Löschung von Grundschulden vor Immobilienverkauf: Gebühren, Ablauf und wichtige Tipps

Warum Sie eine Grundschuld vor dem Verkauf löschen müssen

Stellen Sie sich vor: Sie verkaufen Ihre Immobilie, der Käufer unterschreibt den Kaufvertrag, und dann kommt die Überraschung - das Grundbuch zeigt noch eine Grundschuld. Kein guter Start für den neuen Eigentümer. Denn eine Grundschuld ist kein automatisch verschwundener Kredit, sondern ein eingetragenes Recht im Grundbuch, das auch nach voller Rückzahlung des Darlehens bestehen bleibt. Nur wenn Sie aktiv handeln, wird sie gelöscht. Und das müssen Sie vor dem Verkauf tun - sonst riskieren Sie den Verkauf, Verzögerungen oder sogar rechtliche Probleme.

Die meisten Käufer wollen eine unbelastete Immobilie. Kein Wunder: Wer eine Grundschuld übernimmt, übernimmt auch das Risiko, dass frühere Verbindlichkeiten plötzlich wieder auftauchen. Ein Notar vom Deutschen Notarverband sagt es klar: „Ohne Löschung bleibt das Grundbuch belastet. Das ist ein rotes Tuch für Banken und Käufer.“

Wie funktioniert die Löschung genau?

Es gibt keine Automatik. Selbst wenn Sie den Kredit vor Jahren komplett zurückbezahlt haben, bleibt die Grundschuld im Grundbuch. Sie müssen sie selbst löschen lassen. Der Ablauf ist einfach, aber strukturiert:

1. Sie zahlen den Kredit vollständig zurück - inklusive eventueller Nebenkosten wie Sondertilgungen oder Zinsen.
2. Sie fordern bei Ihrer Bank die Löschungsbewilligung an. Das ist ein offizielles Schreiben, das bestätigt: „Keine offenen Forderungen mehr. Grundschuld kann gelöscht werden.“
3. Diese Bewilligung muss notariell beglaubigt werden. Die Bank stellt sie aus, aber der Notar prüft und beglaubigt sie - das ist gesetzlich vorgeschrieben.
4. Der Notar reicht den Löschungsantrag beim Grundbuchamt ein - meist digital seit 2023.
5. Das Grundbuchamt prüft, löscht die Grundschuld und aktualisiert das Grundbuch.

Der Prozess dauert im Schnitt 8 bis 12 Wochen. Die längste Phase ist oft die Wartezeit auf die Löschungsbewilligung von der Bank - bis zu 6 Wochen können vergehen. Wenn Sie die Löschung erst nach Vertragsunterzeichnung starten, riskieren Sie eine Verzögerung von mehreren Monaten. Experten empfehlen: Sobald der Kaufvertrag steht, beginnen Sie mit der Löschung - nicht danach.

Wie viel kostet die Löschung?

Die Kosten für die Löschung einer Grundschuld sind transparent und gesetzlich geregelt. Sie betragen in der Regel 0,4 % des Grundschuldbetrags. Das ist die Summe aus Notargebühren und Grundbuchamtgebühren. Beispiel: Bei einer Grundschuld von 200.000 Euro zahlen Sie 800 Euro. Bei 300.000 Euro sind es 1.200 Euro.

Wichtig: Die Bank darf keine Bearbeitungsgebühr für die Ausstellung der Löschungsbewilligung verlangen. Das ist laut Preisangabenverordnung (PAngV) verboten. Trotzdem gibt es Berichte von Verkäufern, die 100 bis 150 Euro für „Verwaltungskosten“ zahlen mussten. Das ist rechtswidrig. Wenn Ihre Bank das verlangt, weisen Sie sie auf § 1 der PAngV hin - oder wechseln Sie die Bank.

Einige Banken bieten mittlerweile kostenlose digitale Löschungsbewilligungen an. Die Deutsche Bundesbank hat 2023 ermittelt: 72 % der großen Institute haben digitale Prozesse eingeführt - und damit die Bearbeitungszeit von 6 auf 3 Wochen reduziert. Nutzen Sie das. Fragen Sie Ihre Bank: „Können Sie die Löschungsbewilligung digital ausstellen?“

Warum nicht die Grundschuld übertragen?

Es gibt eine Alternative: Die Grundschuld wird nicht gelöscht, sondern auf den neuen Eigentümer übertragen. Klingt praktisch - doch in der Praxis ist das riskant und selten sinnvoll.

Der Käufer muss eine neue Bank finden, die bereit ist, die bestehende Grundschuld zu übernehmen. Die Bank prüft dann, ob die Konditionen der alten Grundschuld mit ihren eigenen Richtlinien übereinstimmen. Das passiert selten. Die Zinshöhe, die Laufzeit, die Sicherheiten - alles muss passen. Wenn nicht, scheitert die Übertragung. Dann muss trotzdem gelöscht werden - und der Käufer hat wertvolle Zeit verloren.

90 % der Verkäufer entscheiden sich laut einer Umfrage von Maklaro (2023) für die Löschung. Warum? Weil Käufer unbelastete Immobilien bevorzugen. Und weil Banken bei unbelasteten Grundstücken schneller und günstiger finanzieren. Ein Käufer schreibt auf Immobilien Scout24: „Dank der gelöschten Grundschuld konnten wir direkt eine neue Finanzierung aufnehmen - ohne langwierige Sicherheiten nachweisen zu müssen.“

Was passiert, wenn Sie die Grundschuld nicht löschen?

Die Konsequenzen sind ernst. Wenn die Grundschuld im Grundbuch bleibt, bleibt sie auch nach dem Verkauf bestehen. Der neue Eigentümer ist nicht verpflichtet, sie zu bezahlen - aber er trägt das Risiko. Was heißt das konkret?

Stellen Sie sich vor: Ein Jahr nach dem Verkauf stellt die Bank fest, dass ein Teil des Kredits nicht vollständig zurückgezahlt wurde - etwa wegen eines Zahlungsfehlers oder einer falschen Abrechnung. Die Bank kann dann die Grundschuld geltend machen - und zwar beim neuen Eigentümer. Der muss dann entweder zahlen - oder die Immobilie verlieren. Eine Zwangsversteigerung ist möglich.

Rechtsanwalt Dr. Thomas Schmidt vom Deutschen Anwaltverein warnt: „Wenn die Grundschuld nicht gelöscht wird, bleibt das Grundbuch belastet. Das führt bei einer späteren Zwangsversteigerung zu Forderungen, die der neue Eigentümer nicht versteht - und die er nicht bezahlen sollte.“

Und das ist nicht der einzige Fall. Einige Banken verlangen nach der Übertragung eine neue Sicherheitsprüfung - und wenn die Immobilie in der Zwischenzeit weniger wert ist, kann die Bank die Übertragung ablehnen. Der Verkäufer bleibt haftend. Die Löschung ist die einzige echte Sicherheit.

Was brauchen Sie für den Prozess?

Die Dokumente sind einfach, aber entscheidend. Ohne sie geht nichts. Hier ist die Checkliste:

• Volle Rückzahlung des Darlehens - mit Quittung der Bank
• Notariell beglaubigte Löschungsbewilligung (von der Bank erhalten)
• Aktueller Grundbuchauszug (nicht älter als 3 Monate)
• Personalausweis oder Reisepass des Verkäufers
• Unterschrift des Notars auf dem Löschungsantrag

Ein häufiger Fehler: Der Grundbuchauszug ist veraltet. Das Grundbuchamt akzeptiert nur aktuelle Auszüge. Holen Sie ihn erst kurz vor der Einreichung - idealerweise am Tag der Antragstellung.

Und: Vergessen Sie nicht, den Notar frühzeitig einzubinden. Viele Verkäufer warten, bis der Käufer den Kaufvertrag unterschrieben hat. Dann ist es oft zu spät. Der Notar braucht Zeit - und die Bank auch. Starten Sie den Prozess, sobald der Kaufvertrag steht - nicht danach.

Digitale Lösungen: Was sich 2025 geändert hat

Seit 2021 gibt es das Grundbuchrechtsmodernisierungsgesetz - und seit 2023 läuft alles digital. Die Deutsche Notarkammer hat eine Plattform eingeführt, über die Notare Löschungsanträge elektronisch beim Grundbuchamt einreichen können. Das hat die Bearbeitungszeit um 40 % verkürzt.

Heute dauert die Löschung in der Regel 4 bis 6 Wochen - wenn alles reibungslos läuft. Die größte Verzögerungsquelle sind immer noch fehlende oder unvollständige Unterlagen. 65 % der Verzögerungen liegen laut der Deutschen Notarkammer (2023) daran.

Ein weiterer Trend: Die Bundesregierung plant ab 2024, dass die Löschungsbewilligung automatisch nach vollständiger Rückzahlung des Kredits ausgestellt wird. Das bedeutet: Kein Antrag mehr nötig. Die Bank meldet die Rückzahlung elektronisch - und das Grundbuchamt löscht die Grundschuld selbst. Ein großer Schritt zur Vereinfachung.

Rechtsprofessor Dr. Markus Weber von der Universität Köln prognostiziert: „Bis 2026 wird die Bearbeitungszeit auf unter zwei Wochen sinken.“ Aber: Die Digitalisierung bringt auch Risiken. Die Berliner Grundbuchfälschung 2022 hat gezeigt, wie anfällig das System für Cyberangriffe ist. Der Präsident des Deutschen Notarinstituts warnt: „Sicherheit muss Priorität haben.“

Was tun, wenn die Bank zögert?

Es kommt vor: Die Bank braucht 6 Wochen für die Löschungsbewilligung - und Ihr Verkaufstermin rückt näher. Was tun?

• Setzen Sie die Bank schriftlich unter Frist - mit Hinweis auf das Verbraucherschutzgesetz.
• Verlangen Sie eine digitale Ausstellung - viele Banken haben das schon.
• Wenn es nicht geht: Fragen Sie nach einem Ersatzdokument, das der Notar akzeptiert. Manche Banken geben ein einfaches Schreiben mit Unterschrift und Stempel aus - das reicht manchmal, wenn es vom Notar beglaubigt wird.
• Als letzter Ausweg: Verhandeln Sie mit dem Käufer. Kann der Verkauf um 2-3 Wochen verschoben werden? Oder zahlt er einen Teil der Kosten für eine kurzfristige Notlösung?

Ein Nutzer auf Immobilien Scout24 schreibt: „Meine Bank brauchte 6 Wochen - ich habe den Verkauf um zwei Monate verschoben. Es war stressig, aber es hat funktioniert.“

Die wichtigsten Tipps auf einen Blick

• Starten Sie die Löschung früh - nicht nach dem Vertrag, sondern direkt danach.
• Verlangen Sie die Löschungsbewilligung schriftlich - und prüfen Sie, ob sie notariell beglaubigt ist.
• Keine Gebühren der Bank akzeptieren - das ist verboten.
• Verwenden Sie digitale Prozesse - sie sind schneller und sicherer.
• Prüfen Sie den Grundbuchauszug - er muss aktuell sein.
• Reden Sie mit Ihrem Notar - er kennt die aktuellen Verfahren und kann Verzögerungen vermeiden.

Wie viele Menschen löschen ihre Grundschuld?

Jährlich werden in Deutschland rund 400.000 Immobilien verkauft - und bei fast allen wird die Grundschuld gelöscht. Das entspricht einem jährlichen Marktvolumen von 320 Millionen Euro an Löschungsgebühren. Die Zahl der Verkäufe ist seit 2021 um 12,7 % gestiegen. Die Nachfrage nach schnellen, sicheren Löschungsprozessen wächst - und mit ihr die Bedeutung der Digitalisierung.

Wenn Sie verkaufen, ist die Löschung der Grundschuld kein lästiges Extra - sie ist die Voraussetzung für einen reibungslosen, sicheren und wertvollen Verkauf. Wer sie ignoriert, setzt den Wert der Immobilie aufs Spiel. Wer sie richtig macht, schafft Vertrauen - und einen klaren, belastungsfreien Übergang.