Was sind AfA-Tabellen und warum sind sie wichtig?
Wenn du eine gewerbliche Immobilie kaufst - sei es ein Bürogebäude, eine Lagerhalle oder ein Gewerbeobjekt - dann kannst du den Wert des Gebäudes über die Zeit steuerlich abschreiben. Das nennt man AfA - Absetzung für Abnutzung. Es ist kein Bonus, kein Geschenk des Finanzamts, sondern ein gesetzlich festgelegtes Recht. Die AfA-Tabellen sagen dir genau, wie viele Jahre du das Gebäude abschreiben darfst und wie viel pro Jahr abgesetzt werden kann. Ohne diese Tabellen würdest du jedes Jahr raten müssen, wie lange ein Gebäude hält. Die Tabellen geben dir Sicherheit. Sie sind offiziell vom Bundesfinanzministerium veröffentlicht und gelten als verbindlich. Wenn du dich daran hältst, hast du kaum noch Streit mit dem Finanzamt.
Wie lange kannst du gewerbliche Immobilien abschreiben?
Die Nutzungsdauer hängt nicht vom Zustand des Gebäudes ab, sondern vom Baujahr. Das ist der entscheidende Punkt. Viele Investoren denken, ein modernes Gebäude mit Sanierung muss länger abgeschrieben werden. Falsch. Es zählt nur: Wann wurde der Bauantrag gestellt?
- Bauantrag vor dem 1. April 1985: 50 Jahre Nutzungsdauer → 2% pro Jahr
- Bauantrag nach dem 31. März 1985: 33 Jahre Nutzungsdauer → 3% pro Jahr
- Gebäude vor 1925 fertiggestellt: 40 Jahre Nutzungsdauer → 2,5% pro Jahr
Das ist die Standardregel. Aber es gibt Ausnahmen. Wenn du ein neues Gebäude baust, hast du eine weitere Option: die degressive Abschreibung. Seit 2023 darfst du für Neubauten mit Baubeginn zwischen 1. Oktober 2023 und 30. September 2029 die sogenannte 5%-degressive Abschreibung nutzen. Das bedeutet: Im ersten Jahr schreibst du 5% des Gebäudewerts ab, im zweiten Jahr 5% vom Restwert, und so weiter - über sechs Jahre. Danach wechselst du auf die lineare 3%-Abschreibung. Diese Methode bringt dir mehr Steuervorteile in den ersten Jahren, aber sie ist komplizierter zu buchen.
Wie berechnest du den Gebäudewert?
Wichtig: Du schreibst nur das Gebäude ab, nicht das Grundstück. Der Bodenwert bleibt steuerlich unberührt. Das ist ein häufiger Fehler. Viele kaufen ein Objekt für 1,2 Millionen Euro und nehmen den gesamten Betrag als Abschreibungsgrundlage. Das ist falsch. Du musst den Grundstücksanteil abziehen.
Beispiel: Du kaufst ein Gewerbeobjekt für 1.000.000 €. Ein Sachverständiger ermittelt: 400.000 € entfallen auf das Grundstück, 600.000 € auf das Gebäude. Nur die 600.000 € sind abschreibbar. Bei 3% Abschreibung ergibt das 18.000 € pro Jahr. Bei 2% wären es nur 12.000 €. Das macht pro Jahr 6.000 € Unterschied. Bei einem Steuersatz von 42% sparst du damit 2.520 € im Jahr - einfach durch korrekte Aufteilung.
Für Objekte über 1 Million € Euro muss der Gebäudewert von einem anerkannten Sachverständigen bestätigt werden. Das ist Pflicht. Für kleinere Objekte reicht eine gute Schätzung, aber du musst sie dokumentieren. Kaufvertrag, Gutachten, Baupläne - alles aufbewahren. Das Finanzamt kann das verlangen.
Unterjährige Abschreibung: Was ist bei Fertigstellung mitten im Jahr?
Wenn dein Gebäude nicht am 1. Januar fertig wird, sondern am 15. September, dann darfst du nur für die Monate absetzen, in denen du es genutzt hast. Kein ganzes Jahr, nur ein Teil.
Beispiel: Du hast ein Gebäude mit 400.000 € Gebäudewert. Die Abschreibung beträgt 3% = 12.000 € pro Jahr. Du hast es am 15. September 2025 bezogen. Das sind 3 Monate im Jahr (Oktober, November, Dezember). Du rechnest: 12.000 € ÷ 12 Monate = 1.000 € pro Monat. 1.000 € × 3 Monate = 3.000 € Abschreibung im ersten Jahr. Kein Euro mehr. Das Finanzamt prüft das genau. Vergiss nicht: Du musst die genaue Bezugnahme dokumentieren - z.B. mit der Übergabeprotokoll-Nummer oder dem Schlüsselübergabetermin.
Degressive vs. Lineare Abschreibung: Was ist besser?
Die degressive Abschreibung klingt verlockend: 5% im ersten Jahr, das ist viel mehr als 3%. Aber ist es wirklich besser? Schauen wir uns ein Beispiel an:
| Jahr | Lineare Abschreibung (3%) | Degressive Abschreibung (5%) |
|---|---|---|
| 1 | 18.000 € | 30.000 € |
| 2 | 18.000 € | 28.500 € |
| 3 | 18.000 € | 27.075 € |
| 4 | 18.000 € | 25.721 € |
| 5 | 18.000 € | 24.435 € |
| 6 | 18.000 € | 23.213 € |
| 7 | 18.000 € | 18.000 € (Umstellung auf linear) |
In den ersten sechs Jahren sparst du mit degressiver Abschreibung insgesamt 108.244 € mehr. Danach ist es gleich. Aber: Du musst die Buchhaltung komplett umstellen. Viele kleine Unternehmen haben Probleme damit. Der Aufwand ist hoch. Die meisten Investoren (78%) bleiben bei der linearen Abschreibung. Nur 12% nutzen die degressive Methode - obwohl sie steuerlich vorteilhafter ist. Warum? Weil sie unsicher sind, ob sie sie richtig anwenden können.
Was ist mit alten Gebäuden?
Ein Gebäude aus den 1950er Jahren? Es ist noch stabil, hat eine neue Heizung, neue Fenster, aber der Bauantrag war vor 1985. Dann gilt die 50-Jahres-Regel. 2% Abschreibung. Aber: Experten warnen. Viele dieser Gebäude sind sanierungsbedürftig. Die tatsächliche Nutzungsdauer liegt oft unter 50 Jahren. Das Finanzamt akzeptiert das nicht einfach. Du musst nachweisen, dass das Gebäude nicht mehr 50 Jahre hält. Dafür brauchst du ein Gutachten. Der Steuerberaterverband Deutschland empfiehlt: Bei Gebäuden vor 1970 immer eine individuelle Restnutzungsdauer prüfen. Sonst riskierst du eine Nachzahlung.
Die BaFin warnt davor, alte Gebäude einfach mit 50 Jahren abzuschreiben. Wenn du ein Gebäude aus 1930 kaufst, das dringend saniert werden muss, dann ist die tatsächliche Nutzungsdauer vielleicht nur noch 20 Jahre. Aber du kannst nicht einfach selbst entscheiden. Du brauchst ein Gutachten. Sonst ist es ein Risiko.
Was passiert mit Sanierungen?
Wenn du ein Gebäude sanierst - z.B. neue Dachdeckung, neue Fassade, neue Heizung - dann ist das nicht automatisch eine Abschreibung. Es kommt darauf an: Ist es eine Instandhaltung oder eine Verbesserung?
- Instandhaltung: Reparaturen, Austausch von Verschleißteilen (z.B. Heizungspumpe, Fensterdichtungen). Das kannst du sofort als Betriebsausgabe absetzen.
- Verbesserung: Neue Dachkonstruktion, komplette Fassadensanierung, Umbau zu moderner Bürofläche. Das wird dem Gebäudewert hinzugerechnet und über die restliche Nutzungsdauer abgeschrieben.
Ein Beispiel: Du kaufst ein Lagerhaus und machst eine Dachsanierung für 120.000 €. Ist das eine Instandhaltung? Nein. Das ist eine Verbesserung. Du addierst die 120.000 € zum Gebäudewert. Dann schreibst du die neuen 120.000 € über die verbleibende Nutzungsdauer ab. Wenn das Gebäude noch 20 Jahre hält, dann schreibst du 6.000 € pro Jahr ab. Nicht 120.000 € auf einmal. Das ist ein klassischer Fehler. Viele Immobilienbesitzer denken, Sanierung = sofortige Abschreibung. Falsch.
Praxis-Tipps: Was du wirklich tun solltest
- Finde den Bauantrag: Bei alten Gebäuden: Gehe ins Stadtarchiv. Der Bauantrag ist dein wichtigster Beleg. Ohne ihn hast du keinen Anspruch auf 3%.
- Teile Kaufpreis korrekt auf: Grundstücksanteil und Gebäudewert müssen getrennt sein. Nutze einen Sachverständigen, wenn der Kaufpreis über 1 Mio. € liegt.
- Verwende den offiziellen AfA-Rechner: Seit Januar 2024 gibt es einen kostenlosen Online-Rechner des Bundesfinanzministeriums. Er berechnet automatisch lineare und degressive Abschreibung - mit Zeitanteil und Umstellungen. Nutze ihn. Er ist verlässlich.
- Dokumentiere alles: Kaufvertrag, Gutachten, Sanierungsrechnungen, Bezugstermin. Alles in einer Mappe. Das Finanzamt fragt nach - und du willst nicht mit einer Nachzahlung konfrontiert werden.
- Prüfe deinen Steuerberater: 65% der Prüffälle im Bereich Gewerbeimmobilien haben mit falscher AfA-Berechnung zu tun. Stelle sicher, dass dein Berater die aktuellen Tabellen kennt. Frag ihn: „Welche Nutzungsdauer haben wir für dieses Objekt? Warum?“
Was kommt in Zukunft?
Die AfA-Tabellen sind nicht statisch. Sie werden angepasst. Der Markt verändert sich. Moderne Logistikzentren mit automatisierter Lagerung haben eine technische Lebensdauer von nur 20-25 Jahren. Die Bundesregierung prüft, ob die Nutzungsdauer für solche Gebäude von 33 auf 25 Jahre reduziert werden soll - also 4% Abschreibung. Das wäre ein weiterer Schritt zur Realitätsnähe.
Auch Bürogebäude stehen unter Druck. Mit dem Trend zu Homeoffice und flexiblen Arbeitsplätzen werden viele Flächen leer. Experten erwarten, dass die Nutzungsdauer für Büroimmobilien bis 2026 von 33 auf 25 Jahre reduziert wird. Das würde die Abschreibung auf 4% erhöhen - eine Entlastung für Investoren, die jetzt noch in Büroflächen investieren.
Langfristig: Green Buildings. Zertifizierte, energieeffiziente Gebäude könnten ab 2027 eine kürzere Nutzungsdauer bekommen - also höhere Abschreibungen. Die Bundesregierung will das in den Koalitionsvertrag einbauen. Nachhaltigkeit soll steuerlich belohnt werden. Wer heute in Energieeffizienz investiert, könnte morgen mehr abschreiben.
Fazit: Nutze die Regeln - nicht die Emotionen
AfA-Tabellen sind kein Spiel. Sie sind ein Werkzeug. Wer sie richtig nutzt, spart Tausende. Wer sie falsch anwendet, zahlt Nachsteuern, Zinsen, Strafen. Die Regeln sind klar. Die Tabellen sind öffentlich. Der Rechner ist kostenlos. Du musst nur die Daten richtig erfassen. Nicht mehr. Nicht weniger. Es geht nicht darum, wie schön das Gebäude ist. Es geht darum: Wann wurde es gebaut? Wie viel kostet das Gebäude? Wie lange bleibt es nutzbar? Die Antworten darauf stehen in den Tabellen. Lies sie. Verstehe sie. Nutze sie.
Kann ich die AfA-Tabellen ignorieren und selbst eine Nutzungsdauer festlegen?
Nein. Die AfA-Tabellen des Bundesfinanzministeriums sind verbindlich. Wenn du eine andere Nutzungsdauer annimmst, musst du das nachweisen - und zwar mit einem Gutachten eines anerkannten Sachverständigen. Ohne Nachweis riskierst du eine Nachzahlung, Zinsen und möglicherweise eine Steuerstrafe. Das Finanzamt akzeptiert nur die offiziellen Tabellen oder eine individuelle Berechnung mit vollständigem Nachweis.
Gilt die 3%-Abschreibung auch für Bestandsobjekte, die ich renoviere?
Nein. Die 3%-Abschreibung gilt nur für Gebäude mit Bauantrag nach dem 31. März 1985. Ob du sie renovierst, sanierst oder modernisierst - das ändert nichts an der Baujahr-Regel. Ein Gebäude aus 1975 bleibt bei 2%. Eine neue Fassade oder ein neues Dach macht daraus nicht ein neues Gebäude. Nur ein Neubau mit neuem Bauantrag zählt.
Was passiert, wenn ich das Gebäude nach 10 Jahren verkaufe?
Wenn du das Gebäude verkauft hast, ist die Abschreibung beendet. Der Verkaufspreis wird mit dem Buchwert verglichen. Wenn du mehr bekommst, als du noch an Wert im Buch hast, ist das eine steuerpflichtige Gewinn. Du zahlst Kapitalertragsteuer auf den Gewinn. Wenn du weniger bekommst, kannst du den Verlust absetzen - aber nur, wenn du das Objekt gewerblich genutzt hast. Private Verkäufe gelten anders.
Kann ich zwischen linearer und degressiver Abschreibung wechseln?
Nein. Du musst dich beim ersten Jahr der Abschreibung festlegen. Wenn du dich für die degressive Abschreibung entscheidest, musst du sie über sechs Jahre durchziehen. Danach musst du auf die lineare Methode umstellen. Du kannst nicht später umschalten. Der Wechsel ist einmalig und bindend. Wähle also bewusst - und nicht nur wegen der hohen ersten Abschreibung.
Gibt es Ausnahmen für historische oder denkmalgeschützte Gebäude?
Ja. Denkmalgeschützte Gebäude haben oft eine längere Nutzungsdauer als tabelliert, weil sie erhalten bleiben müssen. Du kannst eine längere Nutzungsdauer beantragen, wenn du nachweist, dass das Gebäude erhalten bleibt und nicht abgerissen wird. Das ist aber kein Automatismus. Du musst einen Antrag stellen und mit dem Finanzamt verhandeln. Viele Investoren nutzen das, um die Abschreibung zu strecken und die Steuerlast über mehr Jahre zu verteilen.
