Im Jahr 2025 ist eine Immobilie ohne Energieeffizienzklasse kaum noch verkaufbar - und noch weniger finanzierbar. Wer heute ein Haus oder eine Wohnung kauft, fragt nicht mehr nur nach der Lage oder der Anzahl der Zimmer, sondern nach der Energieeffizienzklasse. Denn das, was früher nur ein technisches Detail war, ist heute der entscheidende Faktor für Wert, Kosten und Zukunftsfähigkeit. In Deutschland gilt seit Januar 2025 eine neue Regelung: Alle Neubauten müssen mindestens Klasse D erreichen. Wer eine Immobilie der Klassen E bis H besitzt, muss bis 2030 einen Sanierungsplan vorlegen. Und wer jetzt sanieren will, kann mit staatlichen Förderungen bis zu 120.000 Euro pro Wohneinheit bekommen - aber nur, wenn er weiß, wie.
Was bedeuten die Energieeffizienzklassen wirklich?
Die Energieeffizienzklasse sagt nicht, wie viel Heizöl oder Gas verbraucht wird, sondern wie viel Energie ein Gebäude theoretisch benötigt, um warm zu bleiben. Gemessen wird das in kWh pro Quadratmeter und Jahr (kWh/m²a). Je niedriger die Zahl, desto besser. Klasse A+ bedeutet weniger als 30 kWh/m²a - das ist Passivhaus-Niveau. Klasse H liegt über 250 kWh/m²a - typisch für unsanierte Altbauten aus den 1960er Jahren.Ab 2025 wird das System vereinfacht: Die alten Klassen A+ und A verschmelzen zu einer neuen Klasse A. Die Skala geht dann nur noch von A bis G. Das ist nicht nur eine Umnummerierung - es ist ein Signal. Die EU will einheitliche Standards, und Deutschland folgt. Wer jetzt sanieren will, sollte sich an der neuen Skala orientieren. Denn die Förderungen passen sich an.
Welche Klassen werden gefördert - und wie viel?
Die KfW-Bankengruppe ist der größte Förderer im Bereich energetische Sanierung. Ihre Programme sind klar strukturiert: Je besser die Klasse, desto höher der Zuschuss. Ab 1. Januar 2025 gilt:- Klasse B: Bis zu 60.000 Euro Zuschuss pro Wohneinheit
- Klasse A: Bis zu 120.000 Euro Zuschuss pro Wohneinheit
Diese Summen gelten für umfassende Sanierungen - also wenn das ganze Haus gedämmt, die Fenster ausgetauscht und die Heizung modernisiert wird. Ein einzelner Fensterwechsel bringt nichts. Die Förderung ist an die Gesamtenergiebilanz gekoppelt. Wer von Klasse E auf Klasse B springt, bekommt mehr als wer nur von D auf C steigt.
Ein Beispiel aus Stuttgart: Ein Einfamilienhaus aus den 1980ern mit Klasse E hat einen jährlichen Endenergiebedarf von 150 kWh/m²a. Nach einer Sanierung mit Außenwanddämmung, neuer Fenster und Luft-Wasser-Wärmepumpe sinkt der Wert auf 45 kWh/m²a - das ist Klasse A. Der Eigentümer erhält 120.000 Euro Zuschuss. Die Sanierung kostete 180.000 Euro. Der Rest wird über einen zinsgünstigen KfW-Kredit finanziert. Am Ende zahlt er weniger als vorher an Heizkosten - und hat eine Immobilie, die in zehn Jahren mehr wert ist.
Warum ist die Klasse D der neue Mindeststandard?
Seit Januar 2025 ist Klasse D die Untergrenze für Neubauten. Was heißt das? Ein Haus mit Klasse D verbraucht 100-130 kWh/m²a. Das ist nicht viel, aber auch nicht besonders gut. Die meisten Experten raten: Besser gleich Klasse B oder A bauen. Warum? Weil die Förderung bei Klasse D nicht mehr existiert. Die KfW fördert nur noch ab Klasse B. Wer nur die Mindestanforderung erfüllt, zahlt alles selbst - und hat später weniger Wert.Und es wird noch strenger: Bis 2030 müssen alle vermieteten Wohnungen mindestens Klasse C erreichen. Bis 2045 soll kein Gebäude in Deutschland mehr CO₂ ausstoßen. Wer jetzt nicht sanieren will, verliert nicht nur Geld - er verliert die Möglichkeit, seine Immobilie zu nutzen.
Wie funktioniert die Förderung - Schritt für Schritt
Die KfW-Förderung ist nicht einfach zu beantragen. Viele Anträge scheitern an Kleinigkeiten. Hier ist, was wirklich zählt:- Erst den Energieausweis erstellen lassen - von einem zertifizierten Energieberater. Nicht von irgendwem. Die Daten müssen in die KfW-Software hochgeladen werden.
- Die Sanierungsmaßnahmen genau planen - nicht Einzelteile, sondern das Gesamtsystem. Dämmung, Fenster, Heizung, Lüftung müssen zusammenpassen.
- Den Antrag vor Beginn der Arbeiten stellen - das ist entscheidend. Wer erst nach der Sanierung antritt, bekommt nichts.
- Alle Rechnungen und Nachweise aufbewahren - inklusive der Bestätigung der Energieberatung, der Baupläne und der Rechnungen der Handwerker.
- Die KfW-Checkliste durchgehen - die gibt es kostenlos auf der Website der Deutschen Energie-Agentur (dena).
Die durchschnittliche Bearbeitungszeit für einen Antrag: 8 Wochen. Die Ablehnungsquote: 35%. Die häufigsten Gründe? Falsche Klassifizierung (27%) und unvollständige Unterlagen (32%). Ein einziger fehlender Rechnungsbeleg kann die Förderung kosten.
Was bringt eine bessere Klasse wirklich?
Es geht nicht nur um Geld - es geht um Markt. Wer eine Immobilie der Klasse A oder B verkauft, erhält im Durchschnitt 8-15% mehr als vergleichbare Objekte mit schlechterer Klasse. Auf ImmobilienScout24 bekommen Häuser der Klassen A und B 23% mehr Anfragen als solche der Klassen D bis F.Ein Fall aus Berlin: Ein Einfamilienhaus mit Klasse H wurde 2023 zum Preis von 420.000 Euro angeboten - ohne Interesse. Nach einer Sanierung auf Klasse B (Kosten: 190.000 Euro, Förderung: 85.000 Euro) wurde es 2025 für 510.000 Euro verkauft. Die Heizkosten sanken von 4.200 Euro auf 850 Euro pro Jahr. Der neue Besitzer zahlt jetzt weniger als die Miete, die der vorherige Mieter bezahlte.
Und umgekehrt: Häuser der Klassen G und H verlieren an Wert. Laut einer Studie von Fraunhofer ISI werden sie bis 2035 bis zu 30% an Wert verlieren. Das ist kein Gerücht - das ist eine Prognose, die auf Daten von 7.000 Immobilien basiert.
Was tun, wenn man kein Geld hat?
Viele denken: Sanieren ist nur für Reiche. Das ist falsch. Die KfW bietet nicht nur Zuschüsse, sondern auch Kredite mit niedrigen Zinsen - bis zu 30 Jahren Laufzeit. Und die Tilgung kann oft durch die eingesparten Heizkosten gedeckt werden.Die dena hat seit Januar 2025 einen kostenlosen Online-Check eingeführt. In 20 Minuten sagt er voraus: Welche Klasse Ihr Haus hat. Welche Sanierungen sinnvoll sind. Und wie viel Förderung Sie bekommen. Kein Berater, kein Termin - einfach online.
Und es gibt noch einen Trick: Wer mehrere Maßnahmen in einem Jahr plant - Dämmung, Fenster, Heizung - kann sie als „umfassende Sanierung“ zusammenfassen. Das erhöht die Förderung. Einzelne Maßnahmen werden kaum gefördert. Die Förderung will Systeme, nicht Einzelteile.
Was ist mit Mietern?
Mietverträge müssen seit 2020 den Energieausweis enthalten. Aber viele Vermieter ignorieren das. Wer als Mieter eine Immobilie der Klasse F oder G mietet, zahlt oft mehr für Heizung als für die Miete. Das ist nicht gerecht - und nicht legal. Wer das bemerkt, kann beim Mieterverein nachfragen. In einigen Fällen ist eine Mietminderung möglich.Und: Wer in einer Mietwohnung sanieren will, muss den Vermieter überzeugen. Die beste Waffe? Die Zahlen. Zeigen Sie ihm: Eine Sanierung auf Klasse B erhöht den Wert der Wohnung - und damit auch den Mietpreis. Der Vermieter zahlt heute - und profitiert morgen.
Was kommt als Nächstes?
2027: Alle vermieteten Wohnungen müssen mindestens Klasse C haben. 2030: Alle Gebäude brauchen einen Sanierungsplan. 2045: Klimaneutralität. Das ist kein Traum - das ist Gesetz. Und es ist kein Verbot, sondern eine Chance. Wer jetzt sanieren lässt, sichert nicht nur seine Heizkosten - er sichert den Wert seiner Immobilie.Die Technik ist da. Die Förderung ist da. Die Experten sind da. Was fehlt? Die Entscheidung.
Was ist der Unterschied zwischen Endenergiebedarf und Primärenergiebedarf?
Der Endenergiebedarf misst, wie viel Energie das Gebäude tatsächlich für Heizung, Warmwasser und Lüftung braucht - zum Beispiel in kWh pro Quadratmeter. Der Primärenergiebedarf rechnet dazu, wie viel Energie nötig war, um diese Energie zu erzeugen - also auch die Verluste bei der Stromerzeugung oder beim Transport von Heizöl. Die Energieeffizienzklasse basiert auf dem Endenergiebedarf, aber die Förderung berücksichtigt oft auch den Primärenergiebedarf, besonders bei Wärmepumpen oder Solaranlagen.
Kann ich die Förderung auch für eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus beantragen?
Ja, aber nur als Eigentümer. Die KfW-Förderung gilt pro Wohneinheit. Wenn Sie eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus besitzen, können Sie für Ihre Wohnung einen Antrag stellen - vorausgesetzt, die Sanierung betrifft nur Ihre Wohnung und nicht das gesamte Gebäude. Wenn das ganze Haus saniert wird, kann die Gesamtmaßnahme als „Gebäudesanierung“ beantragt werden - dann wird die Förderung auf alle Wohneinheiten verteilt.
Wie lange gilt die Förderung? Wird sie abgeschafft?
Die KfW-Förderung läuft bis mindestens 2030, aber die Höhe wird jährlich überprüft. Die Bundesregierung hat angekündigt, dass die Förderung nicht abgeschafft, sondern schrittweise angepasst wird. Je mehr Gebäude effizient werden, desto geringer wird die Förderung. Das ist kein Strafmechanismus - es ist eine logische Folge: Wenn die meisten Häuser gut gedämmt sind, braucht man weniger Geld, um sie zu sanieren. Wer jetzt sanieren lässt, bekommt noch die höchste Förderung.
Was passiert, wenn ich die Sanierung nicht vollständig durchführe?
Dann verliert man die Förderung. Die KfW prüft nach Abschluss der Arbeiten, ob alle geplanten Maßnahmen tatsächlich durchgeführt wurden. Wenn nur 80% der geplanten Dämmung eingebaut wurde, wird die Förderung gekürzt - oder ganz gestrichen. Es gibt keine Halbwegslösungen. Entweder man macht es richtig - oder man zahlt selbst.
Kann ich die Förderung auch für eine alte Heizung nutzen, die ich nicht ersetze?
Nein. Die KfW fördert nur, wenn die Heizung auf einen modernen Standard gebracht wird - also mindestens eine Wärmepumpe, eine moderne Gas-Brennwertheizung oder eine Holzpelletsanlage. Eine alte Ölheizung, die nur gewartet wurde, wird nicht gefördert. Der Grund: Die Heizung ist der größte Energieverbraucher. Ohne Modernisierung der Heizung ist eine echte Energieeinsparung nicht möglich.
