Wenn Sie eine Immobilie in Italien, ein Grundstück oder eine Wohnung, die physisch in Italien liegt, unabhängig von Ihrem Wohnsitz besitzen, gilt: Deutschland besteuert Ihre weltweiten Einkünfte und Vermögen – auch wenn die Immobilie nicht hier steht. Das ist kein Fehler, kein Ausnahmefall, sondern gesetzliche Regel. Die Erbschaftssteuer, die Steuer, die fällig wird, wenn jemand ein Vermögen vererbt greift in Deutschland weltweit, auch wenn die Immobilie in Rom oder Sizilien liegt. Doch Italien hat auch seine eigenen Regeln – und die passen nicht immer zusammen. Das führt zu Doppelbesteuerung, der Situation, in der das gleiche Vermögen von zwei Ländern gleichzeitig besteuert wird, wenn kein Abkommen greift. Und genau hier liegen die größten Risiken für deutsche Eigentümer.
Einige denken, weil sie in Deutschland leben, reicht es, die Steuern hier zu zahlen. Falsch. Italien verlangt seine eigenen Abgaben: Erbschaftssteuer, Schenkungssteuer, Einkommensteuer von Mieteinnahmen, sogar eine jährliche Grundsteuer (IMU). Die deutsche Erbschaftssteuer berechnet sich nach dem Wert der Immobilie – egal wo sie steht. Und wenn Italien auch schon abkassiert hat, gibt es keinen automatischen Ausgleich. Nur wenn ein Doppelbesteuerungsabkommen greift, können Sie Gutschriften beantragen. Aber zwischen Deutschland und Italien gibt es kein Abkommen für Erbschaftssteuer. Das ist kein technischer Punkt – das ist eine Zeitbombe für Familien. Wer eine Wohnung in Florenz vererbt, ohne vorher zu prüfen, muss mit doppelten Steuerlasten rechnen. Manche zahlen bis zu 50 Prozent mehr, als nötig wäre. Und das, obwohl es Lösungen gibt: Schenkungen vor dem Tod, Testamente mit klaren Regelungen, oder die Nutzung von Stiftungen. Aber nur, wenn Sie rechtzeitig handeln.
Es geht nicht darum, Steuern zu umgehen. Es geht darum, sie richtig zu zahlen – und nicht doppelt. Viele Eigentümer wissen nicht, dass sie überhaupt eine Steuererklärung in Italien abgeben müssen, oder dass sie die Immobilie als Vermögensgegenstand in ihrer deutschen Steuererklärung angeben müssen. Wer das vergisst, riskiert nicht nur hohe Nachzahlungen, sondern auch Strafen. Die Lösung ist nicht kompliziert: Machen Sie sich klar, welche Steuern wo fällig sind, prüfen Sie, ob ein Antrag auf Gutschrift möglich ist, und lassen Sie sich von jemandem beraten, der beide Systeme kennt. In den folgenden Artikeln finden Sie konkrete Beispiele, wie andere Eigentümer mit ihren italienischen Immobilien umgegangen sind – von der Erbschaft bis zur Mieteinnahme. Was funktioniert, was nicht, und wie Sie vermeiden, dass Ihr Erbe zur Belastung wird.
Der Immobilienkauf in Italien ist komplex: Du brauchst einen Codice Fiscale, ein Bankkonto, einen Notar und vor allem einen Anwalt. Steuern variieren je nach Immobilientyp - und die Due-Diligence-Prüfung ist entscheidend. Erfahre, wie du Fehler vermeidest.
