Wann ist eine Wohnung offiziell abgewohnt? Definition, Mängel & Mieterrechte

Du denkst vielleicht, "abgewohnt" erkennt man doch sofort—verschlissene Böden, abgeplatzte Farbe, Macken in Türen. Aber so einfach ist es nicht. Der Begriff wirft selbst gestandene Vermieter und erfahrene Mieter immer wieder aus der Bahn. Hinter dem Wort steckt viel mehr: Rechte, Pflichten, teure Missverständnisse und eine Menge Streitpotential. Genau wegen dieser Unsicherheit möchten viele Mieter wissen, wann genau eine Wohnung als abgewohnt gilt und was das in der Praxis bedeutet. Die Antwort entscheidet oft darüber, ob nach einem Auszug Renovierungspflicht, Mietminderung oder gar Schadenersatz im Raum stehen. Schauen wir uns das mal genau an.

Was bedeutet "abgewohnt" überhaupt?

Der Begriff "abgewohnt" lässt sich nirgends im deutschen Gesetz schwarz auf weiß nachlesen. Trotzdem taucht er seit Jahren ständig in Mietverträgen, Wohnungsabnahmen und Gerichtsverhandlungen auf. Meist wird damit eine Wohnung beschrieben, die durch jahrelangen „vertragsgemäßen Gebrauch“ so sehr beansprucht wurde, dass der Zustand nicht mehr als „wohnlich“ gilt. Das heißt aber nicht automatisch verwahrlost oder dreckig. Vielmehr sind typische Abnutzungserscheinungen gemeint, wie sie einfach im Laufe der Zeit entstehen: Zum Beispiel durch Möbelrücken, Teppichlaufen, Kochen, Duschen oder einfaches Bewohnen.

Experten unterscheiden zwischen normaler Abnutzung und sogenannten Substanzschäden. Normale Abnutzung gehört zum Mietvertrag dazu, der Mieter haftet dafür in der Regel nicht. Doch wenn ein Teppich völlig durchgelaufen, eine Wand durch ständiges Möbelrücken voller tiefer Kratzer oder der Herd vor lauter Fett kaum noch zu reinigen ist, sprechen einige Gerichte von "abgewohnt". So beschrieb zum Beispiel das Amtsgericht München (Az.: 424 C 8857/13) eine Wohnung als abgewohnt, wenn sie „überwiegend durch Abnutzung, nicht durch Verschmutzung oder zerstörerischen Umgang, in einen unansehnlichen Zustand“ geraten ist.

Eine feste Jahreszahl gibt’s nicht. Aber Gerichte nehmen an, dass viele Oberflächen nach etwa zehn Jahren normalen Wohnens so abgenutzt sein können, dass sie als „abgewohnt“ gelten – das variiert aber je nach Material, Nutzungsintensität und Pflege.

Wann ist eine Wand wirklich „durch“? Wenn du zum Beispiel in einer Mietwohnung einen weißen Anstrich hast, der nach acht Jahren total vergilbt und fleckig ist, reicht das meist aus, um als abgewohnt zu gelten. Anders sieht’s bei hochwertigen Materialien aus. Parkett hält locker 20 Jahre – kleine Dellen oder matte Stellen zählen da noch nicht. Erst, wenn der Lack großflächig abgetragen ist, Risse entstehen und keine Ausbesserung mehr möglich ist, spricht man von abgewohnt.

Klar wird: Es gibt keine Liste. Es geht um den Eindruck insgesamt. Sieht alles „aus einem Guss“ alt und abgenutzt aus? Dann steht die Wahrscheinlichkeit, dass die Wohnung als abgewohnt gilt, ziemlich gut.

Abgewohnt – was sagt das Mietrecht?

Hier wird’s spannend: Denn im Mietrecht kommt es darauf an, ob Mieter oder Vermieter etwas tun müssen, wenn eine Wohnung als abgewohnt eingestuft wird. Im BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) steht, dass Vermieter verpflichtet sind, die Wohnung in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten (§ 535 BGB). Auf Deutsch: Die Wohnung darf nicht „abgewohnt“ übergeben oder über lange Zeit so vernachlässigt werden, dass der Zustand unzumutbar ist.

Mieter müssen für so etwas keine Extras bezahlen—und schon gar nicht selbst renovieren, solange keine sogenannten „Schönheitsreparaturen“ im Vertrag vereinbart wurden. Und selbst diese Vereinbarungen sind juristisch oft nicht haltbar, besonders wenn sie starre Fristen oder zu strenge Forderungen enthalten. Interessant: Laut Bundesgerichtshof (BGH) müssen Mieter nicht renovieren, wenn sie eine bereits abgewohnte Wohnung übernommen haben (BGH, VIII ZR 185/14).

"Eine Wohnung gilt als abgewohnt, wenn der Gesamteindruck durch Gebrauch spürbar und sichtbar beeinträchtigt ist und die Nutzung ohne Renovierung nicht mehr zumutbar erscheint." – Deutscher Mieterbund

Ob eine Mietminderung möglich ist, hängt vom Grad des Zustands ab. Fleckige Wände allein reichen nicht. Komplette Durchfeuchtung der Dusche, riesige Risse in Fliesen oder verschimmelte Böden aber schon. Da entscheidet am Ende oft das Gericht, um Streitigkeiten zu verhindern.

Ein kleiner Tipp: Wer Zweifel hat, sollte ein Übergabeprotokoll machen und bei Ein- oder Auszug Fotos von allen auffälligen Stellen knipsen. Denn ein Bild sagt im Streitfall mehr als tausend Worte.

Typische Anzeichen für eine abgewohnte Wohnung

Du fragst dich, woran genau du einen abgewohnten Zustand festmachen kannst? Hier gibt es ein paar knackige Beispiele, die sich über die Jahre in Wohnungsübergaben und vor Gericht etabliert haben:

• Anstriche sind vergilbt, blättern ab, riechen modrig oder sind voller bohrlochgroßer Löcher.
• Tapeten lösen sich von der Wand, haben Wasserflecken oder sind durchgerissen.
• Bodenbeläge wie Teppiche haben kahle Stellen, sind durchgelaufen, voller Flecken, eingerissen oder nicht mehr richtig fixiert.
• Parkett oder Laminat ist grob zerkratzt, gewölbt oder großflächig beschädigt.
• Küche und Bad weisen so starke Verfärbungen, Kalkablagerungen oder Schimmel auf, dass die Reinigung nicht mehr ausreicht.
• Türen klemmen, Scharniere wackeln, Griffe fehlen oder sind locker.
• Fenster sind trüb, blind oder lassen sich kaum noch öffnen.

Es geht immer um die Summe der Schäden. Ein einzelner Fleck auf dem Teppich ist kein Problem. Aber wenn der Boden von Tür zu Tür eine Laufstraße mit tiefen Spuren aufweist und die Wände von Nägellöchern übersät sind, dann ist das ein Fall für „abgewohnt“.

Gerichte haben sogar entschieden, dass Küchenfronten, die nach Jahren keine Farbe mehr erkennen lassen und Wasserhähne, die trotz Pflege völlig stumpf sind, als abgenutzt gelten (BGH, VIII ZR 195/10). Auch Rollläden und Heizkörper zählen dazu. Wenn sie nicht mehr ordentlich funktionieren oder lose sind, spricht das ebenfalls für einen abgewohnten Zustand.

Achte darauf: Vieles lässt sich putzen, manches abschleifen oder streichen. Aber wenn nichts mehr hilft, ist die Grenze überschritten.

Was können Mieter und Vermieter tun?

Kommt es zum Ärger wegen eines abgewohnten Zustands, ist guter Rat teuer – oder besser gesagt: Gold wert. Mieter sollten zuallererst alles dokumentieren. Mängelliste anlegen. Fotos machen. Das Ganze dem Vermieter schriftlich melden und ihm Zeit einräumen, die Schäden zu beheben. Kommt der Vermieter nicht in die Gänge, darf man – je nach Schwere – die Miete kürzen, aber besser erst den Mieterverein konsultieren.

Vermieter müssen unterdessen darauf achten, Wohnungen nie in sichtbar abgewohntem Zustand anzubieten. Wer das ignoriert, landet schnell bei Mietminderung oder sogar Rücktritt vom Mietvertrag. Eigentlich sind regelmäßige Instandhaltungen Pflicht, aber viele Vermieter warten ab, bis die Beschwerden nicht mehr zu ignorieren sind. Besser: alle paar Jahre nachbessern, spätestens bei Mieterwechsel. Wer clever ist, macht mit den Mietern beim Einzug einen Rundgang, protokolliert alles und hält die Mängel mit Fotos oder sogar Videos fest.

Eine übersichtliche Liste, wie du als Mieter oder Vermieter vorgehen kannst:

• Stelle fest, ob es sich um normale Abnutzung oder substanzielle Schäden handelt.
• Halte alle Mängel schriftlich auf Fotos oder Videos fest.
• Melde dem Vertragspartner rechtzeitig die Schäden und gib eine Frist zur Nachbesserung.
• Lass dich im Zweifel beraten – Mieterverein, Haus & Grund oder Anwälte helfen bei Fragen.
• Verhandle immer sachlich. Im gerichtlichen Streitfall zählt am Ende das sachliche Protokoll und der Zustand laut Fotos, nicht das Bauchgefühl.

Profi-Tipp: Wer größere Renovierungen plant, sollte sich Angebote einholen und klären, wer am Ende zahlt. Denn nicht alles kann auf die Betriebskosten umgelegt werden, selbst wenn die Wohnung ziemlich „durch“ ist.

Wichtige Gerichtsurteile, Schlichtung und der Blick in die Zukunft

Wie bei so vielen Dingen im Mietrecht entscheidet am Ende oft der Richter – und die haben sich in den letzten Jahren ziemlich klar positioniert. Der BGH hat mit verschiedenen Entscheidungen (z.B. VIII ZR 315/07, VIII ZR 308/02) deutlich gemacht: Schönheitsreparaturen oder umfangreiche Renovierungsverpflichtungen sind nur unter bestimmten Bedingungen erlaubt. Und zwar immer dann, wenn der Zustand der Wohnung und die Vertragsklauseln fair sind. Das heißt für Mieter: Wer eine bereits sichtbar abgewohnte Wohnung übernimmt, muss keine Renovierung auf eigene Kosten machen, es sei denn, die Abnutzung ist über das normale Maß hinausgegangen.

Besonders brisant wird es, wenn es um die Rückgabe der Wohnung geht. Ein Klassiker: Der Vermieter verlangt bei Auszug, dass „alles wie neu“ gemacht wird. Diese Forderung ist meistens überzogen – Gerichte entscheiden regelmäßig, dass gebrauchsbedingte Abnutzung keine Sanierung rechtfertigt. Es lohnt sich also, jedes Detail zu dokumentieren und besonders bei Ein- und Auszug die Augen aufzuhalten.

Was bringt die Zukunft? In Zeiten hoher Mietpreise, Wohnungsmangel und Nachhaltigkeitsdebatten könnte der Trend dahin gehen, dass kleinere Mängel oder alter Charme nicht mehr als Makel, sondern als normaler Teil des Wohnens akzeptiert werden. Einige Wohnungsunternehmen bieten inzwischen sogar Unterstützung bei Modernisierungen an – so profitieren beide Seiten. Klar ist aber auch: Solange der Zustand der Wohnung so schlecht ist, dass neue Mieter sie nicht nutzen können, gibt es Handlungsbedarf. Und das wird wohl auch so bleiben.

Zum Schluss der wichtigste Tipp: Lass dich beim Ein- und Auszug nicht zu vorschnellen Unterschriften hinreißen. Prüfe alles in Ruhe, protokolliere den Zustand und lass dich beraten. So bleibt die „abgewohnte“ Wohnung am Ende kein teurer Stolperstein.