Wer in Bali Immobilien kaufen will, muss wissen: Landbesitz für Ausländer ist in Indonesien grundsätzlich verboten. Das steht klar im indonesischen Grundstücksrecht, Gesetz Nr. 5/1960. Kein Ausländer darf ein Grundstück als Eigentümer eintragen lassen - egal, wie viel Geld er hat oder wie lange er schon auf Bali lebt. Das klingt erst mal wie ein absolutes Verbot. Aber es gibt Wege. Legale Wege. Und wer sie kennt, kann in Bali erfolgreich investieren - ohne das ganze Geld zu verlieren.
Wie funktioniert der Rechtsweg für Ausländer?
Die indonesische Regierung hat keine echte Ausnahme für Ausländer geschaffen. Stattdessen hat sie klare Alternativen definiert. Diese sind nicht optional. Wer sie ignoriert, läuft Gefahr, sein Investment zu verlieren - und zwar komplett. Die vier legalen Wege sind: Hak Pakai, Hak Guna Bangunan, Hak Sewa und die PT PMA.Hak Pakai ist das einfachste Recht für Privatpersonen. Es erlaubt dir, ein Grundstück bis zu 80 Jahre lang zu nutzen - aber nur, wenn du es als Wohnsitz verwendest. Du brauchst dafür entweder eine KITAS (temporäre Aufenthaltserlaubnis) oder eine KITAP (dauerhafte Aufenthaltserlaubnis). Das klingt gut, ist aber begrenzt. Du kannst kein Hotel, keine Villa zur Vermietung oder ein Büro bauen. Nur dein eigenes Zuhause. Und selbst das muss legal registriert sein. Wer hier versucht, Airbnb zu betreiben, riskiert Strafen.
Hak Guna Bangunan (HGB) ist das wichtigste Recht für Gewerbeinvestoren. Es erlaubt dir, Gebäude zu bauen und bis zu 30 Jahre zu nutzen - mit einer möglichen Verlängerung um weitere 20 Jahre. Aber: Du besitzt nicht das Land. Nur das Gebäude darauf. Das ist der entscheidende Punkt. Viele Makler verkaufen HGB-Grundstücke als „Eigentum“. Das ist irreführend. Du hast kein Eigentum. Du hast ein Nutzungsrecht. Und das kann, wenn der Vertrag läuft, verlängert werden - aber nur, wenn der Landeigentümer mitmacht. Und das ist kein Gesetz, sondern eine Vereinbarung.
Hak Sewa ist die häufigste Wahl für Touristen-Immobilien. Du mietest das Land für 25 bis 30 Jahre. Der Vertrag kann oft verlängert werden - aber nicht automatisch. Viele Investoren haben hier schon verloren, weil der Grundstückseigentümer nach 15 Jahren die Verlängerung verweigerte und stattdessen die Miete verdreifachte. Kein Gericht hilft dir dann. Der Vertrag ist ein privates Dokument. Kein staatlicher Schutz.
PT PMA ist die einzige Option, die dir volle Kontrolle gibt. Du gründest eine ausländisch kontrollierte Gesellschaft - eine Perseroan Terbatas Penanaman Modal Asing. Diese Gesellschaft kann dann das HGB-Recht für das Grundstück beantragen. Du bist nicht der Eigentümer des Grundstücks. Aber du bist der Eigentümer der Gesellschaft. Und die Gesellschaft besitzt das HGB. Das ist der Trick. Es ist komplex. Es kostet mindestens 2,5 Milliarden IDR (ca. 155.000 USD). Es dauert mindestens 30 Tage. Und du musst 17 verschiedene Genehmigungen einholen - über das OSS-System, die BKPM, lokale Behörden. Aber: Es ist die einzige Methode, die dir langfristige Sicherheit bietet. Für Hotels, Residenzen, Villa-Portfolios - das ist der Standard.
Was kostet eine Investition wirklich?
Der Kaufpreis ist nur der Anfang. In Bali zahlt man noch jede Menge Steuern und Gebühren, die viele Investoren überraschen.Die Grunderwerbssteuer (BPHTB) liegt bei etwa 5% des Kaufpreises. Das ist vergleichbar mit Europa. Aber dann kommt die Einkommenssteuer (PPh) auf den Gewinn beim Verkauf - das sind 10% der Differenz zwischen Kauf- und Verkaufspreis. Und das ist nicht nur bei einem Verkauf fällig. Wenn du deine Villa vermietest, musst du auch auf die Mieteinkünfte Steuern zahlen. Die liegt bei etwa 10-15% je nach Struktur.
Wenn du deine Immobilie als Touristenunterkunft nutzt, brauchst du eine Pondok Wisata-Lizenz. Ohne diese Lizenz ist deine Airbnb-Villa illegal. Im ersten Halbjahr 2024 wurden allein in Canggu über 300 solcher Wohnungen geschlossen. Die Regierung hat 2024 auch eine Mindestvermietdauer von 28 Tagen eingeführt. Das heißt: Du kannst nicht mehr einfach für ein Wochenende vermieten. Das reduziert die Auslastung - und damit deine Einnahmen. Die durchschnittliche Rendite liegt bei 7-10% pro Jahr. Aber nur, wenn du in der Hochsaison (Juli-Oktober) 85% Auslastung hast. In der Nebensaison sinkt sie auf 45%. Das ist kein sicheres Geschäft.
Und dann gibt es noch die Baugenehmigung. Ohne IMB/PBG ist dein Haus illegal. Kein Bankkredit. Keine Versicherung. Kein Verkauf. Und im schlimmsten Fall: Abriss. Im Jahr 2024 hat die Bali-Regierung 47 illegale Gebäude abgerissen - alle ohne Baugenehmigung. Das ist kein Scherz. Das passiert wirklich.
Warum Nominee-Modelle gefährlich sind
Viele Makler in Bali bieten dir einen „lokalen Partner“ an. Der kauft das Grundstück auf seinen Namen - und du zahlst ihm das Geld. Er verspricht: „Ich halte es für dich.“ Das klingt einfach. Und billig. Aber es ist illegal. Und extrem riskant.Das nennt man Nominee-Modell. Ein Ausländer nutzt einen Indonesier als Strohmann, um das Gesetz zu umgehen. Der Oberste Gerichtshof Indonesiens hat das in mehreren Fällen - unter anderem Fall Nr. 123/PDT.G/2022/MA - als ungültig erklärt. Wenn der lokale Partner stirbt, sich scheiden lässt, Schulden hat oder einfach den Vertrag bricht - dann verlierst du alles. Dein Haus. Dein Geld. Dein Investment. Und du hast keine rechtliche Grundlage, etwas zu tun. Kein Gericht in Indonesien wird dir helfen. Keine Botschaft. Keine EU-Unterstützung. Du hast dich selbst aus dem Rechtssystem ausgeschlossen.
Dr. I Gusti Ngurah Putu Wijaya, Rechtsprofessor an der Universitas Udayana in Denpasar, sagt klar: „Nur durch die korrekte Anwendung der offiziellen Rechtskonstrukte wie Hak Pakai oder PT PMA kann langfristige Sicherheit gewährleistet werden.“ Keine Ausnahmen. Keine Tricks. Keine Abkürzungen.
Was du wirklich brauchst: Due Diligence
Bevor du einen Cent zahlst, musst du prüfen - und zwar von einem lokalen Anwalt. Nicht vom Makler. Nicht von einem Freund. Von einem unabhängigen, lizenzierten Rechtsanwalt in Bali.Die Due-Diligence-Prüfung kostet zwischen 1.500 und 3.000 USD. Das ist kein Aufwand - das ist Versicherung. Der Anwalt prüft:
- Ob das Grundstück wirklich HGB oder Hak Pakai hat - und nicht nur ein „Sertifikat“ aus dem Jahr 1990
- Ob die Baugenehmigung (IMB/PBG) gültig ist - und ob das Gebäude mit der Genehmigung übereinstimmt
- Ob es Hypotheken, Zwangsvollstreckungen oder Streitigkeiten mit Nachbarn gibt
- Ob die Verkäufer die rechtmäßigen Eigentümer sind - und nicht nur jemand, der das Haus „geerbt“ hat
Ein Gutachten von Legal Indonesia zeigt: 63% der Immobilien in Bali haben Dokumentenprobleme. Das ist kein seltenes Phänomen. Das ist Standard. Wenn du das nicht prüfst, kaufst du ein Problem - nicht eine Immobilie.
Wie du dich vor Betrug schützt
Die meisten positiven Erfahrungen kommen von Investoren, die mit PT PMA arbeiten - und einen Anwalt haben, der sie begleitet. Auf Reddit berichtet „BaliInvestor87“ von einem Hotelprojekt in Ubud, das seit 2021 profitabel läuft. Aber er sagt auch: „Die Gründung der PT PMA kostete 15.000 USD - und hat 6 Monate gedauert. Aber ich schlafe ruhiger.“Andere Investoren haben es nicht geschafft. „ForeignerInBali“ berichtet von einem 30-jährigen Pachtvertrag, der nach 15 Jahren nicht verlängert wurde. Der Verkäufer verlangte eine Mietsteigerung von 200%. Der Rechtsstreit dauerte 14 Monate. Am Ende hat er die Immobilie verloren - und 80.000 USD verloren.
Trustpilot-Bewertungen für Bali-Makler liegen bei durchschnittlich 3,2 von 5 Sternen. Die häufigste Klage: „Sie haben mir nicht gesagt, dass das Land nicht mein Eigentum ist.“ Oder: „Sie haben die Baugenehmigung nicht überprüft.“
Die Lösung? Wähle einen Makler, der mit einem lokalen Anwalt zusammenarbeitet. 78% der positiven Google-Bewertungen erwähnen das explizit. Das ist kein Bonus. Das ist die Grundvoraussetzung.
Was sich 2025 verändert hat
Die Regierung hat die Regeln nicht verschärft - sie haben sich professionalisiert.Die BKPM-Verordnung 5/2025 hat das Mindestkapital für PT PMA auf 2,5 Milliarden IDR reduziert. Das ist ein großer Schritt. Früher mussten Investoren 10 Milliarden IDR einbringen. Jetzt ist es machbar. Und das hat funktioniert: Im ersten Halbjahr 2025 stiegen ausländische Direktinvestitionen in Bali um 18% gegenüber 2024.
Aber gleichzeitig hat Bali neue Zonengesetze erlassen. Im März 2025 wurden neue Hotelprojekte in Canggu und Uluwatu verboten. Die Regierung will keine Überentwicklung. Und im April 2025 wurde die Verordnung Perda No. 4/2025 eingeführt: In bestimmten Küstenzonen darf der ausländische Anteil an Investitionen maximal 49% betragen. Das bedeutet: Du kannst nicht mehr allein investieren. Du brauchst einen lokalen Partner - und zwar als echten Partner, nicht als Strohmann.
Die Preise steigen weiter. Laut Colliers International stiegen Premium-Immobilien in Seminyak, Canggu und Uluwatu 2023 um 8,5%. Das Angebot sank um 12%. Das ist ein klassischer Knappheitsmarkt. Aber: Nur in den Premium-Lagen. In anderen Regionen stagnieren die Preise. Die Zukunft ist nicht homogen. Es gibt zwei Märkte: einen für Profis mit PT PMA - und einen für Touristen mit kurzfristigen Pachten. Letzterer wird immer schwieriger.
Was bleibt: Realistische Erwartungen
Bali ist kein Ort, an dem du schnell reich wirst. Es ist kein Immobilienmarkt wie in Miami oder Dubai. Es ist ein komplexer, regulierter, lokal geprägter Markt - mit hohen Hürden, aber auch mit echten Chancen.Wenn du eine Villa als Privatresidenz willst - dann nimm Hak Pakai. Mit KITAP. Und lass dich beraten.
Wenn du ein Hotel, eine Villa-Portfoliogesellschaft oder ein Resort planst - dann gründe eine PT PMA. Mit Anwalt. Mit Buchhaltung. Mit Steuerberater. Und mit einem lokalen Partner, der dir vertraut - nicht nur vertritt.
Wenn du denkst, du kannst mit einem Pachtvertrag und einem Makler ohne Anwalt erfolgreich sein - dann bist du schon auf dem Weg zum Verlust.
Die Regierung baut ein neues digitales Grundbuchsystem bis Ende 2026. Das wird Transparenz bringen. Aber bis dahin: Wer sich nicht an die Regeln hält, verliert. Punkt.
Die langfristige Prognose von Jones Lang LaSalle für 2030: moderate Preisanstiege von 4-6% pro Jahr. Nicht mehr. Nicht weniger. Und nur für qualitativ hochwertige Lagen. Wer hier auf 20% Rendite hofft, sucht sich einen anderen Markt.
Kann ich als Ausländer in Bali ein Grundstück kaufen?
Nein. Ausländer dürfen in Indonesien kein Land im Eigentum erwerben. Das ist im Grundstücksrecht (Gesetz Nr. 5/1960) festgeschrieben. Aber du kannst Nutzungsrechte erwerben: Hak Pakai, Hak Guna Bangunan, Hak Sewa oder über eine PT PMA. Diese Wege sind legal und bieten Sicherheit - wenn sie richtig angewendet werden.
Was ist der sicherste Weg, in Bali zu investieren?
Der sicherste Weg ist die Gründung einer PT PMA. Diese ausländisch kontrollierte Gesellschaft kann das Hak Guna Bangunan-Recht für ein Grundstück beantragen. Du hast volle Kontrolle über die Immobilie, und deine Rechte sind im Unternehmensrecht geschützt. Der Nachteil: Hohe Kosten (mindestens 155.000 USD Kapital) und hoher administrativer Aufwand. Aber: Du verlierst dein Investment nicht, wenn ein lokaler Partner verschwindet.
Was passiert, wenn ich ein Nominee-Modell nutze?
Du riskierst alles. Nominee-Modelle - bei denen ein Indonesier das Grundstück auf seinen Namen kauft - sind illegal. Der indonesische Oberste Gerichtshof hat sie in mehreren Fällen für ungültig erklärt. Wenn der Strohmann stirbt, sich scheiden lässt oder dich betrügt, hast du keine rechtliche Grundlage. Du verlierst dein Haus, dein Geld, deine Investition - und kannst nichts tun. Das ist kein Risiko. Das ist ein Selbstmord.
Brauche ich eine Baugenehmigung für eine Villa auf Bali?
Ja. Ohne IMB/PBG (Baugenehmigung) ist dein Haus illegal. Du kannst keine Versicherung abschließen, keinen Kredit bekommen, keine Miete legal einziehen. Und die Regierung kann es jederzeit abreißen - wie im Jahr 2024, als 47 Gebäude ohne Genehmigung abgerissen wurden. Die Prüfung der Baugenehmigung ist die wichtigste Due-Diligence-Prüfung - nicht der Kaufpreis.
Wie hoch sind die jährlichen Steuern auf eine vermietete Villa in Bali?
Du zahlst etwa 10-15% Einkommenssteuer auf die Mieteinnahmen. Hinzu kommt die Grunderwerbssteuer von 5% beim Kauf. Wenn du die Immobilie verkaufst, fallen weitere 10% auf den Gewinn an. Außerdem musst du eine Pondok Wisata-Lizenz haben, wenn du als Touristenunterkunft vermietest. Ohne diese Lizenz ist deine Vermietung illegal - und du riskierst Strafen, Schließung oder sogar Abriss.
Lohnt sich eine Investition in Bali noch 2025?
Ja - aber nur für professionelle Investoren. Wer mit PT PMA, Anwalt, Buchhaltung und langfristiger Strategie investiert, kann stabile Renditen erzielen. Wer nur auf schnelles Geld hofft, wird enttäuscht. Die Regulierung hat den Markt gereinigt. Die Preise steigen langsam, das Angebot ist knapp. Aber die Hürden sind hoch. Wer sich nicht an die Regeln hält, verliert. Wer sie befolgt, hat eine echte Chance.
