenn 10 von 20 Eigentümern anwesend sind und 6 davon ja sagen - dann ist der Beschluss gültig. Aber: Es gibt Ausnahmen.
Wenn die Maßnahme einen unbilligen Nachteil für einzelne Eigentümer bringt - etwa wenn sie den Blick verdeckt, den Lärm erhöht oder den Wert der Wohnung senkt - dann brauchst du die Zustimmung aller Betroffenen. Und das ist oft der Knackpunkt. Ein Eigentümer, der Angst vor Lärm hat, kann den Einbau einer Klimaanlage blockieren - selbst wenn 90 % der anderen dafür sind.
Was ist die Teilungserklärung - und warum ist sie so wichtig?
Die Teilungserklärung ist das Grundgesetz deiner WEG. Sie wurde notariell beurkundet, als das Haus in Wohnungseigentum umgewandelt wurde. Und sie kann die gesetzlichen Regeln verändern. Manche Teilungserklärungen erlauben beispielsweise den Einbau von Klimaanlagen ohne Zustimmung. Andere verbieten Balkonvergrößerungen komplett.
Wenn du eine Maßnahme planst, musst du die Teilungserklärung lesen - nicht nur die Gesetze. Viele Streitfälle entstehen, weil Eigentümer nur das WEG kennen, aber die Teilungserklärung ignorieren. Ein Notar in Hamburg sagt: „9 von 10 Konflikten liegen an unklaren oder veralteten Teilungserklärungen.“
Wenn du unsicher bist: Hole dir eine Kopie der Teilungserklärung von der Hausverwaltung. Lies sie. Und wenn du nicht verstehst, was da steht - hol dir einen Anwalt. Das kostet 150-300 €, spart aber Tausende an Gerichtskosten.
Privilegierte Maßnahmen: Was geht ohne Zustimmung?
Es gibt Ausnahmen, die du als Eigentümer nutzen kannst. Nach § 20 Abs. 2 WEG hast du einen Anspruch auf Zustimmung, wenn du Maßnahmen durchführen willst, die deine Lebensqualität verbessern - ohne andere zu benachteiligen. Das sind sogenannte privilegierte Maßnahmen:
- Barrierefreier Umbau (z. B. Treppenlift, breitere Türen)
- Einbau von Notrufsystemen
- Einbau von Heizkörpern in der Wohnung
- Sanierung der eigenen Wohnung, wenn sie nicht die Fassade oder Statik beeinflusst
Wenn die Versammlung diese Maßnahmen ablehnt, kannst du vor Gericht ziehen. Die Gerichte entscheiden meistens zugunsten des Antragstellers - besonders wenn es um Barrierefreiheit geht. Das ist kein Luxus, sondern ein Recht.
Was passiert, wenn du ohne Zustimmung baust?
Wenn du eine Maßnahme durchführst, ohne die Zustimmung einzuholen, riskierst du Folgendes:
- Die anderen Eigentümer können dich zur Rückschaffung zwingen - also deine Klimaanlage, deine Terrasse oder dein Fenster wieder entfernen.
- Du musst die Kosten für die Rückbauarbeiten tragen - und eventuell auch Schadensersatz, wenn andere Eigentümer durch deine Maßnahme Wertverlust erleiden.
- Dein Verkauf wird blockiert. Wenn du deine Wohnung verkaufen willst, muss der Käufer wissen, ob alle Bauarbeiten genehmigt wurden. Wenn nicht, kann der Notar den Verkauf stoppen.
- Die Hausverwaltung kann dich zur Zahlung von Verwaltungskosten zwingen - weil sie jetzt einen Rechtsstreit führen muss.
Es gibt Fälle, in denen Eigentümer jahrelang mit Gerichtsverfahren kämpfen, nur weil sie „nur ein kleines Fenster“ wechselten. Das ist kein theoretisches Risiko - das passiert jeden Monat in deutschen Wohnanlagen.
Wie du den Prozess richtig startest
Willst du eine Maßnahme durchführen? Dann gehe so vor:
- Prüfe die Teilungserklärung. Was steht dort zu Fassade, Balkon, Dach, Fenstern?
- Definiere genau, was du tun willst. Nicht „ein neues Fenster“, sondern „Fenster mit gleichem Profil, aber Isolierverglasung, Farbe RAL 7016“.
- Hole Gutachten ein. Bei größeren Projekten brauchst du einen Statiker oder Energieberater. Das zeigt Ernsthaftigkeit.
- Reiche den Antrag schriftlich ein. An die Hausverwaltung. Mit Kostenübersicht, Zeichnung, Materialangaben.
- Warte auf die Einberufung der Versammlung. Die muss innerhalb von vier Wochen stattfinden, wenn du es beantragst.
- Erkläre deine Gründe. Warum ist das sinnvoll? Verbessert es die Energiebilanz? Erhöht es den Wert der Anlage? Zeige Vorteile für alle.
Wenn du dich an diese Schritte hältst, erhöhst du deine Chancen auf Zustimmung dramatisch. Die meisten Ablehnungen kommen nicht wegen der Maßnahme selbst, sondern wegen schlechter Kommunikation.
Die Zukunft: Digitalisierung und neue Technologien
Die WEG-Reform 2020 hat auch die Digitalisierung vorangetrieben. Versammlungen können jetzt online stattfinden. Abstimmungen per E-Mail sind möglich. Das macht den Prozess schneller - aber auch anfälliger für Missverständnisse.
Die größten Herausforderungen der nächsten Jahre werden sein:
- Ladestationen für E-Autos: Wer darf sie wo installieren? Wer zahlt den Strom? Wer haftet bei Schäden?
- Wärmepumpen: Können sie an der Fassade montiert werden? Oder nur auf dem Dach?
- Smart-Home-Systeme: Wer darf Kameras an der Eingangstür montieren? Wer darf Daten sammeln?
Die Rechtsprechung wird sich hier weiter entwickeln. Aber eines bleibt: Solange du das Gemeinschaftseigentum berührst, brauchst du die Zustimmung. Kein Ausweg.
Was du jetzt tun solltest
Wenn du in einer WEG lebst, dann mach jetzt drei Dinge:
- Bestell dir die Teilungserklärung - nicht von der Hausverwaltung, sondern vom Notar, der sie beurkundet hat. Die ist verbindlich.
- Gehe durch deine Wohnung. Was hast du verändert? Fenster? Balkon? Wand? Wenn du unsicher bist - frage nach. Nicht nach dem Nachbarn. Nach der Verwaltung. Schriftlich.
- Informiere dich über privilegierte Maßnahmen. Wenn du älter wirst oder behindert bist - du hast Rechte. Nutze sie.
Zustimmungsbedürftige Maßnahmen sind kein Hindernis - sie sind ein Schutz. Sie verhindern, dass ein einzelner Eigentümer die gesamte Anlage verändert. Aber sie können auch ein Werkzeug sein, wenn du sie richtig nutzt. Klare Regeln. Klare Kommunikation. Klare Rechte. Das ist das Fundament jeder funktionierenden WEG.
Brauche ich Zustimmung, wenn ich nur die Fenster verglasen lasse?
Ja, wenn du dabei das Rahmenprofil oder die Form der Fenster veränderst. Selbst wenn du nur die Scheiben ersetzt, aber das Fenster jetzt anders aussieht, ist das eine bauliche Veränderung. Die Fassade ist Gemeinschaftseigentum - und alle Eigentümer haben ein Recht darauf, wie sie aussieht. Nur wenn du die originalen Fenster mit identischen Ersatzteilen ersetzt - ohne Veränderung von Form, Farbe oder Profil - ist das Instandhaltung und braucht keine Zustimmung.
Kann die Hausverwaltung allein entscheiden, ob ich bauen darf?
Nein. Die Hausverwaltung kann nur verwalten - nicht entscheiden. Sie kann den Antrag vorbereiten, die Unterlagen sammeln, die Versammlung einberufen - aber der Beschluss muss von den Eigentümern gefasst werden. Selbst wenn die Verwaltung sagt „das geht“, ist das kein rechtlicher Nachweis. Nur die Eigentümerversammlung kann die Zustimmung erteilen.
Was ist, wenn ein Eigentümer die Zustimmung verweigert, obwohl es keinen Nachteil gibt?
Wenn die Maßnahme keine unbilligen Nachteile für andere verursacht - etwa keinen Lärm, keine Schattenwirkung, keinen Wertverlust - und eine einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen zustimmt, dann ist der Beschluss gültig. Der ablehnende Eigentümer kann den Beschluss nur anfechten, wenn er nachweist, dass er unverhältnismäßig benachteiligt wird. Das ist schwer. Die Gerichte sehen solche Fälle meist als „unbegründete Eigensinnigkeit“ an.
Muss ich die Kosten für eine Zustimmungsmaßnahme allein tragen?
Nein. Wenn die Maßnahme nur deine Wohnung betrifft - wie ein neues Fenster oder eine Klimaanlage - trägst du die Kosten selbst. Aber: Wenn die Maßnahme das Gemeinschaftseigentum beeinflusst - etwa eine neue Dachabdichtung oder eine Sanierung der Fassade - dann müssen alle Eigentümer nach ihren Miteigentumsanteilen mitzahlen. Das ist gesetzlich so geregelt. Du kannst nicht einfach verlangen, dass andere für deine private Erweiterung zahlen.
Kann ich eine Zustimmung nachträglich einholen, wenn ich schon gebaut habe?
Technisch ja - aber praktisch fast nie. Die Versammlung kann einen bereits ausgeführten Bau rückgängig machen, auch wenn du später die Zustimmung einholst. Die Rechtsprechung sieht nachträgliche Zustimmung als „nicht wirksam“ an, wenn die Maßnahme bereits abgeschlossen ist. Es sei denn, alle Betroffenen stimmen ausdrücklich zu, dass der Bau bestehen bleiben soll - und das ist selten. Besser: Vorher fragen, nicht nachher.
Kommentare (11)
Stefanie Koveal
Dezember 31, 2025 AT 11:27Ich hab letztes Jahr mein Balkongeländer von Metall auf Holz umgebaut – und ja, ich hab’s vorher nicht gefragt. War ‘ne impulsive Entscheidung, nachdem ich 3 Jahre lang auf die rostigen Stäbe gestarrt hab. Die Verwaltung hat mich fast umgebracht, aber die Versammlung hat zugestimmt, weil ich die Kosten selbst getragen hab und die neuen Geländer jetzt ‘ne warme, natürliche Optik haben. Die Nachbarn lieben es. Manchmal braucht’s Mut, nicht nur Gesetze.
Jannes Bergmann
Januar 2, 2026 AT 09:45LOL. Also ich hab ne Klimaanlage montiert. Die Verwaltung hat gesagt: „nein“. Ich hab gesagt: „ok“. Dann hab ich sie einfach hinterm Haus angebaut. Niemand sieht sie. Niemand klagt. Die Fassade ist unversehrt. 🤷♂️😎
hans eilers
Januar 3, 2026 AT 17:26Was ist mit Fenstern?? Ich hab ein neues Fenster eingesetzt – gleiches Profil, gleiche Farbe, gleiche Verglasung – und trotzdem kam die Verwaltung mit ‘Zustimmungspflicht’ angeflogen. Ich hab die Original-Teile von 1987 rausgenommen, die waren kaputt, nicht verändert! Wer macht denn so einen Unsinn?!!??!!??
Max Hrihoryev
Januar 5, 2026 AT 09:32WIR SIND NICHT IN DER DDR! Wer glaubt, dass man nicht mal ein Fenster wechseln darf, ohne 12 Versammlungen, 3 Gutachten und eine Unterschrift von der Oma im 4. Stock, der sollte in eine WG ziehen, wo man wenigstens noch ‘ne Tapete kleben kann. Ich hab ne Dachterrasse gebaut. Hab keine Zustimmung. Hab jetzt ‘ne coole Aussicht. Wer will, kommt vorbei. 😎
Stian Bjelland
Januar 7, 2026 AT 06:32Ich komme aus Norwegen. Hier würde man sagen: „Wenn du etwas veränderst, das andere sehen, dann frage sie.“ Nicht wegen Gesetzen. Sondern wegen Respekt. Die WEG ist wie eine Familie. Manche sind laut, manche still. Aber alle leben da. Warum nicht einfach fragen? Es ist nicht schwer. Es ist menschlich.
Sarah Mertes
Januar 9, 2026 AT 04:19Ich hab’s gemacht! Ich hab meine Fenster ausgetauscht – mit Zustimmung! Und weißt du was? Die Versammlung hat mir sogar gesagt, dass ich ‘ne tolle Entscheidung getroffen hab! Ich hab Fotos gemacht, einen Energieberater mitgebracht, und gesagt: „Das spart 30% Heizkosten!“ Und plötzlich war ich nicht mehr die „Fenster-Schlampe“ – ich war die „Energie-Heldin“! 🙌✨
Wibke Schneider
Januar 11, 2026 AT 03:40Die Teilungserklärung ist das zentrale Dokument. Viele Eigentümer ignorieren sie, obwohl sie rechtlich bindend ist. Ich habe meine vor fünf Jahren von einem Notar erhalten, der sie bei der Umwandlung beurkundet hat. Sie enthält Klauseln, die das WEG ergänzen oder sogar außer Kraft setzen. Wer sie nicht kennt, handelt im Dunkeln.
Agnes Pauline Pielka
Januar 12, 2026 AT 17:48Ich habe vor drei Jahren eine Klimaanlage installiert. Ohne Zustimmung. Ich war überzeugt, dass es eine Instandhaltung sei. Die Versammlung hat mich verklagt. Ich musste die Anlage entfernen. Ich habe 1200 Euro verloren. Ich habe gelernt: Im WEG ist nichts selbstverständlich. Nichts. Nicht mal ein Lüftungsgitter.
Yanick Iseli
Januar 14, 2026 AT 12:09Die Formulierung „bauale Veränderung“ ist rechtlich präzise, aber im Alltag oft missverstanden. Ein Fensterwechsel mit identischem Profil ist keine Veränderung. Ein Fensterwechsel mit anderer Farbe oder Form ist es. Die Grenze ist klar – wenn man die Teilungserklärung liest. Viele Probleme entstehen durch Unwissenheit, nicht durch Boshaftigkeit.
Markus Rönnholm
Januar 15, 2026 AT 07:09Ich hab ne Photovoltaik-Anlage aufs Dach gemacht. Die Verwaltung hat gesagt: „Nein!“ Ich hab gesagt: „Dann geh ich zum Gericht.“ Und weißt du was? Ich hab gewonnen. Die Richterin hat gesagt: „Energieeffizienz ist kein Luxus, sondern eine Pflicht.“ Jetzt hab ich Solarstrom. Und die Nachbarn fragen, wie sie das auch machen können. Endlich mal was Gutes!
Patrick Mortara
Januar 17, 2026 AT 01:54Wenn du ohne Zustimmung baust, bist du ein Risiko. Nicht nur für dich. Für alle. Die Rechtslage ist klar. Die Konsequenzen sind real. Kein Drama. Kein Hass. Einfach: Frage vorher. Oder zahle die Strafe.