Beim Immobilienkauf denken die meisten an den Kaufpreis - und vergessen die Nebenkosten. Dabei können diese schnell mehr als 10 % des Kaufpreises ausmachen. Unter ihnen: die Grundbuchkosten. Sie sind nicht verhandelbar, aber sie sind vermeidbar höher als nötig. Viele Käufer in Stuttgart, Berlin oder Köln erleben es: Sie haben den Kaufpreis genau kalkuliert, doch beim Notartermin steht eine unerwartete Rechnung von 1.500 Euro oder mehr auf dem Tisch. Und das nur für die Eintragung ins Grundbuch. Dabei lässt sich das leicht vermeiden.
Was genau sind Grundbuchkosten?
Grundbuchkosten sind die Gebühren, die das Grundbuchamt für die Eintragung des neuen Eigentümers erhebt. Sie fallen an, sobald Sie eine Immobilie kaufen, erben oder einen Grundschuld eintragen lassen. Diese Kosten sind gesetzlich festgelegt - und zwar deutschlandweit einheitlich. Sie gehören nicht zu den Steuern, sondern zu den Gerichts- und Notarkosten, die nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) berechnet werden.
Die Höhe ist einfach: 0,5 % des Kaufpreises. Bei einer Wohnung für 300.000 Euro sind das genau 1.500 Euro. Bei 450.000 Euro sind es 2.250 Euro. Kein Spielraum. Kein Bundesland, das mehr oder weniger verlangt. Das ist anders als bei der Grunderwerbsteuer, die zwischen 3,5 % und 6,5 % liegt - je nach Ort.
Wichtig: Diese 0,5 % gelten nur für die Eintragung des Eigentümers. Wenn Sie zusätzlich eine Hypothek eintragen lassen, fallen dafür weitere 0,5 % an. Und wenn Sie später eine andere Eintragung vornehmen - etwa eine Erbengemeinschaft aufteilen - zahlen Sie erneut. Jede Änderung kostet.
Wie sehen die Gesamtkosten beim Immobilienkauf aus?
Grundbuchkosten sind nur ein Teil der Nebenkosten. Sie kommen zusammen mit Notarkosten und Grunderwerbsteuer. Hier die Aufschlüsselung für einen Kaufpreis von 300.000 Euro:
- Grunderwerbsteuer: 5 % = 15.000 Euro (in Baden-Württemberg)
- Notarkosten: ca. 1,5 % = 4.500 Euro
- Grundbuchkosten: 0,5 % = 1.500 Euro
- Summe: ca. 21.000 Euro
Das sind 7 % des Kaufpreises - und das ohne Maklerprovision. Viele Käufer gehen davon aus, dass sie nur den Kaufpreis zahlen. Doch die Realität sieht anders aus. Laut einer Studie der Deutschen Grundbesitzervereinigung (DGV) aus Januar 2025 haben 68 % der Käufer die Grundbuchkosten nicht in ihre Finanzplanung eingerechnet. Das führt zu unerwarteten Liquiditätsproblemen - oft kurz vor der Übergabe.
Warum sind Grundbuchkosten nicht verhandelbar - aber trotzdem senkbar?
Die 0,5 % sind gesetzlich festgelegt. Sie können nicht runtergehandelt werden wie bei einem Möbelstück. Aber Sie können verhindern, dass sie unnötig steigen. Wie? Indem Sie vermeiden, dass zusätzliche Eintragungen vorgenommen werden.
Beispiel: Sie kaufen eine Wohnung und lassen gleichzeitig eine Hypothek eintragen. Das kostet 0,5 % für den Eigentümer und 0,5 % für die Bank - also insgesamt 1 % statt nur 0,5 %. Wenn Sie die Hypothek erst später eintragen, zahlen Sie zweimal. Besser: Klären Sie mit dem Kreditgeber, ob er die Eintragung gemeinsam mit dem Eigentumswechsel abwickeln kann. Dann zahlen Sie nur einmal.
Ein weiterer Fall: Ein Ehepaar kauft gemeinsam. Die Eintragung beider als Eigentümer kostet 0,5 % - egal, ob es zwei Personen oder zehn sind. Das ist günstig. Aber wenn später einer aussteigt und der andere alleiniger Eigentümer wird, fällt wieder eine neue Gebühr an. Planen Sie das von Anfang an. Wenn Sie wissen, dass einer von Ihnen später aussteigt, lassen Sie das gleich im Kaufvertrag festhalten. So sparen Sie später 0,5 %.
Wie Sie die Kosten mit Vorbereitung senken
Die größte Kostenfalle: Nacharbeiten. Wenn Sie dem Notar nicht alle Unterlagen vorlegen, muss er nachfordern. Und jede Nachfrage kostet Geld. Hier die drei wichtigsten Schritte:
- Stellen Sie alle Unterlagen vor dem Termin bereit: Grundbuchauszug, Flurkarte, Bauzeichnungen, Energieausweis, ggf. Teilungserklärung. Kein „ich schick’s noch nach“. Der Notar zahlt nicht für Ihre Unordnung - Sie tun es.
- Prüfen Sie den Grundbuchauszug genau: Steht dort eine alte Grundschuld, die längst abgelöst wurde? Wenn ja, lassen Sie sie löschen, bevor der neue Kaufvertrag unterschrieben wird. Sonst zahlen Sie für zwei Eintragungen - die alte und die neue.
- Vermeiden Sie unnötige Eintragungen: Brauchen Sie wirklich eine Erbengemeinschaft im Grundbuch, wenn Sie später verkaufen? Oder ein Nießbrauchrecht? Jede Eintragung ist eine Gebühr. Fragt man sich: „Ist das wirklich nötig?“ - dann ist die Antwort oft: Nein.
Ein echter Fall aus Stuttgart: Ein Käufer hatte den Grundbuchauszug nicht geprüft. Darin stand eine 20-jährige Grundschuld, die die vorherige Eigentümerin vergessen hatte abzulösen. Der Notar musste zwei Eintragungen vornehmen - die Löschung und die neue. Das kostete extra 750 Euro. Hätte er den Auszug vorher gelesen, hätte er die alte Schuld direkt beim Verkäufer reklamiert. Und das Geld gespart.
Digitale Eintragung: 10 % Rabatt seit 2025
Seit dem 1. Januar 2025 gibt es in 15 Großstädten - darunter Stuttgart, Frankfurt und Köln - ein Pilotprojekt für digitale Grundbuchführung. Wer seinen Antrag online einreicht, spart 10 % an Grundbuchkosten. Das ist kein Werbespruch - das ist Gesetz. Das Bundesjustizministerium hat es im Dezember 2024 angekündigt.
Wie funktioniert’s? Der Notar leitet den Antrag elektronisch an das Grundbuchamt weiter. Kein Papier. Kein Postweg. Keine Verzögerung. Und keine zusätzlichen Gebühren für Versand oder Kopien. In Nordrhein-Westfalen ist das bereits Standard. In Baden-Württemberg ist es neu - aber verfügbar.
Frage an Ihren Notar: „Können wir den Antrag digital einreichen?“ Wenn er sagt „nein“, fragen Sie nach einem anderen. Es gibt Notare, die das schon machen. Und die meisten von ihnen bieten transparente Preise. Die Kanzlei Müller & Partner in München hat beispielsweise seit 2024 90 % ihrer Anträge digital abgewickelt - und ihre Kunden zahlen 10 % weniger. Die Kanzlei Schmidt in Berlin hingegen hat noch kaum digitalisiert - und ihre Kunden berichten von unerwarteten Zusatzkosten.
Notarwahl ist entscheidend - und nicht nur für die Kosten
Grundbuchkosten selbst sind fest. Aber die Notarkosten nicht. Und die Notarkosten machen 1,5 % aus - also drei Mal so viel wie die Grundbuchkosten. Hier lohnt sich Vergleichen.
Der Immobilienmaklerverband IVD empfiehlt: Holen Sie sich mindestens drei Kostenvoranschläge. Ein Notar in Berlin kann 1.800 Euro verlangen, ein anderer in der gleichen Stadt 2.100 Euro - für denselben Vertrag. Das ist kein Fehler. Das ist Preisgestaltung. Manche Notare verrechnen mehr für „Beratung“, andere für „Dokumentenprüfung“. Lesen Sie den Kostenvoranschlag genau. Was ist enthalten? Was nicht?
Ein Käufer aus Heidelberg hat vor drei Monaten drei Angebote eingeholt. Der billigste Notar verlangte 1.900 Euro - inklusive digitaler Eintragung. Der teuerste 2.450 Euro - ohne digitale Übertragung. Der Unterschied: 550 Euro. Und das nur für die Notarkosten. Die Grundbuchkosten waren bei allen gleich: 1.500 Euro.
Was Sie sonst noch wissen müssen
Die Bundesnotarkammer hat 2023 eine Digitalisierungsinitiative gestartet. Bis 2026 soll das gesamte Grundbuchverfahren online laufen. Das bedeutet: kürzere Bearbeitungszeiten - und weniger Finanzierungskosten, weil Sie nicht wochenlang auf die Eintragung warten müssen.
Ein weiterer Tipp: Beantragen Sie die Unbedenklichkeitsbescheinigung früh. Das ist ein Dokument, das das Finanzamt ausstellt, um zu bestätigen, dass die Grunderwerbsteuer bezahlt wurde. Wenn Sie das erst nach dem Notartermin machen, verzögert sich die Grundbucheintragung. Und das kann zu Zinsen führen - wenn Ihre Baufinanzierung erst nach Eintragung ausbezahlt wird. Ein Nutzer auf Reddit berichtete, dass er durch frühe Beantragung 100 Euro an Zinsen sparte.
Und vergessen Sie nicht: Die Grundbuchkosten sind nur ein Teil der Nebenkosten. Aber sie sind der Teil, den Sie nicht übersehen dürfen. Denn wenn Sie sie ignorieren, zahlen Sie sie - und zwar doppelt.
Frequently Asked Questions
Sind Grundbuchkosten in jedem Bundesland gleich?
Ja. Die Grundbuchkosten betragen deutschlandweit genau 0,5 % des Kaufpreises. Das ist gesetzlich festgelegt durch das GNotKG. Anders als bei der Grunderwerbsteuer, die je nach Bundesland zwischen 3,5 % und 6,5 % liegt, gibt es hier keine regionalen Unterschiede.
Kann ich die Grundbuchkosten verhandeln?
Nein. Die Gebühr von 0,5 % ist gesetzlich festgeschrieben und kann nicht reduziert werden. Aber Sie können verhindern, dass sie höher werden - etwa durch unnötige Eintragungen oder Nacharbeiten. Das ist der einzige Weg, Geld zu sparen.
Wann fallen Grundbuchkosten an?
Sie fallen an, sobald der Kaufvertrag notariell beurkundet ist und das Grundbuchamt die Eintragung des neuen Eigentümers vornimmt. Das geschieht meist wenige Wochen nach dem Notartermin. Die Kosten werden vom Notar abgerechnet und sind Teil der Endabrechnung.
Muss ich die Grundbuchkosten extra bezahlen, wenn ich eine Hypothek aufnehme?
Ja. Jede Eintragung kostet 0,5 %. Die Eintragung des Eigentümers kostet 0,5 %. Die Eintragung der Hypothek kostet weitere 0,5 %. Wenn Sie beides gleichzeitig machen, zahlen Sie 1 % insgesamt. Es gibt keine Möglichkeit, das zu vermeiden - aber Sie können es zusammen abwickeln lassen, um Zeit und Aufwand zu sparen.
Warum gibt es seit 2025 einen Rabatt für digitale Eintragungen?
Weil digitale Verfahren günstiger sind. Papier, Post, manuelle Eintragungen - das kostet Zeit und Personal. Mit digitalen Anträgen spart das Grundbuchamt Ressourcen. Diese Einsparungen werden als 10 % Rabatt an den Käufer weitergegeben. Das Pilotprojekt läuft in 15 Großstädten - und soll bis 2026 bundesweit ausgerollt werden.
Kommentare (10)
Carlos Dreyer
November 4, 2025 AT 21:03Also ich hab letztes Jahr eine Wohnung gekauft und dachte, 0,5 % sind doch nicht so schlimm… bis ich die Rechnung gesehen hab. 1.500 Euro für ein paar Klicks im Amt? Das ist wie wenn du beim Bäcker fürs Einpacken des Brötchens extra zahlen müsstest. Und dann noch die Hypothek? Da wird’s zum Scherz mit der Realität. Ich hab’s nicht gewusst – jetzt zahle ich die Rechnung, aber ich schreibe das in meinen Nachruf: ‚Er starb, weil er dem Notar vertraut hat.‘
Torstein Eriksen
November 5, 2025 AT 16:03Es ist interessant, wie wir als Gesellschaft bereit sind, Tausende für ein Stück Beton auszugeben, aber uns über 1.500 Euro aufregen, die eigentlich nur für eine digitale Eintragung in einer Datenbank sind. Die Kosten sind nicht das Problem – das Problem ist, dass wir sie als natürlich ansehen. Warum akzeptieren wir, dass ein System existiert, das uns für das Schreiben eines Namens in eine Datei bezahlen lässt? Vielleicht sollten wir nicht fragen, wie wir die Kosten senken – sondern warum dieses System überhaupt existiert.
Carola van Berckel
November 6, 2025 AT 21:15Ich finde es bemerkenswert, dass die Grundbuchkosten bundesweit einheitlich sind, aber die Notarkosten nicht. Das ist wie wenn alle Menschen dieselbe Schuhgröße hätten, aber die Schuhverkäufer各自 entscheiden, wie viel sie für das Binden der Schnürsenkel verlangen. Ich habe meinen Notar gewechselt, nachdem ich drei Angebote verglichen hatte – und spare jetzt 600 Euro pro Jahr. Es lohnt sich, nachzufragen. Und ja, ich verwende Emojis, weil ich es liebe: 📄➡️💻 = 💰
Max Alarie
November 7, 2025 AT 22:28Nein, das ist kein Fehler. Das ist ein System, das absichtlich komplex ist, um Laien zu verwirren. Die 0,5 % sind gesetzlich festgelegt – aber die Kombination mit Hypothek, Nachbearbeitung, fehlenden Unterlagen und fehlender Digitalisierung ist ein kalkulierter Kostenraub. Wer das nicht versteht, hat nicht gelesen, sondern nur überflogen. Und wer glaubt, dass der Notar ein neutraler Dienstleister ist, der hat noch nie einen Kostenvoranschlag gelesen. Die Notare verkaufen keine Dienstleistungen – sie verkaufen Angst. Und die teuerste Angst ist die, dass du etwas vergisst. Deshalb zahlen wir doppelt. Und sie lachen.
koen kastelein
November 9, 2025 AT 01:58Hey Leute, ich hab vor 2 Monaten in Köln gekauft und hab einfach gefragt: Kann man das digital machen? Ja, hat der Notar gesagt. Hat 10% weniger gekostet. Kein Stress. Kein Papier. Kein Postweg. Einfach unterschreiben, fertig. Und ich hab sogar noch einen Kaffee bekommen. 😊 Also: fragt einfach. Niemand zwingt euch, den ersten Notar zu nehmen. Und nein, ich bin kein Experte – ich bin nur faul und will nicht 200 Seiten lesen.
Hanna Raala
November 9, 2025 AT 13:45YESSS! Endlich jemand, der das sagt! Digitalisierung ist nicht nur trendy, es ist überlebenswichtig! Wer noch Papier verschwendet, zahlt nicht nur Geld – er zahlt Zeit, Stress und Schlaf. Ich hab meine Kunden seit 2024 auf digital umgestellt – und die sind nicht nur glücklicher, sie sind auch reicher. 10% Rabatt ist nicht genug – wir brauchen 50% Rabatt und eine App, die dir sagt: ‚Hey, du hast eine alte Grundschuld im Grundbuch. Lass sie löschen, bevor du unterschreibst.‘ Das wäre echte Hilfe. #HauskaufOhneStress
Julia SocialJulia
November 11, 2025 AT 08:36Ich hab den Artikel gelesen. Hab alles verstanden. Hab aber keine Lust, irgendwas zu ändern. Ich warte, bis das System von selbst kaputtgeht. Oder bis ich vererbe. Dann ist es nicht mehr mein Problem. 🤷♀️
Jen O'Neill
November 12, 2025 AT 02:42Okay so i just bought a flat in Berlin and i had no idea about any of this and honestly i think the system is broken but like… i’m just a person who wants a home not a lawyer? Why do we have to be experts just to live somewhere? Also the 10% digital discount? YES PLEASE. I emailed my notary and they said ‘oh we dont do that’ and i was like ‘cool, here’s your 1-star review’ and now i’m with a new one who does it and they sent me a thank you gif. Life is weird. 🤭
Anton Uzhencev
November 13, 2025 AT 15:35Ich muss hier mal ein bisschen klären: Die 0,5 % sind nicht die Kosten – das ist der Berechnungsgrundlage. Die tatsächlichen Kosten entstehen durch die Notarkosten, die nicht gesetzlich festgelegt sind. Und das ist der wahre Skandal. Und ja, ich weiß, dass ich ein Grammatik-Nazi bin – aber wenn jemand schreibt 'Grundbuchkosten sind nicht verhandelbar - aber sie sind vermeidbar höher als nötig', dann ist das grammatikalisch falsch. Es muss heißen: 'aber sie können höher als nötig vermeidbar sein'. Und nein, ich habe nicht gesagt, dass ich ein Troll bin. Ich bin nur korrekt. 😊
Gerd Bittl
November 13, 2025 AT 21:59Der Artikel ist eine Sammlung von Halbwahrheiten und emotionalen Appellen. Die Grundbuchkosten sind nicht senkbar. Sie sind gesetzlich festgelegt. Wer behauptet, man könne sie durch digitale Eintragung senken, irrt sich: Der Rabatt ist eine staatliche Subvention, keine Kostensenkung. Die Notarkosten sind nicht fair – aber das ist ein anderes Problem. Die Grunderwerbsteuer ist der eigentliche Kostenfaktor. Wer das nicht versteht, hat keine Ahnung von Immobilienrecht. Und wer denkt, ein Kaffee vom Notar sei ein Argument, sollte sich nicht mit Finanzen beschäftigen. Dieser Beitrag ist gefährlich, weil er Illusionen erzeugt. Ich habe die Zahlen geprüft. Die Daten stimmen. Die Schlussfolgerungen nicht.