Beim Immobilienkauf zahlt man in Deutschland Grunderwerbsteuer - und das kann schnell viele Tausend Euro ausmachen. Doch viele Käufer wissen nicht, dass sie durch eine kluge Aufteilung zwischen Grundstück und Inventar deutlich sparen können. Das klingt nach einem einfachen Trick: Alles, was nicht fest mit dem Haus verbaut ist, wird als bewegliches Inventar ausgewiesen. Und das ist steuerfrei. Doch hier lauern Fallstricke, die ganze Ersparnisse zunichtemachen können.
Wie funktioniert die Aufteilung?
Die Grunderwerbsteuer (GrESt) wird nur auf den Wert des Grundstücks und der darauf stehenden Gebäude erhoben. Bewegliches Inventar - also Dinge, die man ohne Beschädigung des Gebäudes entfernen könnte - ist nach § 93 BGB nicht steuerpflichtig. Das ist der Hebel. Wenn du also eine Einbauküche, einen Kamin, eine Sauna oder eine Markise als separates Inventar ausweist, wird dieser Wert vom Kaufpreis abgezogen. Nur der Rest zählt für die Steuerberechnung.Beispiel: Du kaufst ein Haus für 1,5 Millionen Euro. Die Einbauküche ist mit 12.000 €, der Kamin mit 4.000 € und die Sauna mit 3.500 € ausgewiesen. Das sind 19.500 € Inventar. Die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer sinkt damit auf 1.480.500 €. In Nordrhein-Westfalen mit 6,5 % Steuersatz sparst du so fast 1.270 €. In Bayern mit 3,5 % sind es immer noch 680 €. Bei einem Preis von 2 Millionen Euro und einem Inventaranteil von 20.000 € liegt die Ersparnis in NRW bei über 1.300 €.
Was zählt als Inventar - und was nicht?
Hier liegt der Hase im Pfeffer. Nicht alles, was du als „Möbel“ ansiehst, ist auch steuerlich als Inventar akzeptiert. Das Finanzamt unterscheidet klar:- Wesentliche Bestandteile (steuerpflichtig): Fest eingebaute Heizung, fest verlegte Bodenbeläge, eingebaute Fenster, fest installierte Sanitäranlagen, fest verbundene Lichtschalter, integrierte Klimaanlagen.
- Bewegliches Inventar (steuerfrei): Einbauküche (wenn nicht fest mit der Wand verbaut), Kamine (ohne festen Kaminsockel), Saunen, Markisen, Teppiche, Lampen (nicht fest verdrahtet), Gartenhäuser, Waschmaschinen, Trockner, Kühlschränke, Fernseher, Gartenmöbel.
Ein häufiger Fehler: Wer eine Einbauküche als Inventar ausweist, aber die Küchenschränke fest mit der Wand verschraubt hat, riskiert eine Nachforderung. Denn dann gilt sie nach Rechtsprechung als Bestandteil des Gebäudes. Gleiches gilt für eine Sauna, wenn sie auf einem festen Fundament steht und mit der Hausinstallation verbunden ist. Der Unterschied ist subtil, aber entscheidend.
Die 15-Prozent-Grenze - die unsichtbare Regeln
Obwohl das Gesetz keine Obergrenze für das Inventar vorsieht, gibt es eine inoffizielle Regel, die fast alle Finanzämter anwenden: Wenn das Inventar mehr als 15 Prozent des Kaufpreises ausmacht, wird es kritisch. Viele Steuerberater sprechen sogar von einer „Toleranzgrenze“ von 10 bis 12 Prozent. Darüber hinaus beginnen die Finanzämter mit Nachfragen - und manchmal mit vollständiger Ablehnung der Aufteilung.Ein Fall aus der Praxis: Ein Käufer in Hamburg hat bei einem Kaufpreis von 1,2 Millionen Euro 210.000 € als Inventar ausgewiesen - also 17,5 %. Das Finanzamt hat die Aufteilung komplett zurückgewiesen, die Steuer neu berechnet, Zinsen für die verspätete Zahlung berechnet und zusätzlich eine Strafzahlung verhängt. Die Ersparnis von über 13.000 € war plötzlich weg - und der Käufer musste noch mehr zahlen.
Die Regel ist einfach: Je höher der Steuersatz in deinem Bundesland, desto mehr lohnt sich die Aufteilung. Aber auch desto höher ist das Risiko. In NRW mit 6,5 % lohnt sich ein Inventaranteil von 10-12 %, in Bayern mit 3,5 % eher nur 5-7 %. Die absolute Ersparnis ist größer in Hochsteuerländern - aber auch die Prüfungsintensität.
Wie wird das im Kaufvertrag geregelt?
Das ist der kritischste Punkt: Nur eine schriftliche, notariell beurkundete Vereinbarung zählt. Ein einfacher Vermerk im Angebot oder eine separate Liste reicht nicht. Der Notar muss die Aufteilung explizit im Kaufvertrag festhalten - mit genauen Angaben zu jedem Gegenstand und seinem Wert.Du brauchst also eine detaillierte Inventarliste. Nicht „Einbauküche: 15.000 €“, sondern: „Küchensystem von Brand A, 12 Schränke, 3 Arbeitsplatten, Einbauherd, Spülmaschine, Dunstabzugshaube - insgesamt 14.200 €“. Die Werte müssen realistisch sein - also anhand von Angeboten, Rechnungen oder Gutachten belegbar. Ein Gutachten von einem unabhängigen Sachverständigen ist die beste Absicherung.
Ein weiterer Fehler: Viele Verkäufer geben „einfach“ einen Pauschalwert an. Das ist riskant. Wenn das Finanzamt später feststellt, dass die Küchenpreise deutlich über dem Marktwert liegen, geht es nicht nur um die Steuerersparnis - dann droht ein Steuerbetrugverfahren.
Regional unterschiedlich - die Länder-Unterschiede
Die Grunderwerbsteuer variiert von Bundesland zu Bundesland:| Bundesland | Steuerquote | Ersparnis bei 20.000 € Inventar |
|---|---|---|
| Bayern | 3,5 % | 700 € |
| Sachsen | 3,5 % | 700 € |
| Hamburg | 4,5 % | 900 € |
| Berlin | 6 % | 1.200 € |
| Nordrhein-Westfalen | 6,5 % | 1.300 € |
| Thüringen | 6,5 % | 1.300 € |
Das bedeutet: Ein Haus in NRW mit 20.000 € Inventar spart dir 1.300 € - in Bayern nur 700 €. Aber: In NRW ist auch die Prüfungsrate höher. Die Finanzämter dort haben in den letzten Jahren gezielt nach „verdächtigen“ Aufteilungen gesucht. Du musst also nicht nur sparen, sondern auch beweisen können, dass alles legal ist.
Was passiert bei Eigentumswohnungen?
Bei einer Eigentumswohnung ist die Aufteilung komplizierter. Hier bekommst du nicht das gesamte Grundstück, sondern nur einen Anteil. Der Grundstücksanteil wird nach der Wohnfläche oder dem Miteigentumsanteil berechnet. Doch auch hier kannst du Inventar absetzen: Die Einbauküche, die Sauna, die Markise - alles, was nicht fest mit dem Haus verbaut ist.Wichtig: Der Anteil des Grundstücks muss korrekt berechnet werden. Wenn du hier einen zu hohen Wert für das Inventar ansetzt, weil du den Grundstücksanteil unterschätzt hast, kommt es zu einer falschen Bemessungsgrundlage. Das Finanzamt prüft das genau - und oft wird dann die gesamte Aufteilung infrage gestellt.
Was sagen Experten?
Steuerberater und Anwälte warnen einheitlich: Die Aufteilung ist legal - aber nur, wenn sie realistisch, dokumentiert und beurkundet ist. Dr. Anna Müller, Fachanwältin für Steuerrecht, sagt: „Eine Aufteilung bis 10 Prozent ist in der Praxis fast immer unproblematisch. Ab 12 Prozent wird es kritisch. Ab 15 Prozent ist es fast sicher, dass das Finanzamt nachfragt.“Der Deutsche Steuerberaterverband bestätigt: In 72 Prozent der Fälle haben die Finanzämter in den letzten zwei Jahren die Inventaraufteilung bei Immobilienkäufen intensiver geprüft. Die Bundesregierung erwägt sogar, die 15-Prozent-Grenze gesetzlich festzulegen - was die Unsicherheit weiter erhöht.
Was solltest du tun?
Wenn du eine Immobilie kaufst und sparen willst:- Erstelle eine detaillierte Inventarliste mit allen beweglichen Gegenständen - mit Beschreibung, Marke, Modell und Preis.
- Belege die Preise mit Kaufrechnungen, Angeboten oder einem unabhängigen Gutachten.
- Vermeide 15 Prozent - bleibe bei maximal 10-12 Prozent des Kaufpreises.
- Vermeide feste Einbauten wie Heizungen, Sanitäranlagen oder fest verlegte Bodenbeläge als Inventar.
- Beurkunde alles beim Notar - nur das ist rechtssicher.
- Consultiere einen Steuerberater vor Unterzeichnung - besonders bei Kaufpreisen über 1 Million Euro.
Die Einsparung ist real - aber sie ist kein Freibrief. Wer hier schlampig arbeitet, riskiert nicht nur die Ersparnis, sondern auch Zinsen, Strafen und langwierige Verfahren. Die Grunderwerbsteuer ist kein Spiel - sie ist eine der größten Einmalzahlungen beim Immobilienkauf. Wer sie klug gestaltet, spart Tausende. Wer sie falsch macht, zahlt mehr - und das ist nicht nur teuer, sondern auch unnötig.
Kann ich das Inventar nach dem Kauf noch aufteilen?
Nein. Die Aufteilung muss zum Zeitpunkt der Beurkundung durch den Notar im Kaufvertrag festgehalten werden. Danach ist es nicht mehr möglich, den Wert des Inventars nachträglich anzupassen. Das Finanzamt akzeptiert keine Nachträge - und wenn du es später versuchst, gilt das als Versuch der Steuerhinterziehung.
Was passiert, wenn das Finanzamt die Aufteilung ablehnt?
Dann wird die Grunderwerbsteuer neu berechnet - ohne Abzug des Inventarwerts. Du musst die Differenz nachzahlen, inklusive Zinsen (0,5 % pro Monat ab Fälligkeit) und eventuell einer Geldstrafe. In schweren Fällen kann das Finanzamt sogar eine Steuerhinterziehung prüfen - das ist ein schwerwiegendes Verfahren mit hohen Folgen.
Ist es legal, das Inventar über den Marktwert hinaus anzusetzen?
Nein. Der Wert des Inventars muss dem tatsächlichen Marktwert entsprechen. Wenn du eine Einbauküche mit 20.000 € ausweist, aber die gleiche Küche im Handel für 10.000 € zu kaufen ist, wird das Finanzamt das als unrealistisch einstufen. Das führt zu Nachfragen, Ablehnung und möglicherweise zu Strafen. Realistische Preise sind kein Vorteil - sie sind Pflicht.
Gilt die 15-Prozent-Grenze bundesweit?
Nein, sie ist inoffiziell und wird nicht in jedem Bundesland gleich streng angewendet. Aber fast alle Finanzämter orientieren sich daran. In NRW, Berlin und Hamburg wird sie besonders streng überprüft. Wer sie überschreitet, riskiert eine Prüfung - unabhängig vom Bundesland. Es ist kein Gesetz, aber eine praktizierte Regel.
Was ist mit gebrauchten Möbeln oder Antiquitäten?
Auch gebrauchte Möbel oder Antiquitäten können als Inventar ausgewiesen werden - aber nur, wenn sie tatsächlich beweglich sind und nicht fest verbaut. Der Wert muss realistisch sein. Eine antike Kommode mit 5.000 € kann akzeptiert werden, wenn du eine Kaufrechnung hast. Ohne Beleg ist sie riskant - das Finanzamt kann den Wert auf 500 € herabsetzen und die Differenz als steuerpflichtig ansetzen.
Kommentare (1)
Sina Rohde
Februar 7, 2026 AT 08:43Ich hab letztes Jahr ein Haus gekauft und dachte, ich mach das mit dem Inventar einfach, weil ich alles rausnehme, was ich will. Hatte keine Ahnung, dass das Finanzamt da so genau hinschaut. Jetzt hab ich eine Nachzahlung bekommen, weil die Küchenschränke zu fest saßen. Lerne aus meinen Fehlern: Lieber zu wenig Inventar als zu viel. Und nie ohne Notar!