Mietwohnung renovieren: Lohnt es sich 2025? Kosten, Recht, Checklisten

TL;DR

• Geld-Rendite gibt es in der Regel nicht; der Gewinn ist Komfort. Lohnt sich meist, wenn du noch 24+ Monate bleibst und die Maßnahmen reversibel sind.
• Ohne schriftliche Zustimmung des Vermieters nur Schönheitsreparaturen und reversibles Tuning machen. Alles Bauliche vorher klären.
• Rechenregel: Kosten / Restmonate < 25-40 € pro Monat = meist okay. Budget < 1-2 Monatskaltmieten = entspanntes Risiko.
• Steuer: 20% der Lohnkosten von Handwerkern (max. 1.200 € p.a.) nach § 35a EStG absetzbar - Material zählt nicht.
• Dokumentiere Zustand vor/nachher, sichere dir eine Vereinbarung zum Rückbau oder zur Ablöse - sonst kann die Kaution leiden.

Wann sich Renovieren in der Mietwohnung lohnt - und wann nicht

Die klare Wahrheit: Du steigerst nicht den Wert deiner Wohnung, sondern deine Lebensqualität. Das heißt, die Frage ist weniger „verdiene ich Geld“, sondern „fühle ich mich für den Preis X pro Monat wohler“. In Städten wie Stuttgart, wo Umziehen nervt, kann das sehr sinnvoll sein.

Einfacher Entscheidungsrahmen:

• Bleibst du voraussichtlich länger als 24 Monate? Dann zahlen sich viele Maßnahmen emotional aus.
• Ist die Maßnahme reversibel oder günstig rückbaubar? Dann sinkt dein Kautionsrisiko.
• Liegt das Budget unter ein bis zwei Kaltmieten? Dann ist das Risiko meist überschaubar.
• Verbessert es deinen Alltag täglich (Licht, Stauraum, Gerüche, defekte Kleinteile)? Diese Dinge bringen viel pro Euro.

Wann eher Finger weg:

• Fixe Einbauten ohne Zustimmung (neuer Boden, Fliesen, Durchbruch) - kann teuer werden.
• Kurzfristiger Auszug geplant - hohe Kosten verteilen sich auf zu wenige Monate.
• Du hoffst auf Ablöse vom Vermieter ohne schriftliche Zusage - unsicher.

Ich sehe das hier in Stuttgart ständig: Wer zwei Jahre bleibt, einen alten Badspiegel, vergilbte Silikonfugen und schlechte Beleuchtung ersetzt, fühlt sich sofort besser, ohne Stress mit dem Vermieter. Riesenumbaus? Nur mit Papier.

Recht und Risiko: Was Mieter dürfen, brauchen und schriftlich klären sollten

Rechtlich unterscheiden wir drei Kategorien:

• Vertragsgemäßer Gebrauch und Schönheitsreparaturen: Streichen in neutralen Farben, kleine Ausbesserungen, Dübellöcher schließen - in der Regel okay. Aber: Extremfarben musst du bei Auszug neutralisieren (BGH, VIII ZR 416/12).
• Bauliche Veränderungen: Alles, was die Substanz ändert (neuer Boden, Fliesen, Einbau-Spots, Wände versetzen). Hier brauchst du die Zustimmung. Ohne Zustimmung riskierst du Rückbau auf eigene Kosten und Ärger mit der Kaution.
• Besondere Anspruchsfälle: Nach § 554 BGB hast du grundsätzlich einen Anspruch auf Zustimmung für bestimmte Maßnahmen wie barrierearmes Wohnen, Ladeinfrastruktur für E‑Autos oder schnelle Telekommunikation - die Details und Kostenverteilung sind aber zu klären.

Schönheitsreparaturen-Klauseln im Vertrag sind tricky. Viele Klauseln, die „alles“ auf den Mieter abladen, sind unwirksam - vor allem wenn du unrenoviert eingezogen bist. Der Bundesgerichtshof hat 2020 (VIII ZR 163/18; VIII ZR 270/18) entschieden: In unrenovierten Wohnungen kann der Vermieter zur Renovierung verpflichtet sein; je nach Einzelfall ist eine hälftige Kostenbeteiligung des Mieters möglich. Heißt: Bevor du für tausende Euro streichst, prüfe die Ausgangslage oder hole dir Mietrechtsrat.

Moderne Praxis, die Stress spart:

1. Vorhaben schriftlich beschreiben (z. B. „Schlafzimmer in RAL 9016, Teppich bleibt, 40er Bohrlöcher werden verspachtelt“).
2. Zustimmung des Vermieters einholen: kurz, sachlich, mit Fotos und Rückbauzusage. Frist setzen.
3. Optional: Vereinbarung zur Ablöse, wenn der Vermieter die Verbesserung behalten will (z. B. „Lamellen-Glastür: Ablöse 200 € bei Auszug, falls Verbleib erwünscht“). Ohne Vereinbarung hast du meist keinen Anspruch auf Geld.
4. Protokolliere den Ist-Zustand mit Zeitstempel-Fotos (Boden, Fugen, Küche, Armaturen). Sichere E-Mails und PDFs.
5. Bei Handwerkern: Rechnung auf deinen Namen, getrennte Ausweisung von Lohn- und Materialkosten - wichtig für die Steuer.

Steuer-Basics für Mieter (Deutschland, 2025):

• Handwerkerleistungen nach § 35a EStG: 20% der Arbeitskosten (ohne Material) bis max. 1.200 € Steuerermäßigung pro Jahr. Bewahre Rechnung und Überweisungsbeleg auf.
• Haushaltsnahe Dienstleistungen: ebenfalls 20% bis max. 4.000 € Ermäßigung pro Jahr (z. B. Reinigung).
• Homeoffice: Reine Verschönerungskosten sind keine Werbungskosten; Arbeitsplatz-Maßnahmen sehr begrenzt absetzbar. Im Zweifel Steuerberatung fragen.

Kautionsschutz: Alles, was nicht genehmigt ist, kann zum Rückbau führen. Sichere dich mit Zustimmung, klaren Zusagen zum Verbleib und einem Abnahmeprotokoll vor Auszug ab.

Rechenhilfe: Budget, Lebensdauer, und die 24‑Monate‑Faustregel

Es hilft, die Kosten auf deine Restmietdauer zu verteilen. Nenn es „Wohlfühl-ROI“:

• Formel: Kosten / Restmonate = Komfortpreis pro Monat.
• Heuristik: Liegt der Komfortpreis unter 25-40 € pro Monat, fühlt es sich im Alltag oft fair an.

Beispiele (realistische Preise 2025, Raum Stuttgart):

• Neuer Duschkopf + Schlauch + Stange: 80-150 € Material. Restdauer 24 Monate → 3-6 € pro Monat. Super Deal.
• LED-Beleuchtung (Flur + Küche): 150-300 € Material. 24 Monate → 6-12 €/Monat. Spart Strom, bringt Komfort.
• Malern 2 Zimmer vom Profi: 700-1.100 € (12-20 €/m² Lohn, plus Material). 36 Monate → 19-31 €/Monat. Wenn die Wände nerven, lohnt es sich.
• Neuer Boden (Laminat inkl. Verlegung): 35-60 €/m². 45 m² → 1.575-2.700 €. Ohne Ablösevereinbarung riskant, nur mit schriftlicher Zustimmung.
• Küchenfronten folieren lassen: 900-1.800 € (je nach Fläche, Folie). 36 Monate → 25-50 €/Monat. Reversibel, aber bitte Genehmigung sichern.

Budgetregeln, an denen du dich nicht verkennst:

• Totalbudget unter 1-2 Kaltmieten: Meist entspannt.
• Einzelmaßnahme über 1.500 €: Nur mit Zustimmung, Rückbau- oder Ablösevereinbarung und dokumentierten Vorher-Nachher-Fotos.
• Kombiniere Low-Cost-Hebel (Licht, Silikon, Dichtungen, Stauraum) vor Big-Ticket-Items (Boden, Fliesen).

Lebensdauer grob einplanen:

• Silikonfugen: 3-5 Jahre.
• Wandfarbe: 3-7 Jahre je Raum (Küche/Flur kürzer).
• LED-Lampen: 5-10 Jahre.
• Vinyl/Laminat: 10-15 Jahre - aber in der Mietwohnung zählt Rückbaupflicht stärker als Lebensdauer.

Wenn du nur 12 Monate bleibst, halte dich an reversible, günstige Dinge. Ab 24-36 Monaten öffnen sich mehr Optionen.

Praxis: 12 Maßnahmen mit großem Effekt bei kleinem Risiko

Hier die Maßnahmen, die in Mietwohnungen regelmäßig den besten Effekt bringen - mit Risiko- und Genehmigungscheck. Und ja, ich habe viele davon selbst in Stuttgart umgesetzt.

1. Wände in neutral hell streichen
   Effekt: Sofort mehr Licht und Ruhe. Kosten: 2-4 €/m² Material, 12-20 €/m² Lohn. Risiko: gering, solange neutral. Tipp: Im Vertrag schauen, ob es Vorgaben zu Farben gibt.
2. Silikonfugen im Bad erneuern
   Effekt: Hygiene, Schimmelprävention. Kosten: 50-150 € Material/Handwerker. Risiko: gering. Pro-Tipp: Vorher-fotos machen, damit niemand alte Flecken dir anlastet.
3. LED-Licht aufrüsten (warmweiß 2700-3000 K)
   Effekt: Gemütlicher, weniger Strom. Kosten: 10-40 € je Leuchte/Lampe. Risiko: gering. Nimm dimmbare Leuchtmittel, wenn möglich.
4. Duschbrause und Armaturen austauschen (gleichwertig)
   Effekt: Komfort, Wasserersparnis. Kosten: 80-250 € je Punkt. Risiko: gering, wenn rückrüstbar. Zustimmungsfrei, solange du den alten Zustand wiederherstellen kannst.
5. Griffe, Garderobe, Haken, Duschstange
   Effekt: Ordnung ohne Fliesenbohren (Klebesysteme). Kosten: 20-120 €. Risiko: gering. Achte auf rückstandsfreie Kleber.
6. Fenster- und Türdichtungen erneuern
   Effekt: Weniger Zugluft, weniger Heizkosten. Kosten: 20-80 €. Risiko: gering. Im Winter Gold wert.
7. Vinyl- oder Laminatboden schwimmend verlegen (nur mit Zustimmung!)
   Effekt: Großes Upgrade. Kosten: 20-45 €/m² Material, ggf. 20-30 €/m² Verlegung. Risiko: hoch ohne Zustimmung. Unbedingt Rückbauklausel sichern.
8. Küche: Fronten folieren, neue Knöpfe, LED-Unterbau
   Effekt: Küche wirkt wie neu. Kosten: 150-1.800 € je nach Umfang. Risiko: mittel - Folie ist reversibel, aber Zustimmung schadet nie.
9. Fliesen lackieren/folieren (nur mit Zustimmung)
   Effekt: Optik rettet alte Bäder. Kosten: 200-1.000 €. Risiko: mittel bis hoch. Gute Produkte, gute Vorbereitung.
10. Ordnung: Stauraumwunder (Regale, Rollcontainer, Einlegeböden)
    Effekt: Quadratmeter fühlen sich größer an. Kosten: 50-400 €. Risiko: gering, weil bohrarm möglich.
11. Akustik verbessern (Vorhänge, Teppiche, Filzplatten)
    Effekt: Weniger Hall, mehr Ruhe. Kosten: 100-500 €. Risiko: gering, alles abnehmbar.
12. Geruchs- und Sauberkeits-„Quick Wins“
    Effekt: Große Wirkung pro Euro. Beispiele: Abfluss reinigen, Dunstfilter tauschen, Kühlschrankdichtung checken, Fugen bürsten. Kosten: < 50 €. Risiko: gering.

Was ich meist meide ohne feste Zusage: neue Innentüren, fest verklebte Böden, Unterputz-Installationen, Einbau-Spots, veränderte Elektroverteilungen. Das sind Rückbau-Fallen.

Checklisten, Vorlagen und Mini‑FAQ

Checkliste Zustimmung einholen:

• Fotos vom Ist-Zustand (Datum sichtbar).
• Maßnahmenliste mit Produkt-/Farbangaben und Rückbauzusage.
• Hinweis: „Fachgerecht, keine Eingriffe in Tragwerk/Elektrik ohne Fachbetrieb“.
• Bitte um schriftliche Zustimmung bis Datum X.
• Optional: Vorschlag Ablösebetrag oder Verbleib.

Checkliste Handwerker und Steuer:

• Rechnung auf deinen Namen, Adresse der Wohnung angegeben.
• Lohn- und Materialkosten getrennt ausgewiesen.
• Überweisung (kein Barzahlung - sonst keine Steuerermäßigung).
• Belege digital sichern; Ordner „§ 35a EStG“ anlegen.

Checkliste Rückbau/Kaution:

• Liste, was du verändert hast (Bohrlöcher, Wandfarben, Haken, Bodenleisten).
• Plan, wie du neutralisierst (Spachteln, Streichen RAL 9016, Silikon weiß).
• Abnahme mit Vermieter 1-2 Wochen vor Auszug, damit du nachbessern kannst.

Kurz-Vorlage für die Zustimmung (anpassen):

„Sehr geehrte/r …, ich plane folgende reversible Verschönerungen in der Wohnung …: 1) Wände in RAL 9016 weiß, 2) Austausch Duschkopf, 3) LED-Unterbauleuchten Küche (verschraubt an bestehenden Möbeln). Die Maßnahmen erfolgen fachgerecht, ohne Eingriff in Elektro- oder Wasserleitungen. Bei Auszug stelle ich den ursprünglichen Zustand her, sofern nicht anders vereinbart. Bitte bestätigen Sie die Zustimmung bis zum … Vielen Dank und freundliche Grüße.“

FAQ

• Darf ich ohne Zustimmung streichen? - Ja, in neutralen Farben und fachgerecht. Knallige Farben musst du vor Auszug neutralisieren.
• Kann der Vermieter meine Renovierung bezahlen? - Nur, wenn ihr es vereinbart. Ohne Vereinbarung besteht meist kein Anspruch auf Ablöse.
• Wer zahlt, wenn die Wohnung unrenoviert war? - Je nach Vertrag und Zustand kann der Vermieter verpflichtet sein, Schönheitsreparaturen zu veranlassen (BGH VIII ZR 163/18; VIII ZR 270/18). Lass prüfen, bevor du viel Geld ausgibst.
• Bekomme ich Steuer zurück? - 20% der Lohnkosten von Handwerkern (max. 1.200 € p.a.) nach § 35a EStG. Material nicht. Rechnung/Überweisung nötig.
• Muss ich Rückbauen? - Wenn die Änderung zustimmungsfrei war oder vereinbart neutral bleibt, oft nein. Ohne Zustimmung bei baulichen Änderungen: meist ja.
• Kann ich Fliesen folieren? - Technisch ja, aber immer mit Zustimmung. Gute Folie, saubere Untergründe, Rückbau zusagen.

Nächste Schritte und Troubleshooting

Wenn du morgen starten willst:

1. Räume priorisieren: Küche/Bad/Schlafzimmer bringen pro Euro den größten Komfortschub.
2. Maßnahmenliste schreiben (max. 5 Punkte) und in „ohne“/„mit“ Zustimmung sortieren.
3. Fotos machen und die Zustimmung für alles Bauliche anfragen.
4. Drei Angebote für jede Handwerkerleistung einholen, auf Lohn-/Materialtrennung achten.
5. Plan für Rückbau und Farbtöne abspeichern. Belege sammeln.

Typische Probleme und Lösungen:

• Vermieter antwortet nicht: Freundliche Erinnerung nach 7-10 Tagen, danach „Genehmigungsfiktion“ gibt es hier nicht - ohne Zustimmung keine baulichen Änderungen. Alternativen: reversible Lösungen, die keine Substanz berühren.
• Kosten laufen aus dem Ruder: Streiche den teuersten Posten, starte mit Quick Wins (Silikon, Licht, Dichtungen, Griffe). Das motiviert und spart.
• Kautionsangst: Sammle Zustimmungsschreiben, führe eine einfache „Veränderungsliste“, plane einen Vorab-Termin vor Auszug.
• Streit um Schönheitsreparaturen: Prüfe Einzugszustand, Mietvertrag, Fotos. Verweise auf BGH-Urteile 2020. Im Zweifel Mieterverein / Anwalt einschalten.
• Handwerker schwer zu bekommen: Nutze Nebensaison (Winter), frage kleinere Betriebe, formuliere klar, was du brauchst, und biete flexible Zeiten.

Und noch ein ehrlicher Tipp: Starte klein. Drei Abende, ein paar Kartuschen Silikon, neue Leuchtmittel und ein Eimer Farbe können deine Wohnung stärker verändern als ein riskanter Bodenwechsel. Wenn du dann merkst, wie gut sich das anfühlt, kannst du immer noch größer denken - mit Zustimmung, Papier und Plan.

Suchst du eine klare Antwort auf die Ausgangsfrage „Mietwohnung renovieren: Lohnt es sich?“ - Ja, oft, aber nicht wegen Geld. Es lohnt sich, wenn du bleibst, klug rechnest, rechtlich sauber arbeitest und das tust, was sich ohne Drama zurückbauen lässt. So holst du dir dein Zuhause, ohne die Kaution zu verspielen.