Wenn du 2025 eine neue Mietwohnung baust, kannst du bis zu 20 % der Baukosten zusätzlich von deinen Steuern absetzen. Das ist keine theoretische Möglichkeit - das ist die Sonderabschreibung nach § 7b EStG, und sie läuft noch bis Ende September 2029. Aber nur, wenn du alle Regeln genau einhältst. Viele Investoren verpassen die Förderung, weil sie den Bauantrag zu spät stellen oder die energetischen Anforderungen nicht erfüllen. Hier steht genau, was du für 2025 wissen musst - keine Theorie, nur die praktischen Voraussetzungen.
Wann gilt die Sonderabschreibung 2025?
Die Sonderabschreibung ist nicht für alle Neubauten da. Sie gilt nur für Wohnungen, bei denen der Bauantrag oder die Bauanzeige zwischen dem 1. Januar 2023 und dem 30. September 2029 bei der Baubehörde eingegangen ist. Der Tag, an dem du den Vertrag unterschreibst, oder der Tag, an dem der erste Beton gegossen wird, ist völlig egal. Entscheidend ist nur: Wann hat die Behörde den Antrag erhalten? Wenn du im Jahr 2022 den Antrag gestellt hast, bekommst du keine Förderung - das ist ein häufiger Fehler. Auch wenn der Bau erst 2025 fertig wird, solange der Antrag zwischen 2023 und 2029 eingereicht wurde, zählt das.
Was muss die Wohnung können?
Es reicht nicht, einfach eine neue Wohnung zu bauen. Sie muss bestimmte Mindestanforderungen erfüllen. Erstens: Sie muss mindestens 20 Quadratmeter Wohnfläche haben. Zweitens: Sie muss selbstständig bewohnbar sein - also eine eigene Küche, Bad und separate Eingangstür haben. Drittens: Du musst sie mindestens zehn Jahre lang an Mieter vermieten. Wenn du die Wohnung innerhalb dieser Zeit verkaufst, übernimmt der neue Eigentümer die Verpflichtung. Falls du sie nach sieben Jahren wieder selbst nutzt, verlierst du die Sonderabschreibung und musst sie zurückzahlen - inklusive Zinsen.
Der energetische Standard: Effizienzhaus 40 NH
Das ist der entscheidende Punkt, den viele übersehen. Seit 2023 gilt für jede geförderte Wohnung der Standard Effizienzhaus 40 NH. Das bedeutet: Der Primärenergiebedarf der Wohnung muss um mindestens 60 % niedriger sein als bei einem Referenzgebäude nach der alten EnEV 2014. Das ist kein geringer Anspruch. Du brauchst hochwertige Dämmung, eine Wärmepumpe oder eine moderne Lüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung, und du musst Fenster mit Dreifachverglasung einbauen. Außerdem musst du das Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude (QNG) erhalten. Das wird von einem unabhängigen Prüfer ausgestellt, nachdem du alle Nachweise vorgelegt hast. Ohne dieses Zertifikat gibt es keine Sonderabschreibung - egal wie gut du sonst geplant hast.
Wie viel kannst du abschreiben?
Die Sonderabschreibung erlaubt dir, zusätzlich zu der normalen Abschreibung von 3 % pro Jahr (also 12 % über vier Jahre) weitere 5 % pro Jahr abzuschreiben. Das macht insgesamt 32 % in vier Jahren. Die Basis für diese Abschreibung sind die Herstellungskosten. Bis 2023 war die Obergrenze 2.500 Euro pro Quadratmeter. Seit November 2023 gilt jetzt: 4.000 Euro pro Quadratmeter sind begünstigt. Die Gesamtkostenobergrenze liegt bei 5.200 Euro pro Quadratmeter. Das heißt: Du kannst bis zu 4.000 Euro pro m² mit 5 % pro Jahr abschreiben. Alles darüber hinaus - etwa für teure Bodenbeläge oder Luxusausstattung - zählt nicht. Das ist wichtig, besonders in Wien oder München, wo Baukosten schnell in die Höhe schnellen.
Was zählt als Baukosten?
Nicht alles, was du ausgibst, zählt. Nur die Kosten, die direkt der Wohnung zuzurechnen sind. Das sind: Fundament, Wände, Dach, Fenster, Heizung, Sanitär, Elektro, Innenausbau. Was nicht zählt: Grundstückspreis, Notarkosten, Baugenehmigungsgebühren, Architektenhonorare (außer wenn sie direkt mit der Bauausführung verbunden sind), oder Kosten für Gemeinschaftsbereiche wie Treppenhäuser oder Fahrstühle. Diese musst du anteilig aufteilen. Wenn du ein Gebäude mit zehn Wohnungen baust, kannst du nur 1/10 der Kosten für den Treppenhausausbau auf deine Wohnung anrechnen. Die Finanzämter prüfen das genau - besonders bei größeren Projekten. Eine detaillierte Kostenaufstellung mit Belegen ist Pflicht.
Wie meldest du die Sonderabschreibung an?
Du meldest sie in deiner Einkommensteuererklärung an. Dafür brauchst du vier Unterlagen: 1) Den Eingangsbestätigungsbeleg der Baubehörde, der zeigt, dass dein Antrag zwischen 2023 und 2029 eingegangen ist. 2) Das QNG-Zertifikat. 3) Eine vollständige Kostenaufstellung, die zeigt, dass du unter 5.200 Euro pro m² geblieben bist. 4) Eine schriftliche Verpflichtungserklärung, dass du die Wohnung mindestens zehn Jahre vermieten wirst. Ohne diese Erklärung wird die Förderung abgelehnt. Viele Steuerberater empfehlen, die Erklärung bei der Baubehörde mit abzugeben - das erspart später Ärger. Wenn du die Wohnung nach drei Jahren verkaufst, musst du die bereits abgesetzten Abschreibungen nachzahlen. Die Finanzämter prüfen das mit Hilfe der Grundbuchdaten.
Wer kann die Sonderabschreibung nutzen?
Nicht jeder, der baut, kann sie nutzen. Du musst steuerpflichtig sein und die Mieteinkünfte im Inland versteuern. Das bedeutet: Wenn du als Privatperson in Deutschland wohnst und deine Wohnung in Deutschland vermietest, bist du dabei. Wenn du als Ausländer in Österreich oder der Schweiz lebst, aber eine Wohnung in Deutschland baust, kannst du sie ebenfalls nutzen - solange du die Mieteinkünfte in Deutschland versteuerst. Wenn du als Unternehmen baust, gilt die Regelung nicht - sie ist nur für natürliche Personen. Auch wenn du die Wohnung an eine GmbH vermietest, zählt das nicht. Die Wohnung muss direkt an einen Mieter vermietet werden. Der Mieter darf kein Familienmitglied sein - sonst gilt die Vermietung nicht als entgeltlich.
Was passiert, wenn du die Regeln brichst?
Wenn du die zehnjährige Vermietungsfrist nicht einhältst, musst du die gesamte Sonderabschreibung zurückzahlen - inklusive Zinsen. Das ist kein kleiner Betrag. Bei einer Wohnung mit 80 Quadratmetern und 4.000 Euro pro m² begünstigten Kosten sind das 12.800 Euro Abschreibung. Wenn du sie nach drei Jahren verkaufst, musst du 9.600 Euro zurückzahlen. Die Finanzämter prüfen das automatisch über die Grundbuchämter. Auch wenn du die energetischen Standards nicht erfüllst, wird die Förderung zurückgenommen. Es gibt Fälle, in denen Bauherren nachträglich 20.000 Euro zahlen mussten, weil die Wärmepumpe nicht die geforderte Leistung hatte. Deshalb: Lass dich vor dem Bau von einem unabhängigen Energieberater beraten - nicht vom Baufirmenmitarbeiter.
Warum ist das wichtig für 2025?
Im Jahr 2025 ist der Wohnraummangel in Deutschland weiterhin akut. In Großstädten wie Berlin, Hamburg oder München fehlen Hunderttausende bezahlbare Wohnungen. Die Sonderabschreibung ist das wichtigste Instrument der Bundesregierung, um genau das zu ändern. Laut dem Deutschen Institut für Wirtschaftsforschung (DIW) hat sie seit 2023 zu über 285.000 neuen Mietwohnungen geführt. Das ist ein Drittel des gesamten jährlichen Bedarfs. Experten wie Prof. Henrik von Schnurbein sagen: „Ohne diese Regelung würden viele mittelständische Bauherren gar nicht mehr bauen.“ Kritiker monieren, dass die 5.200 Euro pro Quadratmeter in teuren Lagen kaum noch reichen - aber das ändert nichts an der Tatsache: Wer sie jetzt nutzt, spart viel Geld. Und bis 2025 gibt es keine Pläne, die Regelung abzuschaffen. Die nächste Evaluation ist erst für Ende 2026 geplant.
Was kommt danach?
Die Sonderabschreibung läuft bis September 2029. Danach ist unklar, ob sie verlängert wird. Die Bundesregierung hat angekündigt, sie bis dahin zu evaluieren. Aber mit einem Wohnraummangel von über 500.000 Einheiten bis 2025 und 1,2 Millionen bis 2030, ist eine Abschaffung unwahrscheinlich. Die Alternative wäre, die Förderung zu verschärfen - etwa durch höhere Kostenobergrenzen oder zusätzliche Kriterien wie Mietpreisbremse. Aber das wäre ein politischer Kraftakt. Bis 2025 bleibt alles wie bisher: Bauantrag stellen, QNG-Zertifikat holen, 4.000 Euro pro m² abschreiben, zehn Jahre vermieten. Alles andere ist Spekulation.
