Bereitstellungszinsen beim Baukredit: Fristen, Höhe und wie Sie sie sparen

Stellen Sie sich vor: Sie haben Ihren Baukredit genehmigt, das Grundstück ist gekauft, die Baugenehmigung liegt vor. Alles läuft nach Plan - oder doch nicht? Plötzlich verzögert sich der Baubeginn um drei Monate. Und dann kommt die erste Rechnung von der Bank: Bereitstellungszinsen. Plötzlich zahlen Sie Zinsen für Geld, das Sie gar nicht genutzt haben. Das wirkt unfair. Aber es ist legal. Und es lässt sich vermeiden - wenn Sie wissen, wie.

Was sind Bereitstellungszinsen wirklich?

Bereitstellungszinsen sind keine Strafe. Sie sind eine Rechnung für eine Dienstleistung, die die Bank erbracht hat - und für die sie jetzt Geld verlangt. Sobald Ihr Baukredit genehmigt ist, hat die Bank das Geld für Sie bereitgestellt. Sie hat es bei der Zentralbank oder anderen Finanzinstituten geliehen, um es Ihnen später auszuzahlen. Solange Sie das Geld nicht abrufen, verdient die Bank damit nichts. Keine Zinsen, keine Einnahmen. Aber sie zahlt weiterhin Kosten für das bereitgestellte Kapital.

Daher verlangt sie eine Ausgleichszahlung: die Bereitstellungszinsen. Sie sind nicht Teil Ihres Darlehenszinses. Sie sind extra. Und sie fallen nur an, wenn Sie das Geld nicht innerhalb einer bestimmten Zeit abholen.

Wie lange dauert die bereitstellungszinsfreie Zeit?

Nicht sofort nach Vertragsunterzeichnung beginnen die Zinsen. Jede Bank gewährt eine sogenannte bereitstellungszinsfreie Zeit. Das ist Ihr Puffer. Normalerweise liegt diese zwischen 6 und 12 Monaten. Einige Banken bieten sogar 15 Monate an - aber nur, wenn Sie danach fragen.

Wann beginnt diese Frist? Nicht mit dem Tag, an dem Sie den Vertrag unterschreiben. Sondern mit dem Tag, an dem alle Voraussetzungen erfüllt sind: Grundbuchberichtigung, Bauantrag genehmigt, Versicherungen abgeschlossen, alle Unterlagen vorliegen. Das ist der Startpunkt. Viele Kreditnehmer verwechseln das. Sie denken: „Ich habe den Kredit im Januar bekommen, also habe ich bis Dezember Zeit.“ Falsch. Wenn die letzten Unterlagen erst im März eintreffen, beginnt die Frist erst dann.

Bei Neubauten ist eine lange Frist besonders wichtig. Baupläne ändern sich, Lieferketten brechen zusammen, Wetter sorgt für Verzögerungen. Eine 3-Monats-Frist ist in der Praxis fast immer zu kurz. Eine 12-Monats-Frist ist realistisch - und spart Geld.

Wie hoch sind die Zinsen?

Die Höhe ist nicht gesetzlich festgelegt. Jede Bank entscheidet selbst. Aber der Markt ist einheitlich. Die meisten Banken berechnen 0,25 % pro Monat. Das sind 3 % pro Jahr.

Das klingt viel? Nicht, wenn man weiß, wie sich das verhält. Im Dezember 2024 lag der Zinssatz für einen Standard-Baukredit mit zehnjähriger Zinsbindung auch bei etwa 3 %. Das bedeutet: Die Bereitstellungszinsen entsprechen genau dem Zinssatz, den Sie später für das Darlehen zahlen. Sie sind also nicht „extra“. Sie sind gleich.

Einige Banken bieten etwas günstigere Konditionen mit 0,15 % bis 0,20 % pro Monat. Aber das ist die Ausnahme. Die meisten rechnen mit 0,25 %. Und das ist heute kein Problem - solange die Hypothekenzinsen auch bei 3 % liegen.

Wie wird berechnet?

Es wird nicht auf den gesamten Kreditbetrag berechnet. Nur auf den Teil, den Sie noch nicht abgerufen haben.

Beispiel: Sie haben einen Kredit von 200.000 €. Sie ziehen im ersten Monat nach Ablauf der bereitstellungszinsfreien Zeit 50.000 € ab. Dann bleiben 150.000 € übrig. Auf diese 150.000 € fallen die Bereitstellungszinsen an. 0,25 % von 150.000 € = 375 € pro Monat.

Wenn Sie im nächsten Monat weitere 50.000 € abheben, sinkt der Betrag auf 100.000 €. Die Zinsen fallen auf 250 € pro Monat. Und so weiter. Die Bank berechnet nur das, was noch „in der Luft“ hängt.

Wie viel Geld können Sie sparen?

Ein Beispiel macht es deutlich: Sie brauchen 100.000 € für Ihren Bau. Sie wollen das Geld in 9 Monaten abrufen.

• Variante 1: Bereitstellungszinsfreie Zeit = 3 Monate. Dann fallen 6 Monate Bereitstellungszinsen an. 100.000 € × 0,25 % × 6 = 1.500 €.
• Variante 2: Bereitstellungszinsfreie Zeit = 12 Monate. Dann fallen 0 Monate Zinsen an. 0 €.

1.500 € sind nicht wenig. Das ist fast ein ganzer Monatsbeitrag für Ihre Baufinanzierung. Und das nur für Geld, das Sie gar nicht genutzt haben.

Wenn Sie eine 12-Monats-Frist bekommen, sparen Sie das volle Geld. Und das ist nicht schwer. Sie müssen es nur verlangen. Banken geben sie oft, wenn Sie nicht nachgeben. Sie denken: „Das ist Standard.“ Aber es ist verhandelbar.

Wie vermeiden Sie Bereitstellungszinsen?

Es gibt zwei Wege: Planung und Verhandlung.

1. Verhandeln Sie eine längere Frist. Fragen Sie bei jeder Bank: „Wie lange ist Ihre bereitstellungszinsfreie Zeit?“ Und dann sagen Sie: „Ich brauche mindestens 12 Monate.“ Keine Bank wird Ihnen das abschlagen, wenn Sie einen soliden Plan vorlegen. Bei Neubauten ist das üblich. Bei Altbau-Modernisierungen auch. Aber nur, wenn Sie danach fragen.

2. Planen Sie realistisch. Bauen Sie Puffer ein. Wenn Ihr Bauherr sagt: „Wir brauchen 4 Monate für die Fundamente“, rechnen Sie mit 6. Wenn die Ziegel geliefert werden sollen, nach 3 Monaten, rechnen Sie mit 5. Baupläne ändern sich. Lieferanten verspäten sich. Behörden brauchen länger. Wenn Sie nicht mit Puffern planen, zahlen Sie die Zinsen.

3. Nutzen Sie Bausparverträge. Wenn Sie einen Bausparvertrag haben, können Sie ihn mit dem Baukredit verknüpfen. Die Bausparkasse übernimmt die Bereitstellung. Sie zahlen keine Zinsen, bis das Geld wirklich gebraucht wird. Das ist eine der effektivsten Strategien - besonders wenn Sie schon lange sparen.

Wann beginnt die Tilgung?

Wichtig: Die Tilgung Ihres Kredits beginnt erst, wenn das gesamte Geld ausgezahlt ist. Bis dahin zahlen Sie nur die Bereitstellungszinsen - und die Sollzinsen auf die bereits abgerufenen Beträge.

Beispiel: Sie haben 200.000 € Kredit. Sie ziehen 50.000 € im Monat 4. Dann zahlen Sie Zinsen auf diese 50.000 €. Die Tilgung von 2 % beginnt erst, wenn die letzten 150.000 € ausgezahlt sind - sagen wir, im Monat 8. Bis dahin ist Ihre Rate niedriger. Das ist normal. Aber viele vergessen es. Und dann wundern sie sich, warum ihre Rate plötzlich um 300 € steigt.

Was passiert, wenn die Zinsen steigen?

Im Jahr 2024 war alles im Gleichgewicht. Bereitstellungszinsen = Hypothekenzinsen = 3 %. Kein Problem.

Aber wenn die Hypothekenzinsen auf 5 % steigen, bleiben die Bereitstellungszinsen oft bei 3 %. Dann zahlen Sie plötzlich weniger Zinsen für das Geld, das Sie noch nicht nutzen, als für das, das Sie schon haben. Das ist unfair. Und es wird wahrscheinlich passieren.

Die Banken haben keinen Anreiz, die Bereitstellungszinsen anzuheben. Sie sind ein Einkommensstrang, den sie leicht kontrollieren können. Sie bleiben bei 3 %, während die Sollzinsen steigen. Dann zahlen Sie für das Geld, das Sie nicht nutzen, weniger als für das, das Sie nutzen. Das ist ein Gewinn für die Bank. Und eine Überraschung für Sie.

Deswegen: Verhandeln Sie jetzt. Fordern Sie eine langfristige Vereinbarung. Fragen Sie: „Wird die Bereitstellungszinsen mit den Sollzinsen angepasst?“ Und wenn die Antwort „Nein“ ist: Dann suchen Sie eine andere Bank.

Was tun, wenn die Zinsen schon laufen?

Schon gezahlt? Dann ist es zu spät. Aber Sie können trotzdem noch etwas tun.

• Prüfen Sie die Rechnung: Wurde nur auf den nicht abgerufenen Betrag berechnet? Oder auf den Gesamtbetrag? Letzteres ist illegal.
• Prüfen Sie den Vertrag: Ist die Frist korrekt berechnet? Beginnt sie mit der Auszahlungsreife - nicht mit der Vertragsunterzeichnung?
• Frage die Bank: „Kann ich die Frist nachträglich verlängern?“ Manchmal geht das - besonders wenn es ein einmaliger Fehler war.

Wenn Sie einen Fehler finden, fordern Sie die Rückerstattung. Die Bank muss sie leisten. Bereitstellungszinsen sind keine „Kosten der Finanzierung“. Sie sind eine Abrechnung - und die muss korrekt sein.

Was ist mit Bausparverträgen?

Ein Bausparvertrag ist die beste Absicherung gegen Bereitstellungszinsen. Warum? Weil die Bausparkasse das Geld für Sie bereithält - und nicht die Hypothekenbank. Sie zahlen nur Zinsen, wenn Sie das Geld tatsächlich abheben. Bis dahin zahlen Sie nur Ihre Bausparbeiträge. Keine Bereitstellungszinsen. Keine Überraschungen.

Wenn Sie planen, einen Bausparvertrag abzuschließen, fragen Sie: „Kann ich ihn mit dem Baukredit verknüpfen?“ Die meisten Banken akzeptieren das. Dann haben Sie zwei Vorteile: niedrigere Zinsen und keine Bereitstellungszinsen.

Fazit: Es ist kein Zufall, dass Sie sie zahlen

Bereitstellungszinsen sind kein Fluch. Sie sind eine Folge von Planungsfehlern - oder von zu wenig Verhandlungsgeschick. Sie sind nicht teuer, wenn die Zinsen niedrig sind. Aber sie können teuer werden, wenn Sie nicht aufpassen.

Wenn Sie heute einen Baukredit abschließen: Fordern Sie 12 Monate bereitstellungszinsfreie Zeit. Machen Sie einen realistischen Bauplan. Und vergessen Sie nicht: Die Bank will Ihre Zinsen. Sie müssen nur sicherstellen, dass sie nicht für Geld verlangt, das Sie nicht haben.