Ein Nießbrauchrecht, das Recht, eine Immobilie zu nutzen und deren Erträge zu ziehen, ohne sie zu besitzen. Auch bekannt als Nutzungsrecht, ist es kein Eigentum – aber es hat genauso viel Gewicht wie eines. Du kannst das Haus oder die Wohnung nicht verkaufen, abreißen oder umbauen – aber du darfst darin wohnen, sie vermieten und die Miete einstreichen. Es ist, als hättest du den Schlüssel, aber nicht den Briefkasten.
Dieses Recht entsteht oft bei Erbschaften: Ein Elternteil behält das Nießbrauchrecht, während das Kind den Grundbesitz erhält. Oder es wird im Rahmen einer Vermögensübergabe vereinbart, um Steuern zu sparen. Aber Vorsicht: Wer das Nießbrauchrecht hat, ist auch für die Instandhaltung verantwortlich – nicht der Eigentümer. Das bedeutet: Wer die Wohnung nutzt, zahlt auch die Reparaturen, die Dachsanierung, die Heizungsmodernisierung. Und wenn der Nießbrauchberechtigte stirbt, fällt das Recht automatisch weg – das Haus geht dann komplett an den Eigentümer zurück.
Das Nießbrauchrecht beeinflusst auch den Verkaufswert. Ein Haus mit Nießbrauchrecht ist weniger wert als eines ohne – denn wer kauft eine Immobilie, die er erst in 10 Jahren voll nutzen kann? Banken bewerten solche Objekte oft mit Abschlägen von 20 bis 40 Prozent. Und wenn du als Eigentümer verkaufen willst, musst du den Nießbrauchsberechtigten mit einbeziehen. Kein Notar unterschreibt einen Kaufvertrag, wenn das Nießbrauchrecht nicht aufgelöst oder übertragen wurde.
Es gibt auch Fälle, wo Vermieter ein Nießbrauchrecht auf eine Wohnung übertragen, um sie langfristig an einen Pflegebedürftigen zu binden – ohne dass das Kind später das Haus verkaufen muss. Oder in der WEG: Ein Eigentümer gibt das Nießbrauchrecht an einen Nachbarn ab, damit dieser die Wohnung nutzen kann, während er selbst im Ausland lebt. Alles rechtlich möglich – aber nur, wenn es richtig dokumentiert ist.
In den folgenden Artikeln findest du konkrete Beispiele, wie Nießbrauchrecht in der Praxis funktioniert – von der Abrechnung der Nebenkosten bis zur Auswirkung auf die Erbschaftssteuer. Du erfährst, wann es sinnvoll ist, wann es gefährlich ist, und wie du als Eigentümer oder Nutzer nicht auf die Nase fällst.
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