Wohnflächenangaben im Kaufvertrag: Was Sie über Belege, Toleranzen und Rechtsfolgen wissen müssen

Beim Immobilienkauf zählt jede Quadratmeter. Denn die Wohnfläche bestimmt nicht nur den Preis - sie kann auch den Unterschied zwischen einem fairen Deal und einer teuren Falle machen. Viele Käufer unterschreiben den Vertrag, ohne zu prüfen, wie die Fläche eigentlich berechnet wurde. Und das ist ein großer Fehler. Denn wenn die tatsächliche Wohnfläche später um 10 % kleiner ist als angegeben, haben Sie rechtlich starke Ansprüche. Aber nur, wenn Sie wissen, worauf es ankommt.

Wie wird Wohnfläche überhaupt berechnet?

In Deutschland gibt es zwei Hauptmethoden: die Wohnflächenverordnung (WoFIV) und die DIN 277. Die WoFIV ist der gesetzliche Standard. Sie gilt seit 2014 und wird in über 92 % aller Immobilienverkäufe verwendet. Die DIN 277 hingegen wird meist von Bauunternehmen oder Verkäufern genutzt, um die Fläche größer erscheinen zu lassen - oft um bis zu 15 %. Das ist legal, solange es im Vertrag nicht als verbindlich festgelegt ist.

Die WoFIV ist streng. Nur Räume, die ausschließlich zur Wohnung gehören, zählen. Ein Keller, der als Lagerraum dient, zählt nicht. Eine Heizungsanlage im Wohnzimmer? Auch nicht. Die Höhe der Räume ist entscheidend: Unter 1 Meter Höhe - gar nicht angerechnet. Zwischen 1 und 2 Metern - nur die Hälfte. Über 2 Meter - volle 100 %. Balkone, Terrassen und Loggien werden typischerweise mit 25 % angerechnet. Nur bei sehr hochwertiger Ausführung - etwa mit Fußbodenheizung und hochwertiger Verkleidung - kann es bis zu 50 % sein, wie das Oberlandesgericht Karlsruhe 2019 entschieden hat.

Die DIN 277 ist viel lockerer. Sie zählt Keller, Heizungsräume, Abstellräume und sogar technische Flächen zu 100 % zur Wohnfläche. Das führt zu höheren Zahlen - aber auch zu mehr Streit. Denn wenn im Vertrag nicht steht, nach welcher Methode berechnet wurde, gilt automatisch die WoFIV. Und das ist ein häufiger Fehler: Verkäufer geben die DIN-277-Fläche an, aber der Vertrag sagt nichts dazu. Dann zählt nur die WoFIV - und der Käufer hat Anspruch auf Preisreduzierung.

Was ist eine vertraglich zulässige Toleranz?

Viele glauben, eine Abweichung von bis zu 10 % sei normal und akzeptabel. Das ist falsch. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat 2015 klargestellt: Jede Abweichung von der vertraglich vereinbarten Fläche ist ein Sachmangel - und das unabhängig von der Größe. Selbst 3 % Abweichung können eine Kaufpreisminderung rechtfertigen, wenn die Wohnfläche als wesentliche Kaufentscheidung gilt.

Es gibt keine gesetzliche Toleranzgrenze. Die 10 %-Regel ist ein Mythos, der von einigen Maklern verbreitet wird, um Käufer zu beruhigen. In der Praxis entscheiden Gerichte Fall für Fall. Wenn die Wohnung 110 m² groß sein sollte, aber nur 98 m² hat, ist das ein klarer Fall. Aber auch bei 105 m² statt 100 m² kann ein Käufer eine Minderung verlangen, wenn er die Fläche als zentralen Kaufgrund genannt hat - etwa weil er zwei Kinder unterbringen will.

Wichtig: Die Beweislast liegt beim Verkäufer. Wenn Sie behaupten, die Fläche sei zu klein, muss er beweisen, dass seine Angabe korrekt ist. Das ist ein großer Vorteil für Käufer. Viele Verkäufer versuchen, mit der DIN 277 zu argumentieren - aber wenn im Vertrag nichts davon steht, zählt nur die WoFIV. Und das haben Gerichte mehrfach bestätigt, etwa das Landgericht München 2021.

Was sind die rechtlichen Folgen einer Abweichung?

Wenn die tatsächliche Wohnfläche kleiner ist als im Vertrag angegeben, haben Sie drei Rechtsmöglichkeiten: Minderung des Kaufpreises, Schadensersatz oder Rücktritt vom Vertrag. In über 90 % der Fälle wird die Minderung gewählt - denn der Rücktritt ist schwer und teuer.

Die Höhe der Minderung ist nicht festgelegt. Sie orientiert sich am Verhältnis der Abweichung zum Kaufpreis. Ein Beispiel: Eine Wohnung mit 111,59 m² wurde für 450.000 Euro verkauft. Die tatsächliche Fläche betrug nur 96,4 m² - eine Abweichung von 13,6 %. Der Käufer erhielt eine Preisreduzierung von 12,8 %, also 57.600 Euro, wie das Landgericht Köln 2022 entschied. Das ist typisch. Ein Abweichung von 10 % führt meist zu einer Minderung von 8-12 % des Kaufpreises.

Ein weiterer Fall: Ein Käufer in Stuttgart kaufte eine Wohnung für 450.000 Euro. Der Vertrag sprach von 85 m². Ein unabhängiges Gutachten ergab 76,8 m² - eine Abweichung von 9,8 %. Die Minderung betrug 43.500 Euro. Die Kosten für das Gutachten: 1.200 Euro. Also ein Gewinn von über 42.000 Euro. Das lohnt sich.

Wichtig: Der Verkäufer muss die Fläche korrekt angegeben haben. Wenn er fälschlicherweise die DIN 277 angewendet hat, ohne das im Vertrag zu klären, haftet er trotzdem. Denn die WoFIV ist der gesetzliche Standard. Auch wenn er „nur vergessen“ hat, die Methode zu nennen - das ändert nichts.

Wie schützen Sie sich als Käufer?

Der beste Schutz ist vor der Unterschrift: ein unabhängiges Wohnflächengutachten. Machen Sie das nicht nach dem Kauf - sondern vorher. Die Kosten liegen zwischen 800 und 1.500 Euro, je nach Größe der Wohnung. Im Vergleich zu möglichen Preisreduktionen von 15.000 bis 30.000 Euro ist das ein gutes Investment.

Beauftragen Sie einen zertifizierten Gutachter, der nach WoFIV rechnet. Lassen Sie sich den Berechnungsnachweis zeigen. Prüfen Sie, ob Balkone, Dachschrägen und Loggien richtig angerechnet wurden. Die häufigsten Fehler passieren genau dort: 78,4 % aller Beanstandungen betreffen diese Flächen, wie der Deutsche Gutachtertag 2022 feststellte.

Im Kaufvertrag muss stehen: „Die Wohnfläche wird nach der Wohnflächenverordnung (WoFIV) berechnet.“ Und: „Als Nachweis dient das Gutachten von [Name] vom [Datum].“ Ohne diese Formulierungen ist der Vertrag rechtlich unsicher. Die Deutsche Anwaltsakademie empfiehlt dies ausdrücklich.

Vermeiden Sie Verträge, die nur sagen: „Wohnfläche ca. 90 m²“. Das ist zu ungenau. „Ca.“ bedeutet nicht „kann auch 15 % weniger sein“. Es ist ein juristisches Grau. Ein guter Vertrag nennt exakt die Fläche und die Methode.

Was ist mit Balkonen, Terrassen und Dachschrägen?

Das sind die häufigsten Streitpunkte. Balkone werden laut WoFIV meist mit 25 % angerechnet. Aber: Wenn sie mit hochwertigen Materialien ausgestattet sind - etwa mit Fußbodenheizung, doppelt verglasten Fenstern und einer isolierten Decke -, kann es bis zu 50 % sein. Das muss im Gutachten begründet werden. Ein einfacher Holzbalkon zählt nicht mehr als 25 %.

Dachschrägen sind tricky. Nur die Fläche unter 2 Meter Höhe zählt halb. Wenn Sie eine Wohnung mit Dachschrägen kaufen, achten Sie darauf, dass der Gutachter die lichten Maße misst - nicht die Außenmaße. Viele Verkäufer messen von Wand zu Wand, was die Fläche künstlich vergrößert. Das ist unzulässig.

Pflanztröge auf dem Dach? Gar nicht angerechnet. Das hat das Oberlandesgericht Karlsruhe 2019 klargestellt. Auch wenn der Verkäufer behauptet, es sei ein „Dachgarten“ - wenn es kein begehbarer, geschlossener Raum ist, zählt es nicht.

Wie hoch sind die Risiken in der Praxis?

Die Zahlen sind alarmierend. Eine Umfrage von Bauexperts-Erftstadt aus 2023 zeigt: 68,3 % der Käufer sind nach dem Kauf mit der Wohnflächenangabe unzufrieden. Fast die Hälfte (42,7 %) hat eine Abweichung von mehr als 5 % festgestellt. Der Deutsche Mieterbund fand in einer Untersuchung von 2023 heraus, dass 37,8 % der Immobilienanzeigen die Wohnfläche um durchschnittlich 8,2 % überschätzen.

Das kostet Geld. Jährlich entstehen durch Wohnflächenstreitigkeiten Schäden von 187 Millionen Euro. Und die Zahl der Rechtsfälle steigt: Der Deutsche Notarverein meldete 2022 einen Anstieg von 23,7 % im Vergleich zum Vorjahr. Warum? Weil Immobilien teurer werden. Eine Abweichung von 5 m² bei 4.500 Euro pro Quadratmeter sind 22.500 Euro - das ist kein Kleingeld mehr.

Ein Käufer aus Berlin berichtete auf ImmobilienScout24, dass er nach dem Kauf feststellte, die Balkonfläche sei zu 100 % angerechnet worden - obwohl das nicht der WoFIV entsprach. Der Verkäufer weigerte sich, den Preis zu senken. Der Käufer musste vor Gericht ziehen - und gewann. Aber es kostete ihn 8.000 Euro Anwaltskosten. Das hätte er sich mit einem Gutachten vor dem Kauf sparen können.

Was ändert sich in Zukunft?

Die Bundesregierung plant eine Überarbeitung der WoFIV. Der Entwurf liegt seit Herbst 2023 vor. Ziel ist es, moderne Wohnformen wie Lofts, Open-Space-Wohnungen und Wohnungen mit außergewöhnlichen Architekturen besser abzubilden. Aktuell ist die WoFIV für solche Objekte nicht ideal - sie wurde für Standardwohnungen in Mehrfamilienhäusern entwickelt.

Digitalisierung hilft. Seit März 2023 nutzen 45,3 % der Gutachter die Software „Wohnflächen-Check“ des Deutschen Instituts für Bautechnik. Sie senkt die Fehlerquote von 8,3 % auf unter 5 %. Bis 2026 soll sie auf unter 3 % sinken, laut Prognose des Deutschen Mieterbundes.

3D-Scans werden immer häufiger. Mit einem Laser-Scanner kann man die Wohnung in Minuten genau vermessen - und die Flächen nach WoFIV automatisch berechnen. Das macht menschliche Fehler fast unmöglich. Bis 2025 wird diese Technik die Norm sein - und die Transparenz im Immobilienmarkt weiter erhöhen.

Die Zukunft ist klar: Weniger Streit, mehr Genauigkeit. Aber bis dahin müssen Käufer selbst aufpassen. Denn wer vor dem Kauf nicht prüft, zahlt danach den Preis.