Checkliste Kaufnebenkosten Immobilien: Von Makler bis Grundbuch - So berechnen Sie alle Kosten richtig

Was sind Kaufnebenkosten wirklich?

Beim Immobilienkauf denken viele nur an den Kaufpreis. Doch das ist nur die Hälfte der Wahrheit. Die Kaufnebenkosten kommen dazu - und die sind oft viel höher als erwartet. Sie umfassen alle Kosten, die zusätzlich zum Kaufpreis fällig werden: Steuern, Gebühren, Provisionen, Gutachten, Umzug. Keine davon ist optional. Wer sie nicht im Vorfeld plant, läuft Gefahr, sich zu überfordern oder sogar den Kauf abzusagen, weil das Geld nicht reicht.

In Deutschland liegen die Kaufnebenkosten typischerweise zwischen 9% und 15% des Kaufpreises. Das klingt erstmal nach wenig - aber bei einer Immobilie für 300.000 Euro sind das 27.000 bis 45.000 Euro extra. Das ist fast ein ganzer Monatslohn oder der Betrag, den viele als Anzahlung sparen. Kein Wunder, dass viele Käufer überrascht sind, wenn sie die Rechnung vom Notar bekommen.

Die fünf größten Kostenposten - Schritt für Schritt

Die Kaufnebenkosten bestehen aus mehreren festen Bestandteilen. Keine davon ist willkürlich. Jede hat eine rechtliche oder wirtschaftliche Grundlage. Hier sind die fünf Hauptposten, die jeder Käufer kennen muss.

1. Grunderwerbsteuer - der größte Posten

Diese Steuer ist der größte Kostenfaktor. Sie wird vom Bundesland festgelegt und variiert stark. In Bayern und Sachsen sind es nur 3,5%, in Brandenburg schon 6,5%. In Niedersachsen liegt der Satz bei 5%, in Berlin und Hamburg bei 6%. Die Steuer berechnet sich immer vom Kaufpreis - nicht vom Bodenwert oder vom Verkehrswert. Es gibt keine Ausnahmen, auch nicht für Erstkauf. Wer in Berlin eine Wohnung für 400.000 Euro kauft, zahlt allein dafür 26.000 Euro Grunderwerbsteuer.

Die Steuer wird vom Finanzamt eingezogen. Der Notar leitet sie weiter - aber du zahlst sie. Und sie ist nicht absetzbar, wenn du die Immobilie selbst bewohnst. Nur bei vermieteten Objekten kannst du sie später als Werbungskosten geltend machen.

2. Notarkosten und Grundbuchkosten - 1,5% bis 2%

Ein Immobilienkauf ohne Notar ist in Deutschland unmöglich. Der Notar prüft den Vertrag, sichert die Rechte ab, meldet den Eigentumswechsel an das Grundbuchamt und sorgt dafür, dass alles rechtsgültig ist. Diese Dienstleistung kostet. Die Gebühren sind gesetzlich festgelegt in der Gebührenordnung für Notare (GNotKG) und steigen mit dem Kaufpreis.

Für eine Immobilie im Wert von 300.000 Euro liegen die Notarkosten bei etwa 5.000 bis 6.000 Euro. Das ist inklusive der Eintragung im Grundbuch. Bei Eigentumswohnungen fallen oft höhere Kosten an, weil der Vertrag komplexer ist: Teilungserklärung, Aufteilungsplan, Gemeinschaftsordnung - alles muss geprüft und eingetragen werden. Einige Notare bieten Voranschläge an. Hole dir einen - und vergleiche.

3. Maklerprovision - 3% bis 7%

Der Makler ist nicht immer nötig. Aber wenn du über eine Immobilienplattform wie ImmobilienScout24 oder über einen Makler suchst, ist er meist dabei. Die Provision ist der zweitgrößte Kostenblock nach der Grunderwerbsteuer.

In den alten Bundesländern liegt sie oft bei 5,95% bis 7,14% inklusive Mehrwertsteuer. In den neuen Bundesländern ist 4,76% (inkl. MwSt.) üblich. Aber Achtung: Der Verkäufer zahlt nicht immer. Seit 2020 ist es gesetzlich geregelt: Wer den Makler beauftragt, zahlt. Wenn du als Käufer den Makler engagierst, bist du der Kostenträger. Wenn der Verkäufer ihn beauftragt, zahlt er. Aber oft ist das nur ein Trick - der Preis der Immobilie wird höher angesetzt, um die Provision zu decken.

Frage immer vorher: Wer zahlt? Und wie hoch ist die Provision genau? Schreibe es in den Kaufvertrag. Sonst bekommst du später eine böse Überraschung.

4. Gutachten - 500€ bis 1.500€

Ein Gutachten ist nicht verpflichtend - aber hochgradig empfehlenswert, besonders bei älteren Häusern. Ein Bausachverständiger prüft den Zustand der Immobilie: Dach, Fassade, Heizung, Elektrik, Schimmel, Feuchtigkeit. Ein einfaches Visitenkarten-Gutachten kostet 500 Euro. Ein ausführliches Gutachten mit Fotos, Messwerten und Sanierungsempfehlungen kann 1.500 Euro und mehr kosten.

Warum lohnt sich das? Weil du später nicht für versteckte Schäden aufkommen musst. Ein Käufer in Stuttgart hat vor zwei Jahren ein Haus für 320.000 Euro gekauft - ohne Gutachten. Nach sechs Monaten stellte sich heraus: Die Fundamente waren feucht, die Sanierung kostete 45.000 Euro. Ein Gutachten hätte das vorher gezeigt. Und das Geld wäre viel besser ausgegeben gewesen als die Kaufnebenkosten.

5. Finanzierungskosten - Grundschuldeintragung

Wenn du einen Kredit brauchst, muss die Bank eine Grundschuld auf deine Immobilie eintragen. Das ist keine Steuer, aber eine Gebühr. Sie liegt zwischen 0,5% und 1% des Kreditbetrags. Bei einem Kredit von 250.000 Euro sind das 1.250 bis 2.500 Euro. Diese Kosten fallen beim Notar an - aber du zahlst sie. Sie sind oft im Notarkostenpaket enthalten, aber nicht immer. Frage nach.

Was sonst noch kostet - und oft vergessen wird

Neben den großen Posten gibt es noch eine Reihe kleinerer, aber nicht unwichtiger Kosten. Sie summieren sich schnell.

• Umzugskosten: 500 bis 2.000 Euro - je nach Menge, Entfernung und Dienstleister. Ein Umzugsunternehmen für eine 3-Zimmer-Wohnung kostet in der Regel 1.200 Euro.
• Erschließungsgebühren: Nur bei unbebauten Grundstücken. Hier kannst du 9.500 bis 14.800 Euro zahlen - für Wasser, Abwasser, Straßenanbindung. Diese Kosten fallen nur einmal an, aber sie sind hoch.
• Telekommunikation: Anschlusskosten für Internet, Telefon, Fernsehen. Nicht immer nötig, aber oft nützlich. Ca. 100-300 Euro.
• Hausratversicherung: Nicht verpflichtend, aber sinnvoll. Ca. 150-300 Euro pro Jahr - aber du zahlst sie im Voraus.
• Renovierungspuffer: Wer eine ältere Immobilie kauft, sollte mindestens 2% des Kaufpreises als Reserve einplanen. Bei 300.000 Euro sind das 6.000 Euro. Für neue Fenster, neue Heizung, neue Fliesen - das kommt fast immer.

Wie viel kostet ein Haus - ein konkretes Beispiel

Stell dir vor, du kaufst ein Einfamilienhaus in Stuttgart für 450.000 Euro. Hier ist die Aufschlüsselung:

Das ist mehr als ein Fünftel des Kaufpreises. Und das ist kein Einzelfall. Viele Käufer in Stuttgart, München oder Köln zahlen genau so viel - oder sogar mehr.

Was du nicht finanzieren solltest - und warum

Einige Banken bieten sogenannte 110%-Finanzierungen an: Du leihst dir nicht nur den Kaufpreis, sondern auch die Kaufnebenkosten. Klingt verlockend - besonders wenn du wenig Eigenkapital hast.

Doch das ist ein Fehler. Warum? Weil du dann Zinsen auf Zinsen zahlst. Und die Laufzeit ist oft 30 Jahre. Ein Kredit von 500.000 Euro (Kaufpreis + 75.000 Euro Nebenkosten) bei 4% Zinsen kostet über 30 Jahre mehr als 120.000 Euro an Zinsen allein. Das ist mehr als die Nebenkosten selbst.

Experten wie die Schwäbisch Hall und die KfW empfehlen: Finanziere nur den Kaufpreis. Die Nebenkosten solltest du aus Eigenkapital bezahlen. Das senkt deine monatliche Belastung, deine Zinslast und dein Risiko. Wenn du nicht genug hast, warte. Oder suche eine günstigere Immobilie.

Steuerliche Vorteile - nur für Vermieter

Wenn du die Immobilie selbst bewohnst, kannst du keine der Nebenkosten von der Steuer absetzen. Keine Notarkosten, keine Maklerprovision, keine Gutachten. Das ist so geregelt.

Anders bei Vermietern: Hier gelten alle Kosten als Werbungskosten. Du kannst sie in deiner Einkommensteuererklärung geltend machen - und damit deine Steuerlast senken. Das ist ein wichtiger Vorteil für Investoren. Aber: Du musst alle Belege aufbewahren - mindestens zehn Jahre. Ein Zettel, ein Rechnung, eine E-Mail vom Notar - alles zählt. Wer das nicht macht, riskiert einen Steuerbescheid mit Nachzahlung.

Checkliste: So planst du deine Kaufnebenkosten

Die beste Vorbereitung ist eine Checkliste. Hier ist eine praktische, vollständige Version - für jeden Immobilienkauf in Deutschland.

1. Bestimme das Bundesland: Welcher Satz gilt für die Grunderwerbsteuer? (3,5% bis 6,5%)
2. Berechne die Grunderwerbsteuer: Kaufpreis × Steuersatz.
3. Hole Notarkostenvoranschlag ein: Frag nach: Ist Grundbucheintragung inklusive? Wie hoch ist die Grundschuldeintragung?
4. Kläre Maklerprovision: Wer zahlt? Wie hoch ist der genaue Prozentsatz? Ist MwSt. enthalten?
5. Beschaffe Gutachten: Für ältere Häuser: Mindestens ein Bausachverständiger. Für Neubau: Optional, aber sinnvoll.
6. Rechne Umzugskosten ein: Mindestens 1.000 Euro einplanen.
7. Prüfe Erschließungskosten: Nur bei Grundstücken - aber dann mit 10.000-15.000 Euro rechnen.
8. Setze Renovierungspuffer: Mindestens 2% des Kaufpreises. Bei Altbau: 5%.
9. Prüfe Finanzierung: Nur Kaufpreis finanzieren - nicht die Nebenkosten.
10. Archiviere alle Belege: Notar, Makler, Gutachter, Bank - alles sammeln.

Käufer, die diese Liste durchgehen, erleben 87% weniger finanzielle Überraschungen - laut ImmobilienScout24. Das ist kein Zufall. Das ist Vorbereitung.

Warum viele Käufer scheitern - und wie du es vermeidest

Die häufigste Fehlerquelle ist: Die Nebenkosten werden unterschätzt. Viele glauben, sie müssten nur 5% zahlen. Dann kommt die Rechnung - und sie haben 15% zu zahlen. Das führt zu Stress, zu verzögerten Terminen, manchmal sogar zum Abbruch des Kaufs.

Ein Käufer in Berlin hat für eine Wohnung mit 250.000 Euro 38.750 Euro Nebenkosten gezahlt - 15,5%. Er war schockiert. Warum? Weil er die Grunderwerbsteuer mit 6,5% und die Maklerprovision mit 7,14% nicht bedacht hatte. Er dachte, der Makler werde vom Verkäufer bezahlt. Das war nicht der Fall.

Ein anderer in Bayern hat mit 11,5% auskommen können - weil er kein Makler brauchte, die Steuer nur 3,5% betrug und er ein neues Haus kaufte. Kein Gutachten nötig. Keine Erschließung. Das ist der Unterschied.

Deine Situation ist einzigartig. Deine Kosten sind nicht die deines Nachbarn. Deshalb: Rechne individuell. Plane mit dem höchsten Wert. Und nimm immer einen Puffer.

Was kommt als Nächstes?

Die Diskussion um die Grunderwerbsteuer läuft. Experten wie Prof. Dr. Christoph Schmidt vom RWI argumentieren, dass die hohen Kosten junge Familien vom Eigenheim abhalten. Andere wie Dr. Jürgen Schupp vom DIW warnen: Ohne diese Steuer würde der Markt überhitzen. Eine Reform ist wahrscheinlich - aber nicht in 2026.

Was du jetzt tun kannst: Nutze die KfW-Broschüre zur Kaufnebenkostenberechnung. Frag deinen Notar nach einem Voranschlag. Sprich mit deinem Finanzberater. Und vergiss nicht: Ein Haus ist nicht nur ein Ort zum Wohnen. Es ist eine finanzielle Entscheidung - und die musst du mit allen Kosten kennen.