Was sind Kaufnebenkosten wirklich?
Beim Immobilienkauf denken viele nur an den Kaufpreis. Doch das ist nur die Hälfte der Wahrheit. Die Kaufnebenkosten kommen dazu - und die sind oft viel höher als erwartet. Sie umfassen alle Kosten, die zusätzlich zum Kaufpreis fällig werden: Steuern, Gebühren, Provisionen, Gutachten, Umzug. Keine davon ist optional. Wer sie nicht im Vorfeld plant, läuft Gefahr, sich zu überfordern oder sogar den Kauf abzusagen, weil das Geld nicht reicht.
In Deutschland liegen die Kaufnebenkosten typischerweise zwischen 9% und 15% des Kaufpreises. Das klingt erstmal nach wenig - aber bei einer Immobilie für 300.000 Euro sind das 27.000 bis 45.000 Euro extra. Das ist fast ein ganzer Monatslohn oder der Betrag, den viele als Anzahlung sparen. Kein Wunder, dass viele Käufer überrascht sind, wenn sie die Rechnung vom Notar bekommen.
Die fünf größten Kostenposten - Schritt für Schritt
Die Kaufnebenkosten bestehen aus mehreren festen Bestandteilen. Keine davon ist willkürlich. Jede hat eine rechtliche oder wirtschaftliche Grundlage. Hier sind die fünf Hauptposten, die jeder Käufer kennen muss.
1. Grunderwerbsteuer - der größte Posten
Diese Steuer ist der größte Kostenfaktor. Sie wird vom Bundesland festgelegt und variiert stark. In Bayern und Sachsen sind es nur 3,5%, in Brandenburg schon 6,5%. In Niedersachsen liegt der Satz bei 5%, in Berlin und Hamburg bei 6%. Die Steuer berechnet sich immer vom Kaufpreis - nicht vom Bodenwert oder vom Verkehrswert. Es gibt keine Ausnahmen, auch nicht für Erstkauf. Wer in Berlin eine Wohnung für 400.000 Euro kauft, zahlt allein dafür 26.000 Euro Grunderwerbsteuer.
Die Steuer wird vom Finanzamt eingezogen. Der Notar leitet sie weiter - aber du zahlst sie. Und sie ist nicht absetzbar, wenn du die Immobilie selbst bewohnst. Nur bei vermieteten Objekten kannst du sie später als Werbungskosten geltend machen.
2. Notarkosten und Grundbuchkosten - 1,5% bis 2%
Ein Immobilienkauf ohne Notar ist in Deutschland unmöglich. Der Notar prüft den Vertrag, sichert die Rechte ab, meldet den Eigentumswechsel an das Grundbuchamt und sorgt dafür, dass alles rechtsgültig ist. Diese Dienstleistung kostet. Die Gebühren sind gesetzlich festgelegt in der Gebührenordnung für Notare (GNotKG) und steigen mit dem Kaufpreis.
Für eine Immobilie im Wert von 300.000 Euro liegen die Notarkosten bei etwa 5.000 bis 6.000 Euro. Das ist inklusive der Eintragung im Grundbuch. Bei Eigentumswohnungen fallen oft höhere Kosten an, weil der Vertrag komplexer ist: Teilungserklärung, Aufteilungsplan, Gemeinschaftsordnung - alles muss geprüft und eingetragen werden. Einige Notare bieten Voranschläge an. Hole dir einen - und vergleiche.
3. Maklerprovision - 3% bis 7%
Der Makler ist nicht immer nötig. Aber wenn du über eine Immobilienplattform wie ImmobilienScout24 oder über einen Makler suchst, ist er meist dabei. Die Provision ist der zweitgrößte Kostenblock nach der Grunderwerbsteuer.
In den alten Bundesländern liegt sie oft bei 5,95% bis 7,14% inklusive Mehrwertsteuer. In den neuen Bundesländern ist 4,76% (inkl. MwSt.) üblich. Aber Achtung: Der Verkäufer zahlt nicht immer. Seit 2020 ist es gesetzlich geregelt: Wer den Makler beauftragt, zahlt. Wenn du als Käufer den Makler engagierst, bist du der Kostenträger. Wenn der Verkäufer ihn beauftragt, zahlt er. Aber oft ist das nur ein Trick - der Preis der Immobilie wird höher angesetzt, um die Provision zu decken.
Frage immer vorher: Wer zahlt? Und wie hoch ist die Provision genau? Schreibe es in den Kaufvertrag. Sonst bekommst du später eine böse Überraschung.
4. Gutachten - 500€ bis 1.500€
Ein Gutachten ist nicht verpflichtend - aber hochgradig empfehlenswert, besonders bei älteren Häusern. Ein Bausachverständiger prüft den Zustand der Immobilie: Dach, Fassade, Heizung, Elektrik, Schimmel, Feuchtigkeit. Ein einfaches Visitenkarten-Gutachten kostet 500 Euro. Ein ausführliches Gutachten mit Fotos, Messwerten und Sanierungsempfehlungen kann 1.500 Euro und mehr kosten.
Warum lohnt sich das? Weil du später nicht für versteckte Schäden aufkommen musst. Ein Käufer in Stuttgart hat vor zwei Jahren ein Haus für 320.000 Euro gekauft - ohne Gutachten. Nach sechs Monaten stellte sich heraus: Die Fundamente waren feucht, die Sanierung kostete 45.000 Euro. Ein Gutachten hätte das vorher gezeigt. Und das Geld wäre viel besser ausgegeben gewesen als die Kaufnebenkosten.
5. Finanzierungskosten - Grundschuldeintragung
Wenn du einen Kredit brauchst, muss die Bank eine Grundschuld auf deine Immobilie eintragen. Das ist keine Steuer, aber eine Gebühr. Sie liegt zwischen 0,5% und 1% des Kreditbetrags. Bei einem Kredit von 250.000 Euro sind das 1.250 bis 2.500 Euro. Diese Kosten fallen beim Notar an - aber du zahlst sie. Sie sind oft im Notarkostenpaket enthalten, aber nicht immer. Frage nach.
Was sonst noch kostet - und oft vergessen wird
Neben den großen Posten gibt es noch eine Reihe kleinerer, aber nicht unwichtiger Kosten. Sie summieren sich schnell.
- Umzugskosten: 500 bis 2.000 Euro - je nach Menge, Entfernung und Dienstleister. Ein Umzugsunternehmen für eine 3-Zimmer-Wohnung kostet in der Regel 1.200 Euro.
- Erschließungsgebühren: Nur bei unbebauten Grundstücken. Hier kannst du 9.500 bis 14.800 Euro zahlen - für Wasser, Abwasser, Straßenanbindung. Diese Kosten fallen nur einmal an, aber sie sind hoch.
- Telekommunikation: Anschlusskosten für Internet, Telefon, Fernsehen. Nicht immer nötig, aber oft nützlich. Ca. 100-300 Euro.
- Hausratversicherung: Nicht verpflichtend, aber sinnvoll. Ca. 150-300 Euro pro Jahr - aber du zahlst sie im Voraus.
- Renovierungspuffer: Wer eine ältere Immobilie kauft, sollte mindestens 2% des Kaufpreises als Reserve einplanen. Bei 300.000 Euro sind das 6.000 Euro. Für neue Fenster, neue Heizung, neue Fliesen - das kommt fast immer.
Wie viel kostet ein Haus - ein konkretes Beispiel
Stell dir vor, du kaufst ein Einfamilienhaus in Stuttgart für 450.000 Euro. Hier ist die Aufschlüsselung:
| Kostenposition | Betrag | Prozent |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer (5% in Baden-Württemberg) | 22.500 € | 5,0% |
| Notarkosten & Grundbuch | 8.500 € | 1,9% |
| Maklerprovision (7,14% inkl. MwSt.) | 32.130 € | 7,1% |
| Bausachverständiger (ausführliches Gutachten) | 1.200 € | 0,3% |
| Grundschuldeintragung (0,7% vom Kredit von 350.000 €) | 2.450 € | 0,5% |
| Umzugskosten | 1.500 € | 0,3% |
| Renovierungspuffer (2% des Kaufpreises) | 9.000 € | 2,0% |
| Gesamt | 77.280 € | 17,2% |
Das ist mehr als ein Fünftel des Kaufpreises. Und das ist kein Einzelfall. Viele Käufer in Stuttgart, München oder Köln zahlen genau so viel - oder sogar mehr.
Was du nicht finanzieren solltest - und warum
Einige Banken bieten sogenannte 110%-Finanzierungen an: Du leihst dir nicht nur den Kaufpreis, sondern auch die Kaufnebenkosten. Klingt verlockend - besonders wenn du wenig Eigenkapital hast.
Doch das ist ein Fehler. Warum? Weil du dann Zinsen auf Zinsen zahlst. Und die Laufzeit ist oft 30 Jahre. Ein Kredit von 500.000 Euro (Kaufpreis + 75.000 Euro Nebenkosten) bei 4% Zinsen kostet über 30 Jahre mehr als 120.000 Euro an Zinsen allein. Das ist mehr als die Nebenkosten selbst.
Experten wie die Schwäbisch Hall und die KfW empfehlen: Finanziere nur den Kaufpreis. Die Nebenkosten solltest du aus Eigenkapital bezahlen. Das senkt deine monatliche Belastung, deine Zinslast und dein Risiko. Wenn du nicht genug hast, warte. Oder suche eine günstigere Immobilie.
Steuerliche Vorteile - nur für Vermieter
Wenn du die Immobilie selbst bewohnst, kannst du keine der Nebenkosten von der Steuer absetzen. Keine Notarkosten, keine Maklerprovision, keine Gutachten. Das ist so geregelt.
Anders bei Vermietern: Hier gelten alle Kosten als Werbungskosten. Du kannst sie in deiner Einkommensteuererklärung geltend machen - und damit deine Steuerlast senken. Das ist ein wichtiger Vorteil für Investoren. Aber: Du musst alle Belege aufbewahren - mindestens zehn Jahre. Ein Zettel, ein Rechnung, eine E-Mail vom Notar - alles zählt. Wer das nicht macht, riskiert einen Steuerbescheid mit Nachzahlung.
Checkliste: So planst du deine Kaufnebenkosten
Die beste Vorbereitung ist eine Checkliste. Hier ist eine praktische, vollständige Version - für jeden Immobilienkauf in Deutschland.
- Bestimme das Bundesland: Welcher Satz gilt für die Grunderwerbsteuer? (3,5% bis 6,5%)
- Berechne die Grunderwerbsteuer: Kaufpreis × Steuersatz.
- Hole Notarkostenvoranschlag ein: Frag nach: Ist Grundbucheintragung inklusive? Wie hoch ist die Grundschuldeintragung?
- Kläre Maklerprovision: Wer zahlt? Wie hoch ist der genaue Prozentsatz? Ist MwSt. enthalten?
- Beschaffe Gutachten: Für ältere Häuser: Mindestens ein Bausachverständiger. Für Neubau: Optional, aber sinnvoll.
- Rechne Umzugskosten ein: Mindestens 1.000 Euro einplanen.
- Prüfe Erschließungskosten: Nur bei Grundstücken - aber dann mit 10.000-15.000 Euro rechnen.
- Setze Renovierungspuffer: Mindestens 2% des Kaufpreises. Bei Altbau: 5%.
- Prüfe Finanzierung: Nur Kaufpreis finanzieren - nicht die Nebenkosten.
- Archiviere alle Belege: Notar, Makler, Gutachter, Bank - alles sammeln.
Käufer, die diese Liste durchgehen, erleben 87% weniger finanzielle Überraschungen - laut ImmobilienScout24. Das ist kein Zufall. Das ist Vorbereitung.
Warum viele Käufer scheitern - und wie du es vermeidest
Die häufigste Fehlerquelle ist: Die Nebenkosten werden unterschätzt. Viele glauben, sie müssten nur 5% zahlen. Dann kommt die Rechnung - und sie haben 15% zu zahlen. Das führt zu Stress, zu verzögerten Terminen, manchmal sogar zum Abbruch des Kaufs.
Ein Käufer in Berlin hat für eine Wohnung mit 250.000 Euro 38.750 Euro Nebenkosten gezahlt - 15,5%. Er war schockiert. Warum? Weil er die Grunderwerbsteuer mit 6,5% und die Maklerprovision mit 7,14% nicht bedacht hatte. Er dachte, der Makler werde vom Verkäufer bezahlt. Das war nicht der Fall.
Ein anderer in Bayern hat mit 11,5% auskommen können - weil er kein Makler brauchte, die Steuer nur 3,5% betrug und er ein neues Haus kaufte. Kein Gutachten nötig. Keine Erschließung. Das ist der Unterschied.
Deine Situation ist einzigartig. Deine Kosten sind nicht die deines Nachbarn. Deshalb: Rechne individuell. Plane mit dem höchsten Wert. Und nimm immer einen Puffer.
Was kommt als Nächstes?
Die Diskussion um die Grunderwerbsteuer läuft. Experten wie Prof. Dr. Christoph Schmidt vom RWI argumentieren, dass die hohen Kosten junge Familien vom Eigenheim abhalten. Andere wie Dr. Jürgen Schupp vom DIW warnen: Ohne diese Steuer würde der Markt überhitzen. Eine Reform ist wahrscheinlich - aber nicht in 2026.
Was du jetzt tun kannst: Nutze die KfW-Broschüre zur Kaufnebenkostenberechnung. Frag deinen Notar nach einem Voranschlag. Sprich mit deinem Finanzberater. Und vergiss nicht: Ein Haus ist nicht nur ein Ort zum Wohnen. Es ist eine finanzielle Entscheidung - und die musst du mit allen Kosten kennen.
Wie hoch sind die Kaufnebenkosten im Durchschnitt?
Die Kaufnebenkosten liegen typischerweise zwischen 9% und 15% des Kaufpreises. In Bundesländern mit hoher Grunderwerbsteuer wie Berlin oder Brandenburg (6,5%) und bei teuren Maklerprovisionen (7,14%) können sie bis zu 17% erreichen. In Bayern oder Sachsen mit 3,5% Steuer und günstigeren Maklerkosten liegt der Wert oft bei 10-12%.
Kann ich die Kaufnebenkosten von der Steuer absetzen?
Nein, wenn du die Immobilie selbst bewohnst. Grunderwerbsteuer, Notarkosten und Maklerprovision sind nicht absetzbar. Nur bei vermieteten Objekten kannst du diese Kosten als Werbungskosten in der Einkommensteuererklärung geltend machen - vorausgesetzt, du hast alle Belege aufbewahrt.
Wann zahlt der Verkäufer die Maklerprovision?
Der Verkäufer zahlt die Provision nur, wenn er den Makler beauftragt hat. Seit 2020 ist es gesetzlich geregelt: Wer den Makler beauftragt, zahlt. Oft ist der Makler vom Verkäufer engagiert - aber der Kaufpreis wird dann höher angesetzt, um die Provision zu decken. Als Käufer solltest du immer klären: Wer zahlt? Und wie hoch ist der genaue Betrag?
Sollte ich eine 110%-Finanzierung nutzen?
Nein, nicht empfehlenswert. Eine 110%-Finanzierung bedeutet, dass du auch die Kaufnebenkosten über den Kredit finanzierst. Das erhöht deine Zinslast erheblich - oft um mehr als 100.000 Euro über 30 Jahre. Experten raten: Finanziere nur den Kaufpreis. Die Nebenkosten solltest du aus Eigenkapital bezahlen. Das senkt dein Risiko und deine monatliche Belastung.
Wie viel sollte ich für Renovierungen einplanen?
Mindestens 2% des Kaufpreises. Bei Immobilien über 20 Jahre alt: 5% oder mehr. Ein Gutachten hilft, Schäden zu erkennen. Aber selbst bei scheinbar gutem Zustand kommen oft neue Fenster, eine neue Heizung oder ein neuer Boden dazu. Ein Puffer von 5.000-10.000 Euro ist bei einem 300.000-Euro-Haus keine Überreaktion - sondern Realität.
Kommentare (11)
ines schiemann
Januar 1, 2026 AT 22:15Ich hab letztes Jahr eine Wohnung gekauft und war total überrascht, wie viel das alles kostet. Hatte nur mit 7% gerechnet, kam dann aber auf über 14%. Notar hat mich fast umgebracht mit den Unterlagen. Aber jetzt hab ich’s verstanden - und würde es wieder machen. Nur: Nie wieder ohne Gutachten. Das war die beste Investition von allen.
Und ja, Makler zahlt der Käufer. Punkt. Keine Ausreden mehr.
Kieran Docker
Januar 2, 2026 AT 14:4817.2%? 🤯
Das ist kein Kauf. Das ist eine Steuerorgie.
Deutschland: Wo man für ein Dach zahlt, das man nicht mal sieht.
Und noch nie jemandem begegnet, der die Grunderwerbsteuer versteht. 🇩🇪
elmar salehov
Januar 3, 2026 AT 08:47Da ist ein gravierender Fehler in der Tabelle: Die Grundschuldeintragung wird nicht als separater Posten berechnet, sondern ist in den Notarkosten enthalten - das steht explizit in der GNotKG § 20 Abs. 2. Wer hier 2.450 € extra aufführt, verwechselt die Kostenstruktur. Der Notar berechnet die Grundschuldeintragung als Teil der Vertragsurkunde, nicht als zusätzliche Gebühr. Das ist ein klassischer Irrtum von Finanzblogs, die keine Ahnung von Notarrecht haben.
Und dann noch die Umzugskosten als fixe 1.500 €? Das ist Blödsinn. Wenn du nur eine Matratze und einen Kühlschrank hast, kostet das 300 €. Wenn du ein ganzes Haus voll hast, 3.000 €. Es gibt keine Standardzahl. Und die Renovierungspuffer-Angabe mit 2% ist zu optimistisch - bei Altbau in Stuttgart ist 5% die absolute Untergrenze, nicht die Empfehlung.
Bitte, Leute, lest die Gesetze, bevor ihr Rechnungen macht.
Andreas adH Schmidt
Januar 3, 2026 AT 13:51Wir haben es wieder: Die Deutschen zahlen, um zu leben. Andere Länder bauen Häuser. Wir zahlen für das Recht, sie zu betreten.
Die Grunderwerbsteuer ist eine Steuer der Angst. Sie soll verhindern, dass Menschen Eigentum haben. Und die Makler? Die sind die neuen Feudalherren. Sie verdienen, während du dich verarscht fühlst.
Und wer sagt, man soll nur den Kaufpreis finanzieren? Wer hat das erfunden? Ein Bankangestellter, der noch nie ein Haus gesehen hat? Wenn du 50.000 € Eigenkapital hast - dann bist du schon reich. Die meisten haben 10.000. Und jetzt sollst du noch 70.000 € aufbringen, damit du ein Dach überm Kopf hast? Das ist kein Markt. Das ist eine Ausbeutung.
Wir brauchen eine Revolution. Nicht mehr Steuern. Nicht mehr Notare. Nicht mehr Makler. Nur noch Menschen, die wohnen dürfen.
Nils Koller
Januar 5, 2026 AT 04:45Die 110%-Finanzierung ist nicht per se schlecht - nur wenn du sie 30 Jahre lang bezahlst. Ich hab sie genutzt, weil ich wusste, dass ich in 5 Jahren verkaufe. Und dann war die Immobilie 20% wertvoller. So hat die Bank für mich gearbeitet. Aber ja: Für die meisten ist das ein Selbstmord mit Zinsen. Und wer sagt, man muss 2% für Renovierung einplanen? Ich hab ein 80er-Jahre-Haus gekauft - und 18% ausgegeben. Kein Puffer, nur Notwendigkeit. Aber hey - wenn du keine Ahnung hast, wie alt ein Haus ist, dann frag lieber nach. Nicht nach dem Puffer. Nach dem Dachboden.
Nico San
Januar 7, 2026 AT 02:30Es ist traurig, dass man heute schon vor dem Kauf einer Wohnung Angst haben muss. Vor Steuern, vor Maklern, vor Notaren. Vor allem vor sich selbst. Wer nicht alles durchrechnet, ist ein Naiver. Wer nicht alles dokumentiert, ist ein Dummkopf. Wer nicht alles bezahlt, ist ein Verlierer.
Und doch - wer sagt, dass man ein Haus braucht? Vielleicht ist es besser, zu mieten. Dann brauchst du keine Steuern. Keine Gutachten. Keine Makler. Nur Miete. Und das ist nicht arm. Das ist frei.
Ludwig Lingg
Januar 8, 2026 AT 11:25DEUTSCHLAND: Wo du für das Recht, auf deinem eigenen Grund zu stehen, 17% zahlen musst. Und dann noch die Nachbarn, die dich beschimpfen, wenn du deine Heizung runterdrehst.
Wir sind keine Bürger. Wir sind Kreditkunden mit Dach.
Ich hab mein Haus gekauft. Mit 17% Nebenkosten. Und ich bin stolz. Aber ich hasse dieses Land. Weil es uns zwingt, für alles zu zahlen - selbst dafür, dass wir atmen dürfen.
Wann kommt die Steuer auf Luft? Ich zahle sie. Mit Freude. Denn was bleibt uns anderes?
Cory Haller
Januar 10, 2026 AT 01:42Ich hab vor 3 Jahren den Fehler gemacht, keine Checkliste zu machen. Hatte 100.000 € Eigenkapital. Hatte 300.000 € Haus. Hatte keine Ahnung von Nebenkosten. Bin fast pleite geworden.
Jetzt hab ich’s verstanden. Und ich sag euch: Es ist nicht die Summe, die dich umbringt. Es ist die Überraschung.
Wenn du alles im Voraus weißt - dann kannst du atmen. Dann kannst du planen. Dann kannst du leben.
Die Liste hier? Die ist Gold wert. Kopieren. Drucken. An die Wand. Und jeden Tag anschauen, bis du sie auswendig kannst.
Und wenn du denkst, du hast genug Geld - dann nimm noch 10% mehr. Und dann nochmal 5%.
Das ist nicht Vorsicht. Das ist Überleben.
conrad sherman
Januar 11, 2026 AT 15:33Ich hab den artikel gelesen aber irgendwie hat mir der text gefehlt die richtigen worte... es ist so komplex und ich bin nicht so gut in zahlen... ich glaube ich werde lieber mieten... aber dann fühle ich mich so leer... wie ein gästebett in der welt...
die makler sind so schlimm... ich hab mal nen vertrag unterschrieben und dann war alles anders... ich weiss nicht mehr... ich bin so müde...
Walther van Berkel
Januar 11, 2026 AT 17:58Die meisten Diskussionen über Kaufnebenkosten ignorieren einen entscheidenden Faktor: die Zeit. Du zahlst nicht nur Geld - du zahlst Monate der Recherche, der Beratung, der Unsicherheit. Du opferst Ruhe. Du opferst Vertrauen. Und das ist der wahre Preis.
Die Zahlen sind wichtig. Aber die psychologische Belastung ist es, die Menschen vom Eigenheim abhält.
Wenn du dich fragst, ob du es dir leisten kannst - dann frag dich: Kann ich mir die Ruhe leisten, die ich dafür brauche?
Manche Menschen brauchen kein Haus. Sie brauchen Frieden.
Und das ist nicht weniger wert.
Kathy Fiedler
Januar 13, 2026 AT 03:48ich hab mein haus gekauft und dann war alles anders... die notarin hat mir gesagt ich muss noch 5000 euro zahlen und ich hab geweint... ich hab gedacht ich bin so klug und dann... und dann... ich hab nur 100 euro in der tasche... und ich hab gedacht ich bin eine versagerin... aber jetzt hab ich ein dach... und ich liebe es... auch wenn es weh tut...
ich hab die checkliste ausgedruckt und sie an mein bett gehängt... jede nacht lese ich sie... und dann schlafe ich ein... mit hoffnung...