Wenn Eltern ihr Haus an ihre Kinder übertragen, während sie noch leben, dann geht es nicht nur um Liebe oder Vertrauen. Es ist eine strategische Entscheidung, die steuerlich Hunderttausende Euro sparen kann - aber auch das gesamte Leben durcheinanderbringen kann, wenn sie falsch gemacht wird. Die vorweggenommene Erbfolge bei Immobilien ist kein altertümliches Brauchtum, sondern ein modernes Planungsinstrument, das immer häufiger genutzt wird. Im Jahr 2022 gab es in Deutschland über 156.000 Immobilienschenkungen - ein Anstieg von fast 22% seit 2018. Doch hinter jeder erfolgreichen Übertragung steckt ein detaillierter Plan. Und hinter jeder misslungenen eine teure Lektion.
Was genau ist eine vorweggenommene Erbfolge?
Die vorweggenommene Erbfolge ist nichts anderes als eine Schenkung zu Lebzeiten, die als Ersatz für die spätere Erbschaft gedacht ist. Der Eigentümer gibt die Immobilie an einen oder mehrere Erben ab - oft Kinder -, behält aber oft das Recht, weiterhin darin zu wohnen. Der Unterschied zum Testament ist klar: Der Besitz wechselt sofort, nicht erst nach dem Tod. Das bedeutet: Die Kinder sind ab dem Tag der Übertragung rechtlich Eigentümer. Die Eltern sind keine Vermieter mehr, sondern Wohnberechtigte.
Diese Form der Nachfolgeplanung wird im Bürgerlichen Gesetzbuch nicht explizit definiert, aber sie ist rechtlich anerkannt. Der Bundesgerichtshof hat 2018 klargestellt: Wenn jemand zu Lebzeiten einen großen Teil seines Vermögens an einen potenziellen Erben gibt, dann zählt das als vorweggenommene Erbfolge - unabhängig davon, ob er es so bezeichnet oder nicht.
Drei Modelle - welches passt zu dir?
Nicht jede Schenkung ist gleich. Es gibt drei gängige Modelle, die sich in Kosten, Risiken und Flexibilität unterscheiden.
- Reine Schenkung: Die Immobilie wird komplett und ohne Gegenleistung übertragen. Das klingt einfach - und ist es auch. Aber: Die Steuerfreiheit ist begrenzt. Pro Kind und alle zehn Jahre dürfen nur 400.000 Euro steuerfrei geschenkt werden. Bei einem Haus in München mit einem Wert von 850.000 Euro bleibt also ein steuerpflichtiger Betrag von 450.000 Euro. Das kann bis zu 100.000 Euro Steuer bedeuten - wenn nichts geregelt ist.
- Gemischte Schenkung: Hier wird die Immobilie für einen symbolischen Betrag - oft nur 1 Euro - verkauft, aber mit einem lebenslangen Wohnrecht verbunden. Das ist das beliebteste Modell. Laut Kanzlei Hufnagel nutzen 68% der Familien diese Variante. Warum? Weil sie zwei Vorteile kombiniert: Die Immobilie wird rechtlich an die Kinder übertragen, und die Eltern bleiben sicher im Haus. Der Steuerfreibetrag von 400.000 Euro wird voll ausgeschöpft, weil der Kaufpreis als Gegenleistung gilt und den steuerpflichtigen Teil reduziert.
- Schenkung mit Auflassungsvorbehalt: Der Vertrag wird notariell beurkundet, aber der Eigentumswechsel wird erst mit dem Tod des Schenkers vollzogen. Klingt wie ein Testament - ist es aber nicht. Der Bundesgerichtshof hat 2019 entschieden: Auch diese Form wird steuerlich als Erbfall behandelt. Das macht sie sinnlos, wenn es um Steuervorteile geht. Sie ist nur sinnvoll, wenn man die Immobilie vor dem Tod vor Gläubigern oder anderen Erben schützen will.
Die steuerlichen Vorteile - wie viel kannst du sparen?
Die größte Motivation für eine vorweggenommene Erbfolge ist die Steuerersparnis. Und die ist real. Ein Paar mit zwei Kindern kann alle zehn Jahre jeweils 400.000 Euro pro Kind steuerfrei schenken. Das sind 800.000 Euro alle zehn Jahre. Wenn sie das zweimal machen - etwa mit zehn Jahren Abstand -, dann können sie 1,6 Millionen Euro steuerfrei übertragen. Das ist nicht Theorie. Die Steuerberaterkammer München hat das in ihrer Broschüre 2023 so berechnet.
Ein konkretes Beispiel: Ein Ehepaar besitzt ein Haus im Wert von 1,2 Millionen Euro. Sie schenken es 2021 zu 1 Euro an ihre Tochter und behalten das lebenslange Wohnrecht. Der steuerpflichtige Wert ist damit nur noch 800.000 Euro (1,2 Mio. minus 400.000 Euro Freibetrag). Die Schenkungssteuer beträgt bei diesem Betrag etwa 25%. Das sind 200.000 Euro. Aber: Wenn sie stattdessen das Haus erst nach ihrem Tod vererben, wäre der volle Wert steuerpflichtig - und die Erbschaftssteuer würde aufgrund des höheren Wertes noch höher ausfallen. Die Einsparung: bis zu 87.000 Euro, wie ein Nutzer auf Erbrecht.de berichtet.
Ein weiterer Vorteil: Wenn die Kinder später selbst Kinder haben, können sie deren Erbschaftssteuer-Freibeträge nutzen. Das ist eine echte Mehrfachnutzung der Freibeträge - etwas, das ein Testament nicht ermöglicht.
Die größten Risiken - warum viele scheitern
Die Steuervorteile sind groß. Aber die Risiken sind größer - wenn man sie nicht kennt.
1. Der Pflichtteilsregress
Wenn du deine Immobilie an ein Kind schenkst, aber ein anderes Kind nichts bekommt, hat dieses Kind Anspruch auf den Pflichtteil - also die Hälfte seines gesetzlichen Erbteils. Das ist nicht das Problem. Das Problem ist: Wenn die Schenkung innerhalb von zehn Jahren vor dem Tod des Schenkers erfolgt, muss der Empfänger den Pflichtteilsanspruch ausgleichen. Das bedeutet: Wenn du deinem Sohn 2021 ein Haus geschenkt hast und 2025 stirbst, muss dein Sohn dem anderen Kind 50% des Wertes des Hauses als Pflichtteil zahlen. Das kann ein Vermögen von 600.000 Euro bedeuten - und das muss er aus eigener Tasche bezahlen. Prof. Dr. Thomas Römer von der Universität Köln nennt das das „häufig unterschätzte Risiko“.
2. Die eigene Absicherung geht verloren
Ein Nutzer auf Reddit berichtet: „Nachdem ich 2020 das Haus meiner Eltern übernommen hatte, musste ich 2022 120.000 Euro Pflegekosten erstatten.“ Warum? Weil seine Eltern nach der Schenkung in eine Pflegeeinrichtung mussten - und der Staat den Wert der Immobilie als „verstecktes Vermögen“ ansah. Nach § 90 SGB XI kann der Staat Regress nehmen, wenn jemand staatliche Unterstützung braucht, aber zuvor Vermögen verschenkt hat. Das ist kein Fall, sondern eine Regel. Laut einer Umfrage der Deutschen Anwaltauskunft gaben 28% der Befragten an, dass sie im Alter nicht mehr ausreichend abgesichert waren - nur weil sie ihr Haus verschenkt hatten.
3. Das Wohnrecht ist nicht einfach
„Wir haben lebenslanges Wohnrecht“ - das klingt einfach. Ist es aber nicht. Wer zahlt die Heizung? Wer macht die Reparaturen? Wer darf Renovierungen vornehmen? Wer haftet, wenn jemand im Haus stürzt? Laut Kanzlei Hufnagel sind 45% der fehlgeschlagenen Fälle auf unklare Wohnrechtsregelungen zurückzuführen. Ein notariell korrekt formuliertes Wohnrecht (gemäß § 1093 BGB) muss alle diese Punkte genau regeln. Sonst wird es zum Streitobjekt - zwischen den Kindern, mit dem Staat, mit der Pflegekasse.
Was du unbedingt beachten musst
Wenn du eine vorweggenommene Erbfolge planst, gibt es drei absolute Pflichten:
- Notarielle Beurkundung ist Pflicht. Jede Grundstücksübertragung muss notariell beurkundet werden (§ 311b BGB). Die Kosten liegen zwischen 1.500 und 5.000 Euro - je nach Wert der Immobilie. Das ist kein Aufwand, das ist eine Investition.
- Regelungen schriftlich festhalten. Wohnrecht, Modernisierungspflichten, Instandhaltung, Rückübertragungsklauseln - alles muss im Vertrag stehen. Keine mündlichen Absprachen. Keine „Wir haben das doch so verstanden“-Geschichten.
- Altersvorsorge sichern. Wenn du dein Haus verschenkst, hast du kein Vermögen mehr, das du im Alter nutzen kannst. Du brauchst eine private Rentenversicherung, eine Pflegeversicherung, vielleicht sogar eine Lebensrente. Sonst bist du auf staatliche Hilfe angewiesen - und die kann dir den Wert der Schenkung wieder abnehmen.
Ein weiterer Tipp: Überlege, ob ein Nießbrauchsrecht sinnvoller ist als ein Wohnrecht. Ein Nießbrauch (§§ 1030-1045 BGB) gibt dir nicht nur das Recht, im Haus zu wohnen, sondern auch, Mieteinnahmen zu erhalten - falls du Teile vermietest. Es ist flexibler, aber auch komplexer.
Wie sieht die Zukunft aus?
Die Zahl der Immobilienschenkungen steigt - und wird weiter steigen. Der Deutsche Notarverein prognostiziert bis 2027 ein jährliches Wachstum von 5-7%. Warum? Weil die Immobilienpreise weiter steigen, die Geburtenraten sinken und die Menschen länger leben. Aber auch weil die Regierung den Druck erhöht: Ab 2025 müssen Schenkungen über 500.000 Euro pro Empfänger gesondert dokumentiert werden. Und bis 2026 soll die Freigrenze auf 500.000 Euro pro Kind erhöht werden - wie im Koalitionsvertrag 2021-2025 angekündigt.
Prof. Dr. Markus Fischer von der Humboldt-Universität Berlin sagt: „Bis 2030 wird die vorweggenommene Erbfolge bei Immobilien bei über 30% aller Vermögensnachfolgen liegen.“ Das ist kein Trend mehr - das ist der neue Standard.
Doch gleichzeitig warnt der VdK: „Jeder fünfte Schenker braucht innerhalb von fünf Jahren staatliche Unterstützung.“ Das ist die andere Seite. Wer nicht plant, verliert nicht nur sein Haus - er verliert seine Sicherheit.
Fazit: Ein Werkzeug - kein Zauberstab
Die vorweggenommene Erbfolge bei Immobilien ist kein Weg, um Steuern zu umgehen. Sie ist ein Werkzeug - und wie jedes Werkzeug kann es helfen oder verletzen. Sie spart Steuern, beschleunigt die Nachfolge und vermeidet Erbstreitigkeiten. Aber sie verlangt auch Disziplin: klare Verträge, private Absicherung, rechtliche Beratung. Wer nur den Steuervorteil sieht, wird später die Rechnung zahlen. Wer die Risiken kennt, macht es richtig.
Ist eine vorweggenommene Erbfolge steuerfrei?
Nein, aber sie kann steuerfrei sein - bis zu einem bestimmten Betrag. Pro Kind und alle zehn Jahre sind 400.000 Euro steuerfrei. Wer mehr schenkt, zahlt Schenkungssteuer. Mit der gemischten Schenkung (z. B. 1 Euro Kaufpreis) kann man diesen Freibetrag voll nutzen. Wenn die Immobilie später vererbt wird, fallen Erbschaftssteuer an - oft höher als bei einer vorweggenommenen Schenkung.
Kann ich nach der Schenkung noch im Haus wohnen?
Ja, aber nur, wenn es im Vertrag steht. Ein lebenslanges Wohnrecht muss notariell festgehalten werden. Ohne diese Klausel verlierst du jedes Recht auf das Haus. Der neue Eigentümer (meist das Kind) kann dich dann jederzeit auffordern, das Haus zu verlassen - und das ist kein theoretisches Szenario, sondern eine häufige Klagegrundlage.
Was passiert, wenn ich später Pflege brauche?
Der Staat kann Regress nehmen. Wenn du staatliche Unterstützung für Pflegekosten erhältst, prüft das Sozialamt, ob du in den letzten zehn Jahren Vermögen verschenkt hast. Wenn ja, kann es den Wert der Immobilie als „verstecktes Vermögen“ anrechnen - und dich auffordern, die Kosten zurückzuzahlen. Das kann Tausende oder sogar Hunderttausende Euro betragen. Deshalb: Plan deine private Pflegevorsorge, bevor du das Haus verschenkst.
Kann ich die Schenkung rückgängig machen?
Nur mit Zustimmung des neuen Eigentümers. Sobald das Haus im Grundbuch eingetragen ist, gehört es dem Empfänger. Du kannst es nicht einfach zurückfordern - es sei denn, du hast eine Rückübertragungsklausel im Vertrag vereinbart. Das ist aber selten und kompliziert. Besser: Überlege genau, bevor du unterschreibst.
Muss ich meinen anderen Kindern etwas geben?
Nein, aber sie haben Anspruch auf den Pflichtteil - die Hälfte ihres gesetzlichen Erbteils. Wenn du nur einem Kind das Haus schenkst, kann das andere Kind nach deinem Tod verlangen, dass der Empfänger ihm die Hälfte des Hauswertes zahlt. Das ist ein Pflichtteilsregress. Um das zu vermeiden, kannst du einen Pflichtteilsverzicht vereinbaren - aber nur, wenn alle Beteiligten zustimmen und es notariell beurkundet wird.
Kommentare (2)
Melanie Rosenboom
Januar 21, 2026 AT 10:14Ich hab das letztes Jahr mit meinen Eltern gemacht – gemischte Schenkung mit 1 Euro Kaufpreis und Wohnrecht. Hatte Angst, dass die Kinder das Haus verkaufen, aber der Notar hat alles super geregelt. Jetzt wohnen meine Eltern weiterhin da, und ich hab’s im Grundbuch. Keine Steuern, kein Stress. Einfach klasse.
Ciaran McQuiston
Januar 21, 2026 AT 17:46Hm, interessant. Ich hab das alles gelesen, aber irgendwie fühlt sich das an wie ein komplizierter Trick, um die Steuern zu umgehen. Was ist mit der moralischen Seite? Wenn man sein Haus verschenkt, dann sollte es doch aus Liebe geschehen – nicht als Finanzstrategie. Und dann kommt der Pflichtteilsregress, der Staat holt das Geld zurück, und plötzlich ist die Familie zerstritten. Ist das wirklich das, was wir wollen? Ich meine, wir leben in einem Land mit sozialer Marktwirtschaft, nicht in einer Steuer-Höhle.