Eigenheim sanieren oder verkaufen? Die richtige Entscheidung für 2026

Stellen Sie sich vor: Ihr Haus ist 50 Jahre alt, die Heizung rasselt, die Fenster sind undicht, und der Energieausweis zeigt eine schlechte Bewertung. Sie fragen sich: Eigenheim sanieren - oder einfach verkaufen? Diese Frage treibt viele deutsche Eigenheimbesitzer 2026 um. Es geht nicht nur um Geld, sondern um Lebensqualität, Zukunftssicherheit und den richtigen Zeitpunkt. Die Antwort ist nicht einfach. Aber sie ist berechenbar.

Wie viel kostet eine Sanierung wirklich?

Eine energetische Sanierung klingt teuer - und das ist sie auch. Aber was viele nicht wissen: Die Kosten sind nicht das Einzige, was zählt. Ein Haus mit einem Verkehrswert von 400.000 Euro, das 80.000 Euro Sanierung kostet, wirkt erst mal wie ein riesiger Aufwand. Doch hier kommt die Förderung ins Spiel. Mit KfW-BEG-Förderung erhalten Sie oft bis zu 30 Prozent zurück. Das reduziert die Netto-Investition auf rund 56.000 Euro. Dazu kommen jährliche Heizkosteneinsparungen von 1.200 Euro und ein Wertzuwachs von etwa 20.000 Euro nach der Sanierung. Das ergibt eine Amortisationsdauer von zehn Jahren.

Bei einem teureren Haus - sagen wir 600.000 Euro - steigen die Sanierungskosten auf 120.000 Euro. Auch hier gibt es Förderung, etwa 36.000 Euro. Die Netto-Kosten liegen bei 84.000 Euro. Die Heizkostenersparnis steigt auf 1.500 Euro pro Jahr, der Wertzuwachs auf 36.000 Euro. Die Amortisation dauert jetzt über 13 Jahre. Das klingt nach einem schlechten Geschäft - wenn Sie das Haus nicht selbst bewohnen wollen.

Die Realität: Wer in seinem Haus bleibt, profitiert. Wer es verkaufen will, muss andere Kriterien prüfen.

Warum der Energieausweis Ihr größter Verbündeter - oder Feind - ist

Ein Energieausweis ist kein Papier, das Sie nur zum Verkauf brauchen. Er ist Ihr wichtigstes Verkaufsargument - oder Ihr größter Nachteil. Der Bedarfsausweis, der die tatsächliche Energieleistung des Gebäudes berechnet, kostet 300 bis 500 Euro. Der Verbrauchsausweis, der nur den letzten Jahresverbrauch misst, kostet 50 Euro. Der Unterschied? Der Bedarfsausweis sagt: „Dieses Haus kann mit moderner Dämmung und einer Wärmepumpe auf Niedrigstenergie-Niveau gebracht werden.“ Der Verbrauchsausweis sagt: „Letztes Jahr haben die Bewohner 2.500 Euro Heizkosten gezahlt.“

Immobilien mit Bedarfsausweis verkaufen sich schneller und teurer. Eine Studie des IfW Kiel belegt: Nur Immobilien mit diesem Nachweis erzielen echte Preisaufschläge. Ein Haus mit schlechtem Energieausweis wird als „für Handwerker“ beworben - ein Code, den Käufer als Warnung verstehen. Sie rechnen mit 100.000 Euro Sanierungskosten und ziehen sich zurück.

Wenn Sie verkaufen wollen, lohnt es sich, vorher den Bedarfsausweis zu machen - und dann gezielt sanieren. Nicht alles. Nur das, was den Wert wirklich hebt: Dachdämmung, Fenster, Heizung. Alles andere ist Luxus.

Sanieren oder verkaufen? Die drei entscheidenden Fragen

Es gibt keine allgemeingültige Antwort. Aber es gibt drei Fragen, die jede Entscheidung klären:

1. Möchten Sie noch 10 bis 15 Jahre in diesem Haus wohnen? Wenn ja: Sanieren. Die Amortisation von 10-13 Jahren lohnt sich nur, wenn Sie die Einsparungen selbst nutzen. Wer nach fünf Jahren verkauft, hat die Kosten nicht zurückbekommen.
2. Haben Sie die finanzielle Spielraum für eine Sanierung? Kreditwürdigkeit ist entscheidend. Die Bauzinsen liegen bei 3,5 Prozent und steigen langsam. Ein Kredit für 80.000 Euro kostet heute rund 400 Euro monatlich. Können Sie das tragen? Oder ist das Risiko zu groß?
3. Wie ist der bauliche Zustand wirklich? Ein Haus aus den 70ern mit guter Fundamentstruktur und stabilen Wänden lässt sich sanieren. Ein Haus mit Feuchtigkeitsschäden, Rissbildung im Mauerwerk oder Schimmel in den Ecken? Da hilft keine Dämmung. Da lohnt sich der Verkauf - oder ein Neubau.

Wenn Sie zwei von drei Fragen mit „Ja“ beantworten, ist Sanieren die bessere Wahl. Wenn Sie zwei mit „Nein“ antworten, verkaufen Sie lieber.

Was passiert, wenn Sie nichts tun?

Viele Eigentümer warten. Sie denken: „Ich verkaufe, wenn die Preise wieder steigen.“ Aber das ist ein Irrtum. Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) schreibt vor: Wer ein Haus verkauft, das nicht den aktuellen Energieeffizienzstandards entspricht, muss den Käufer dazu verpflichten, die Sanierung innerhalb von zwei Jahren nach Kauf durchzuführen. Das bedeutet: Sie verkaufen nicht Ihr Haus. Sie verkaufen eine Sanierungsverpflichtung.

Ein Käufer, der das weiß, zahlt weniger. Oder er zieht ab. In ländlichen Regionen sind renovierungsbedürftige Häuser heute fast nicht mehr verkaufbar. In Ballungszentren wie Stuttgart, München oder Frankfurt hingegen gibt es noch Nachfrage - aber nur für Objekte, die nicht als „Sanierungsfall“ gelten.

Die Statistik sagt: Die durchschnittliche Wohngebäude in Deutschland wurde 1975 gebaut. Das heißt: Mehr als die Hälfte aller Häuser braucht dringend eine energetische Modernisierung. Wer nicht handelt, verliert Wert - langsam, aber sicher.

Die Wahrheit über Förderungen - und warum Sie jetzt handeln müssen

Die KfW-Förderung ist kein Geschenk. Sie ist eine Investition der Bundesregierung - und sie ist nicht unendlich. Die Haushaltslage für 2026 ist unklar. Die Fördermittel für Wohngebäude könnten gekürzt werden. Die Nachfrage steigt. Die Zahl der Anträge explodiert. Wer jetzt wartet, riskiert, dass die Förderung nicht mehr verfügbar ist, wenn er sie braucht.

Und dann gibt es noch die Handwerker. Die Engpässe sind nicht vorbei. Wer 2026 eine Dachdämmung plant, muss mit Wartezeiten von 6-8 Monaten rechnen. Die Lieferzeiten für Fenster und Wärmepumpen sind noch immer lang. Wer jetzt mit der Planung beginnt, kann die Sanierung noch vor Ende des Jahres starten. Wer wartet, verliert Zeit - und Geld.

Verkaufen: Die sichere Alternative

Manchmal ist Verkaufen die klügere Wahl. Wenn Sie:

• in eine kleinere Wohnung ziehen wollen, weil Ihre Kinder aus dem Haus sind
• in eine Stadt mit besserer Infrastruktur umziehen möchten
• die Sanierungskosten nicht tragen können
• oder das Haus bereits so schlecht in Schuss ist, dass eine Sanierung nicht mehr sinnvoll ist

- dann ist Verkaufen die logische Lösung. Der Markt 2026 ist stabil. Die Zinsen sind hoch, aber die Nachfrage bleibt. Besonders in Regionen mit guter Anbindung, Schulen und Arbeitsplätzen. In Stuttgart, Tübingen oder Ulm gibt es immer noch Interessenten - für Häuser, die nicht als „Sanierungsfall“ vermarktet werden.

Ein Tipp: Lassen Sie Ihr Haus vor dem Verkauf von einem Profi bewerten. Nicht von einem Makler, der nur verkaufen will. Sondern von einem unabhängigen Gutachter. Der sagt Ihnen: „Ihr Haus hat einen Wert von 420.000 Euro - wenn es saniert wird.“ Oder: „Ihr Haus ist nur 300.000 Euro wert - so wie es ist.“

Was Sie jetzt tun müssen

Sie brauchen keine Entscheidung in einer Woche. Aber Sie brauchen einen Plan. Hier ist Ihr Schritt-für-Schritt-Plan:

1. Prüfen Sie Ihren Energieausweis. Ist er älter als 10 Jahre? Dann holen Sie einen neuen Bedarfsausweis. Kosten: 400 Euro.
2. Berechnen Sie Ihre Kosten-Nutzen-Rechnung. Nutzen Sie die Zahlen aus diesem Artikel: Verkehrswert, Sanierungskosten, Förderung, Heizkosteneinsparung, Wertzuwachs.
3. Holen Sie drei Handwerkerangebote ein. Vergleichen Sie nicht nur den Preis. Fragen Sie nach der Dauer, der Qualität der Materialien und der Garantie.
4. Prüfen Sie Ihre Fördermöglichkeiten. Auf www.kfw.de finden Sie alle Programme. Prüfen Sie, ob Sie für Dämmung, Fenster oder Wärmepumpe Fördergelder bekommen.
5. Entscheiden Sie - und handeln Sie. Wenn Sie sanieren: Starten Sie jetzt. Wenn Sie verkaufen: Lassen Sie Ihr Haus bewerten und machen Sie es marktreif - mit einem sauberen Energieausweis und ohne „für Handwerker“-Etikett.

Die Entscheidung zwischen Sanieren und Verkaufen ist keine Frage der Liebe zum Haus. Sie ist eine Frage der Logik. Und die Logik sagt: Wer langfristig bleibt, investiert. Wer kurzfristig denkt, verkauft. Beides ist richtig - wenn es zur eigenen Situation passt.