Beim Immobilienkauf denken die meisten an den Kaufpreis - und vergessen die Nebenkosten. Dabei können diese schnell mehr als 10 % des Kaufpreises ausmachen. Unter ihnen: die Grundbuchkosten. Sie sind nicht verhandelbar, aber sie sind vermeidbar höher als nötig. Viele Käufer in Stuttgart, Berlin oder Köln erleben es: Sie haben den Kaufpreis genau kalkuliert, doch beim Notartermin steht eine unerwartete Rechnung von 1.500 Euro oder mehr auf dem Tisch. Und das nur für die Eintragung ins Grundbuch. Dabei lässt sich das leicht vermeiden.
Was genau sind Grundbuchkosten?
Grundbuchkosten sind die Gebühren, die das Grundbuchamt für die Eintragung des neuen Eigentümers erhebt. Sie fallen an, sobald Sie eine Immobilie kaufen, erben oder einen Grundschuld eintragen lassen. Diese Kosten sind gesetzlich festgelegt - und zwar deutschlandweit einheitlich. Sie gehören nicht zu den Steuern, sondern zu den Gerichts- und Notarkosten, die nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) berechnet werden.
Die Höhe ist einfach: 0,5 % des Kaufpreises. Bei einer Wohnung für 300.000 Euro sind das genau 1.500 Euro. Bei 450.000 Euro sind es 2.250 Euro. Kein Spielraum. Kein Bundesland, das mehr oder weniger verlangt. Das ist anders als bei der Grunderwerbsteuer, die zwischen 3,5 % und 6,5 % liegt - je nach Ort.
Wichtig: Diese 0,5 % gelten nur für die Eintragung des Eigentümers. Wenn Sie zusätzlich eine Hypothek eintragen lassen, fallen dafür weitere 0,5 % an. Und wenn Sie später eine andere Eintragung vornehmen - etwa eine Erbengemeinschaft aufteilen - zahlen Sie erneut. Jede Änderung kostet.
Wie sehen die Gesamtkosten beim Immobilienkauf aus?
Grundbuchkosten sind nur ein Teil der Nebenkosten. Sie kommen zusammen mit Notarkosten und Grunderwerbsteuer. Hier die Aufschlüsselung für einen Kaufpreis von 300.000 Euro:
- Grunderwerbsteuer: 5 % = 15.000 Euro (in Baden-Württemberg)
- Notarkosten: ca. 1,5 % = 4.500 Euro
- Grundbuchkosten: 0,5 % = 1.500 Euro
- Summe: ca. 21.000 Euro
Das sind 7 % des Kaufpreises - und das ohne Maklerprovision. Viele Käufer gehen davon aus, dass sie nur den Kaufpreis zahlen. Doch die Realität sieht anders aus. Laut einer Studie der Deutschen Grundbesitzervereinigung (DGV) aus Januar 2025 haben 68 % der Käufer die Grundbuchkosten nicht in ihre Finanzplanung eingerechnet. Das führt zu unerwarteten Liquiditätsproblemen - oft kurz vor der Übergabe.
Warum sind Grundbuchkosten nicht verhandelbar - aber trotzdem senkbar?
Die 0,5 % sind gesetzlich festgelegt. Sie können nicht runtergehandelt werden wie bei einem Möbelstück. Aber Sie können verhindern, dass sie unnötig steigen. Wie? Indem Sie vermeiden, dass zusätzliche Eintragungen vorgenommen werden.
Beispiel: Sie kaufen eine Wohnung und lassen gleichzeitig eine Hypothek eintragen. Das kostet 0,5 % für den Eigentümer und 0,5 % für die Bank - also insgesamt 1 % statt nur 0,5 %. Wenn Sie die Hypothek erst später eintragen, zahlen Sie zweimal. Besser: Klären Sie mit dem Kreditgeber, ob er die Eintragung gemeinsam mit dem Eigentumswechsel abwickeln kann. Dann zahlen Sie nur einmal.
Ein weiterer Fall: Ein Ehepaar kauft gemeinsam. Die Eintragung beider als Eigentümer kostet 0,5 % - egal, ob es zwei Personen oder zehn sind. Das ist günstig. Aber wenn später einer aussteigt und der andere alleiniger Eigentümer wird, fällt wieder eine neue Gebühr an. Planen Sie das von Anfang an. Wenn Sie wissen, dass einer von Ihnen später aussteigt, lassen Sie das gleich im Kaufvertrag festhalten. So sparen Sie später 0,5 %.
Wie Sie die Kosten mit Vorbereitung senken
Die größte Kostenfalle: Nacharbeiten. Wenn Sie dem Notar nicht alle Unterlagen vorlegen, muss er nachfordern. Und jede Nachfrage kostet Geld. Hier die drei wichtigsten Schritte:
- Stellen Sie alle Unterlagen vor dem Termin bereit: Grundbuchauszug, Flurkarte, Bauzeichnungen, Energieausweis, ggf. Teilungserklärung. Kein „ich schick’s noch nach“. Der Notar zahlt nicht für Ihre Unordnung - Sie tun es.
- Prüfen Sie den Grundbuchauszug genau: Steht dort eine alte Grundschuld, die längst abgelöst wurde? Wenn ja, lassen Sie sie löschen, bevor der neue Kaufvertrag unterschrieben wird. Sonst zahlen Sie für zwei Eintragungen - die alte und die neue.
- Vermeiden Sie unnötige Eintragungen: Brauchen Sie wirklich eine Erbengemeinschaft im Grundbuch, wenn Sie später verkaufen? Oder ein Nießbrauchrecht? Jede Eintragung ist eine Gebühr. Fragt man sich: „Ist das wirklich nötig?“ - dann ist die Antwort oft: Nein.
Ein echter Fall aus Stuttgart: Ein Käufer hatte den Grundbuchauszug nicht geprüft. Darin stand eine 20-jährige Grundschuld, die die vorherige Eigentümerin vergessen hatte abzulösen. Der Notar musste zwei Eintragungen vornehmen - die Löschung und die neue. Das kostete extra 750 Euro. Hätte er den Auszug vorher gelesen, hätte er die alte Schuld direkt beim Verkäufer reklamiert. Und das Geld gespart.
Digitale Eintragung: 10 % Rabatt seit 2025
Seit dem 1. Januar 2025 gibt es in 15 Großstädten - darunter Stuttgart, Frankfurt und Köln - ein Pilotprojekt für digitale Grundbuchführung. Wer seinen Antrag online einreicht, spart 10 % an Grundbuchkosten. Das ist kein Werbespruch - das ist Gesetz. Das Bundesjustizministerium hat es im Dezember 2024 angekündigt.
Wie funktioniert’s? Der Notar leitet den Antrag elektronisch an das Grundbuchamt weiter. Kein Papier. Kein Postweg. Keine Verzögerung. Und keine zusätzlichen Gebühren für Versand oder Kopien. In Nordrhein-Westfalen ist das bereits Standard. In Baden-Württemberg ist es neu - aber verfügbar.
Frage an Ihren Notar: „Können wir den Antrag digital einreichen?“ Wenn er sagt „nein“, fragen Sie nach einem anderen. Es gibt Notare, die das schon machen. Und die meisten von ihnen bieten transparente Preise. Die Kanzlei Müller & Partner in München hat beispielsweise seit 2024 90 % ihrer Anträge digital abgewickelt - und ihre Kunden zahlen 10 % weniger. Die Kanzlei Schmidt in Berlin hingegen hat noch kaum digitalisiert - und ihre Kunden berichten von unerwarteten Zusatzkosten.
Notarwahl ist entscheidend - und nicht nur für die Kosten
Grundbuchkosten selbst sind fest. Aber die Notarkosten nicht. Und die Notarkosten machen 1,5 % aus - also drei Mal so viel wie die Grundbuchkosten. Hier lohnt sich Vergleichen.
Der Immobilienmaklerverband IVD empfiehlt: Holen Sie sich mindestens drei Kostenvoranschläge. Ein Notar in Berlin kann 1.800 Euro verlangen, ein anderer in der gleichen Stadt 2.100 Euro - für denselben Vertrag. Das ist kein Fehler. Das ist Preisgestaltung. Manche Notare verrechnen mehr für „Beratung“, andere für „Dokumentenprüfung“. Lesen Sie den Kostenvoranschlag genau. Was ist enthalten? Was nicht?
Ein Käufer aus Heidelberg hat vor drei Monaten drei Angebote eingeholt. Der billigste Notar verlangte 1.900 Euro - inklusive digitaler Eintragung. Der teuerste 2.450 Euro - ohne digitale Übertragung. Der Unterschied: 550 Euro. Und das nur für die Notarkosten. Die Grundbuchkosten waren bei allen gleich: 1.500 Euro.
Was Sie sonst noch wissen müssen
Die Bundesnotarkammer hat 2023 eine Digitalisierungsinitiative gestartet. Bis 2026 soll das gesamte Grundbuchverfahren online laufen. Das bedeutet: kürzere Bearbeitungszeiten - und weniger Finanzierungskosten, weil Sie nicht wochenlang auf die Eintragung warten müssen.
Ein weiterer Tipp: Beantragen Sie die Unbedenklichkeitsbescheinigung früh. Das ist ein Dokument, das das Finanzamt ausstellt, um zu bestätigen, dass die Grunderwerbsteuer bezahlt wurde. Wenn Sie das erst nach dem Notartermin machen, verzögert sich die Grundbucheintragung. Und das kann zu Zinsen führen - wenn Ihre Baufinanzierung erst nach Eintragung ausbezahlt wird. Ein Nutzer auf Reddit berichtete, dass er durch frühe Beantragung 100 Euro an Zinsen sparte.
Und vergessen Sie nicht: Die Grundbuchkosten sind nur ein Teil der Nebenkosten. Aber sie sind der Teil, den Sie nicht übersehen dürfen. Denn wenn Sie sie ignorieren, zahlen Sie sie - und zwar doppelt.
Frequently Asked Questions
Sind Grundbuchkosten in jedem Bundesland gleich?
Ja. Die Grundbuchkosten betragen deutschlandweit genau 0,5 % des Kaufpreises. Das ist gesetzlich festgelegt durch das GNotKG. Anders als bei der Grunderwerbsteuer, die je nach Bundesland zwischen 3,5 % und 6,5 % liegt, gibt es hier keine regionalen Unterschiede.
Kann ich die Grundbuchkosten verhandeln?
Nein. Die Gebühr von 0,5 % ist gesetzlich festgeschrieben und kann nicht reduziert werden. Aber Sie können verhindern, dass sie höher werden - etwa durch unnötige Eintragungen oder Nacharbeiten. Das ist der einzige Weg, Geld zu sparen.
Wann fallen Grundbuchkosten an?
Sie fallen an, sobald der Kaufvertrag notariell beurkundet ist und das Grundbuchamt die Eintragung des neuen Eigentümers vornimmt. Das geschieht meist wenige Wochen nach dem Notartermin. Die Kosten werden vom Notar abgerechnet und sind Teil der Endabrechnung.
Muss ich die Grundbuchkosten extra bezahlen, wenn ich eine Hypothek aufnehme?
Ja. Jede Eintragung kostet 0,5 %. Die Eintragung des Eigentümers kostet 0,5 %. Die Eintragung der Hypothek kostet weitere 0,5 %. Wenn Sie beides gleichzeitig machen, zahlen Sie 1 % insgesamt. Es gibt keine Möglichkeit, das zu vermeiden - aber Sie können es zusammen abwickeln lassen, um Zeit und Aufwand zu sparen.
Warum gibt es seit 2025 einen Rabatt für digitale Eintragungen?
Weil digitale Verfahren günstiger sind. Papier, Post, manuelle Eintragungen - das kostet Zeit und Personal. Mit digitalen Anträgen spart das Grundbuchamt Ressourcen. Diese Einsparungen werden als 10 % Rabatt an den Käufer weitergegeben. Das Pilotprojekt läuft in 15 Großstädten - und soll bis 2026 bundesweit ausgerollt werden.
