Teilungserklärung: Was Sie über die Aufteilung von Eigentumswohnungen wissen müssen

Wenn Sie eine Teilungserklärung, ein rechtliches Dokument, das die Aufteilung eines Gebäudes in einzelne Wohnungseigentümer und gemeinschaftliche Flächen festlegt. Es ist die Grundlage dafür, wer was besitzt und wer was bezahlt. unterschreiben, geht es nicht nur um Ihre Wohnung – es geht um Ihre Rechte und Pflichten im ganzen Haus. Die Teilungserklärung ist kein formschöner Brief, sondern ein rechtlich bindendes Vertragswerk, das mit dem Grundbuch eingetragen wird. Sie legt fest, welche Räume Ihnen gehören, welche Flächen alle Bewohner gemeinsam nutzen – wie Treppenhaus, Dach, Keller oder Garten – und wie die Kosten dafür verteilt werden. Ohne sie gibt es keine klare Eigentumsstruktur, und ohne sie können Sie Ihre Wohnung nicht verkaufen oder finanzieren.

Diese Regelung ist besonders wichtig, wenn Sie in einem Mehrfamilienhaus kaufen. Denn was Sie sehen – Ihre vier Wände – ist nur ein Teil der Wahrheit. Der Gemeinschaftseigentum umfasst alles, was nicht Ihrer Wohnung zugeordnet ist, aber für den Betrieb des Hauses nötig ist. Das kann eine alte Heizungsanlage sein, die alle bewohnen, oder ein Dach, das repariert werden muss. In der Teilungserklärung steht genau, wer wie viel davon trägt. Meist wird das als Teileigentum bezeichnet – ein Anteil am Gesamtvermögen des Hauses, der sich aus der Wohnfläche und der Lage ergibt. Wer 20 Prozent der Gesamtfläche besitzt, zahlt auch 20 Prozent der Hausgeldkosten. Das klingt einfach, aber viele kaufen eine Wohnung, ohne die Teilungserklärung zu lesen – und stehen später vor unerwarteten Reparaturkosten oder Einschränkungen, etwa beim Einbau von Fenstern oder der Dachterrasse.

Die Teilungserklärung ist also kein Dokument, das Sie nach dem Kauf ignorieren können. Sie ist Ihr Handbuch für das Zusammenleben im Haus. Sie regelt, wer was ändern darf, wie oft die Hausgemeinschaft tagt, und wie Entscheidungen gefällt werden. Sie enthält auch die Satzung der Wohnungseigentümergemeinschaft – also die Spielregeln. Wer hier nicht aufpasst, riskiert teure Folgen: Ein verbotener Einbau, eine nicht genehmigte Wandöffnung oder eine verspätete Instandhaltung können zu Bußgeldern oder sogar zur Zwangsversteigerung führen. Deshalb: Bevor Sie unterschreiben, lassen Sie sich die Teilungserklärung zeigen. Lesen Sie sie. Fragen Sie nach. Und wenn Sie unsicher sind, holen Sie sich einen Fachmann. Denn eine Wohnung ist nicht nur ein Ort zum Leben – sie ist eine Investition, die nur dann sicher ist, wenn alle Regeln klar sind.

Unter den Artikeln finden Sie praktische Leitfäden, die genau diese Themen aufgreifen: von der Prüfung von Gemeinschaftseigentum über die Kostenverteilung bis hin zu rechtlichen Fallstricken beim Kauf. Hier geht es nicht um Theorie – hier geht es darum, dass Sie als Käufer oder Eigentümer nicht überrascht werden.